Сегодня апартаменты можно найти не только в люксовом сегменте – предложений на рынке появляется все больше. Апартаменты пользуются спросом и стали доступны широкому кругу покупателей. Однако приобретение подобной недвижимости таит в себе массу особенностей.
Первый вопрос, который возникает у обывателя - что такое апартаменты? Многие не знают, что от квартир их отличает ряд важных деталей. И если раньше апартаментами считались большие квартиры-студии, то сейчас этот вид жилья приобретает более точные правовые черты, и апартаменты можно найти и по 30 кв. метров. По сути, это тот же отель, в котором можно купить номер с кухней, и в стоимость которого входит отельная инфраструктура. Здесь уже могут быть места для отдыха, фитнес-залы, рестораны и СПА, а также офисные помещения и конференц-залы, отмечают специалисты компании «Азбука Жилья». Апартаменты - это нежилые помещения, теоретически это коммерческая недвижимость. Именно поэтому многие апарт-комплексы - это переоборудованные офисные здания. В Москве, в районах, где застройка жилых объектов запрещена, вполне законно можно построить апартаменты и продавать их в качестве помещений для проживания. Прописаться в таком месте не получится, а вот сделать временную регистрацию можно, и то не везде и не всегда. То есть главное различие апартаментов и квартир в России - разный юридический статус.
Третьякова Дарья Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» «Для семьи с детьми, к примеру, невозможность прописаться в апартаментах - существенный минус для жизни. Соответственно, возникнут сложности с пользованием районными поликлиниками, детскими садами и школами. На покупку апартаментов достаточно сложно получить ипотечный кредит. И программы, направленные на поддержку покупки жилья, на апартаменты не распространяются. В отличие от квартиры, апартаменты может изъять кредитор у собственника, даже если это его единственное жилье».
Впрочем, владельцев апартаментов прописка мало интересует, отмечают аналитики Hospitality Income. Как правило, такие объекты покупаются как второе или третье жилье для состоятельных людей. Обычно дорогие апартаменты приобретают сотрудники иностранных компаний, топ-менеджеры, бизнесмены - для них важно месторасположение и гостиничный сервис, отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Третьякова Дарья. К тому же статус нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что может быть удобным для компании.
Елена Лысенкова Генеральный директор компании Hospitality Income «Данный формат жилой недвижимости, завуалированный под отельный формат, пришедший к нам с Запада, реализуется во многих российских городах и в целом стал уже привычным. И то, что прописка в них невозможна, никого не смущает. Если говорить в целом про развитие рынка апартаментов, то в настоящий момент развивается направление апартаментной недвижимости в двух форматах. В формате апарт-отеля, когда гостиничный комплекс изначально создан для сдачи номеров для временного проживания гостей, но эти номера обладают более просторными характеристиками по сравнению с классическими отельными номерами. И сервисные апартаменты, представляющие комплекс апартов, которые сначала продаются на рынок конечным пользователям, а те в свою очередь могут передать эти апарты в управление профессиональной централизованной управляющей компании, которая будет сдавать и обслуживать апарты».
Из минусов можно выделить расходы на эксплуатацию и повышенный налог. Сегодня на апартаменты он в пять раз больше, чем на квартиру, а ежемесячные платы за сервис могут варьироваться от 15 до 40 тыс. в месяц и более. Зато стоят апартаменты значительно дешевле - на 15-20% ниже квартир того же уровня. Во многом это обусловлено отсутствием инфраструктуры - девелопер не обязан строить поликлиники, детские сады и школы, как это делается в случае с квартирами. Например, центр Москвы испытывает напряженность - школы и сады переполнены, а количество апарт-комплексов растет. К тому же у таких объектов могут отсутствовать парковочные места, что также увеличивает нагрузку на городскую инфраструктуру.
Несмотря на незначительные недостатки, апартаменты обладают рядом важных достоинств. И тут уже, как говорится, дело вкуса и приоритетов: отталкиваться в выборе нужно от того, с какой целью приобретается жилье. По оценкам специалистов Hospitality Income Consulting, в ближайшие три года спрос на апартаменты будет только расти.
При необходимости покупки той или иной недвижимости, как юридическому, так и физическому лицу, будь то в целях проживания, или в иных целях, покупатель сталкивается со всевозможными нюансами и терминологией на рынке недвижимости, в том числе возникает вопрос «чем отличаются апартаменты от квартиры?». В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе, а также изучить все плюсы и минусы квартир и апартаментов.
Что такое и в чем отличие?
На сегодняшний день сложилось такое мнение, что апартаменты – это что-то шикарное, дорогое, «элитное», нежели обычная квартира. Доля правды в этом есть, но, если разобраться, это абсолютно разные понятия. Слово «апартамент» заимствовано из французского и итальянского языков (appartement, apartamento). Переводится как «квартира», но в русском языке имеет чуть другую смысловую нагрузку.
В нормативных документах с юридической точки зрения четкого определения данных понятий не существует, есть лишь условное разделение на рынке недвижимости. Есть упоминание слова «апартамент» в классификации видов гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. Однако ж правовой статус квартир и апартаментов значительно отличается. В законодательстве предусмотрено разделение на жилое и нежилое помещение.
Апартаментами принято считать помещение, относящееся к нежилому фонду, которое можно использовать для проживания без права на постоянную прописку. Например, апартаменты можно благоустроить под элитные гостиницы. Квартира же означает жилое помещение с правом постоянной прописки и сдачей ее в аренду.
Рассмотрим по пунктам основные отличия между апартаментами и квартирой на рынке недвижимости:
| № | Условия | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|---|
| 1 | Площадь | Должно быть не менее 40 кв.м. Количество комнат не должно быть менее двух | Минимальных ограничений и количества комнат нет |
| 2 | Перепланировка | Перепланировать легче, так как относится к нежилому фонду и в основном имеет свободную планировку | Чтобы изменить планировку необходимо пройти множество юридических процедур. В большинстве случаев перепланировка является нежелательной процедурой |
| 3 | Регистрация жителей | Разрешена только временная регистрация, если апартаменты имеют статус гостиницы, с последующим продлением срока регистрации | Владелец квартиры и все ее жители могут прописываться на постоянной основе |
| 4 | Строительные нормы и правила | Высокие требования к пожарной безопасности. Строить данного рода объект можно только на территории, не предназначенной для жилых строений. Но в последнее время вводятся изменения в строительные нормы, где должно быть предусмотрено наличие социальных объектов в близлежащей территории от апартаментов | Застройщик жилого фонда при строительстве должен благоустроить близлежащую территорию квартир детскими площадками, стоянками и т.д. Также, согласно нормативным требованиям недалеко от жилых домов обязательно должны находиться детские сады, школы, поликлиники |
| 5 | Управление | Управляющую компанию владельцы апартаментов не вправе переизбирать | При желании смены управляющей компании жильцы домов могут сменить управляющую компанию |
| 6 | Субсидии | Ни на какие государственные льготы владелец апартаментов рассчитывать не может, так как это не предусмотрено в Жилищном кодексе РФ | Инвалиды, пенсионеры, малоимущие и другие граждане, проживающие в квартирах, предусмотренные в Жилищном кодексе, имеют те или иные льготы при выплате коммунальных услуг |
| 7 | Стоимость | Цена апартаментов, как нежилого помещения, обычно дешевле по сравнению с квартирами. Например, в Москве разница составляет около 10% | Стоимость квартир выше по сравнению с апартаментами, так как у застройщика есть определенные социальные обязательства перед владельцами квартир |
| 8 | Коммунальные платежи | Оплата за ком. услуги в данного рода строениях выше в среднем на 10% нежели в жилых помещениях. Такое отличие связано с тем, что уборкой и техобслуживанием апартаментов занимаются специальные фирмы, также оплата за коммунальные услуги часто производится через фирмы-посредники. | Уборкой квартир и некоторыми видами техобслуживания, поломкой кранов, например, в основном занимается сам житель квартиры. Соответственно и квартплата ниже. |
| 9 | Налогообложение | Налоговая ставка для апартаментов выше. Так, кадастровая стоимость составляет около 0,5%. Если же апартаменты являются частью офисного здания, налоговая ставка может достигать до 2%. | Для квартир налог на имущество по кадастру составляет около 0,1%. |
Плюсы и минусы
При внимательном изучении таблицы, покупатель, если перед ним стоит дилемма, что приобретать в собственность, квартиру или апартаменты, может выявить риски и преимущества того или иного вида недвижимости, взвесить все «за» и «против». Так, если рассматривать преимущества апартаментов перед квартирами, то они таковы:
Недостатками же владения такого рода помещения является:
- Неимение возможности прописаться на постоянной основе. Но многих, кто покупает апартаменты, данный факт не смущает, так как у них уже есть место, где они прописаны и апартаменты покупаются абсолютно для других целей;
- Возможны проблемы с общим имуществом, так как владелец может пользоваться лишь отведенными ему квадратными метрами. Чердаками, подвалами же он пользоваться не имеет право, нежели владельцы квартир по соглашению с ТСЖ и соседями;
- Высокая оплата за коммунальные услуги, которая имеет тенденцию к росту с каждым годом. Также дело обстоит и с налоговыми ставками. Но здесь существуют некоторые особенности. Выше говорилось о том, что налог для апартаментов может составлять до 2% от кадастровой стоимости. Но, если нежилой фонд функционирует как гостиница или отель (а не офис, магазин и т.п.), что юридически оформлено, а также если кадастровая стоимость ее не превышает 300 тысяч рублей, то налог для данного вида недвижимости может составлять 0,5%;
- Застройщик не обязан предоставлять такого рода помещение невдалеке от социальных объектов, так как это не предписано законом.
Необходимо отметить, что перевод нежилых объектов в жилое помещение осуществлять крайне тяжело. Оформить апартаменты в квартиру можно только в судебном порядке с согласия владельцев всего здания.
Какое именно имущество стоит покупать решает покупатель, ссылаясь на свои цели и возможности. Если нужно жилье для большой семьи с правом прописки, или же хочется открыть гостиницу, тем самым наладить бизнес, выбор очевиден.
Иметь собственное комфортное жильё – естественное желание каждого человека. В наши дни купить квартиру при наличие собственных или кредитных средств достаточно просто, выбор нового и вторичного жилья богат. Но всё чаще и чаще в Интернете можно встретить объявления о продаже апартаментов, причём цена квадратного метра в этом случае оказывается на 15 – 20% ниже, чем цена метра в обычной городской квартире. Попробуем разобраться, чем же отличаются эти два вида недвижимости и когда есть смысл , сэкономив тем самым средства.
Главное отличие квартиры и апартаментов заключается в том, что квартира – это объект жилой недвижимости, а апартаменты – объект недвижимости коммерческой. Оборот жилой недвижимости и правила пользования ею регулируется Жилищным кодексом РФ, априори толкующим все спорные ситуации в пользу собственников жилья(в теории). Статус апартаментов регулируется более общим Гражданским кодексом. Собственник апартаментов имеет на них вечные права, но не может, например, постоянно прописаться там или зарегистрировать для постоянного проживания третьих лиц. В апартаментах возможна лишь временная регистрация – это жильё гостиничного типа.
Апартаменты с точки зрения застройщика
Поскольку апартаменты не имеют статуса жилых помещений, для процесс приёмки здания происходит проще, чем в случае с многоквартирным домом. Под апартаменты часто переделываются производственные, складские, административные здания, которые невозможно реконструировать под жильё. Естественно, при устройстве апартаментов застройщик, девелопер или будущий собственник обязаны обеспечить достаточный уровень комфорта. Не потому, что этого требуют строительные нормы и правила, а просто потому, что временное жильё без достаточных удобств просто-напросто не найдёт спроса. вы найдете в каталоге.
Вопросы налогообложения
Важный вопрос – налогообложение квартир и апартаментов. В конце 2014 года Президент Путин подписал указ, в котором налог на имущество физических лиц привязывается к кадастровой стоимости объектов недвижимости. Но если ставка налога на квартиры составляет в 2015 году 0,1% стоимости, а к 2020 году она вырастет согласно указу до 0,3%, то со стоимости апартаментов и любой другой коммерческой недвижимости собственник уже сейчас должен отдавать государству 2% в год.
Такая ситуация однозначно подразумевает, что апартаменты идеальны как средства активного заработка, позволяющего не только содержать их, но и делиться с государством.
Апартаменты в ипотеку
Отдельный вопрос – сложно ли купить апартаменты в ипотеку , в кредит. Ответ однозначный – не сложно. Банкам такие сделки выгодны. Стоимость апартаментов ниже стоимости квартир, а значит реализовать залог в случае не возврата кредита будет проще, чем продать квартиру. В апартаментах нельзя прописаться – значит, не будет проблем с выселением из единственного жилья и прочих “прелестей” обычной просроченной ипотеки. Ставка на кредиты под залог коммерческой недвижимости всегда выше, чем ставка при залоге жилья.
Апартаменты или квартира - Что же лучше?
Подведём итоги. Апартаменты сегодня – вид коммерческой недвижимости, предназначенной для временного проживания владельца или третьих лиц.
Покупать апартаменты для собственного проживания – вариант со своими плюсами и минусами. Основной плюс – экономия 15 – 20% первоначального вложения, а также то, что апартаменты продаются уже с отделкой и меблировкой что также экономит средства и время на ремонт и меблировку. Но есть и минусы покупки:
- высокая ставка налог на имущество;
- невозможность постоянной регистрации;
- отсутствие социальных гарантий, предоставляемых собственникам жилья.
Гораздо лучший вариант использования апартаментов – их сдача в аренду с целью получения предпринимательского дохода. Возможны разные сроки аренды – от нескольких часов до нескольких лет. Посуточная аренда – самый доходный, но и самый затратный бизнес, так как требует вложений в рекламу и разрешение неизбежных форс-мажорных ситуаций. Доходность от сдачи апартаментов на длительный срок примерно равна доходности от сдачи квартир или немного её превышает.
Купив сразу несколько апартаментов под одной крышей, предприимчивый человек может открыть доходный гостиничный бизнес. Успешные примеры можно найти во многих странах мира. В одном помещении будет жить он сам, а остальные – сдавать туристам, командировочным, студентам-заочникам во время сессии и просто людям, которые ищут временного уединения.
28.03.18 114 772 11
С точки зрения закона и права
В прошлый раз мы начали рассказывать, Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
Екатерина Мирошкина
экономист
С точки зрения закона, апартамент - это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты - вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости - это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка - думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом - это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты - скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» - вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, - им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно - там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы - все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши - чинить, лампочки - вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать - открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников - это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования - все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится - и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник - тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра - риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам - это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции - соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр - все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами - это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент - это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке - максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.
Налог на имущество
Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество - 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно - только с разницы.
Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода - ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты - они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.
Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой - 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше - 2%.
Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.
Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²
На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры
Цена за 1 м²
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
13 млн Р
Апартамент
10,5 млн Р
Налоговый вычет
Квартира
Апартамент
Налоговая база
Квартира
19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р
Апартамент
39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р
Ставка налога на имущество
Квартира
Апартамент
Ежегодный налог на имущество
Квартира
9576 Р
Апартамент
52 500 Р
В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2018 года этот реестр расширили - сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.
Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.
Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.
Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2017 года - 17 рублей за квадратный метр.
Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
Минимальный взнос за м²
Квартира
17 Р
Апартамент
0 Р
Обязательный платеж в месяц
Квартира
663 Р
Апартамент
0 Р
Взносы на капремонт за год
Квартира
7960 Р
Апартамент
0 Р
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем - это уже на совести застройщика.
Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.
В чем выгода при покупке апартаментов
Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами - можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Основные отличия апартаментов от квартиры, плюсы и минусы такого жилья.
На отечественном рынке понятие апартаментов появилось совсем недавно и это вовсе не элитное жилье. Сейчас это могут быть достаточно простые квартиры, предназначенные для проживания студентов. В статье мы рассмотрим основные отличия.
Что такое апартаменты в недвижимости?
Апартаменты — это помещение для проживания с количеством комнат больше двух и наличием санузла и ванной. Это могут быть как шикарные пентхаусы, так и небольшие уютные студии. Существует несколько классов апартаментов. Чем выше класс, тем шикарнее жилье. Существуют апартаменты класса Люкс, в которых кроме хорошего жилья с отличным ремонтом, есть гаражное помещение и охрана.
Чем отличаются апартаменты от квартиры?
Отличий на самом деле очень много. Апартаменты изначально не являются частью жилого фонда и могут быть построены в нежилых помещениях. Изначально такое жилье организовывалось в пром зонах, что очень актуально для больших городов, в которых недостаточно места для строительства жилого дома. По сути дела апартаменты могут быть построены в огромных элитных комплексах, бизнес центрах.
Если утрировать, то вы можете жить в бизнес центре на последнем этаже. Весь этот этаж будет состоять из апартаментов. На нижних этажах будут располагаться офисы. Но на самом деле не всегда так, ведь подобное жилье может предоставляться в мини-отелях и отдельных жилых комплексах. Но имеется огромная разница в юридических отличиях и не только.
Апартаменты и квартира — что лучше, выгоднее: плюсы и минусы
Сейчас рынок апартаментов достаточно популярен из-за невысокой стоимости жилья. Низкая цена обусловлена тем, что застройщику приходится тратить гораздо меньше средств и времени на получение разрешения на строительство. При этом к такому уровню жилья предъявляется гораздо меньше требований, связанных с инфраструктурой.
Плюсы апартаментов:
- Низкая цена
- Удобное расположение в центре города
- Наличие дополнительных преимуществ (охрана, стоянка)
Недостатки апартаментов:
- Невозможность регистрации
- Отсутствие рядом школ и садиков
- Невозможность получения бесплатного места в школьных или дошкольных заведениях из-за отсутствия прописки
- Высокая цена на коммунальные услуги и обслуживание помещений
Чем отличаются апартаменты от квартиры в новостройках, при покупке?
Вы должны понимать, что в документах не на все апартаменты имеется пометка для проживания. Если в документах четко указано о том, что это отель или гостиница, то вы сможете получить временную регистрацию, сроком до 5 лет. Если пометки про отель или гостиницу нет, то к сожалению, права на регистрацию вы не получите.
Соответственно вы не сможете сдать ребенка в ближайших сад или школу бесплатно, получить работу или бесплатное медицинское обслуживание. Цена на такое жилье гораздо ниже чем на квартиры, но при этом качество гораздо выше. Это удобная планировка и возможные дополнительные удобства, такие как паркинг, охрана.
Апартаменты и квартира: в чем юридическая разница?
По сути дела это не жилая недвижимость, а коммерческая. Собственно это и есть основной недостаток. Также есть масса юридических тонкостей. Основной недостаток — отсутствие постоянной регистрации. При этом далеко не во всех апартаментах можно получить и временную прописку. Также застройщик не обязан рядом строить школы, сады и те здания, которые нужно возводить рядышком с жилым фондом.
Как отличить апартаменты от квартиры при покупке?
Изначально застройщик предупреждает, что осуществляется продажа апартаментов, а не жилого фонда. Но все же некоторые продавцы пытаются скрыть этот факт. Но в документах всегда указывается, что помещение не относится к жилому фонду. Некоторые застройщики обещают перевести некоторые апартаменты в жилой фонд, но это сделать достаточно сложно.
Ведь изначально необходимо чтобы оно соответствовало всем требованиям к жилым помещения. То есть рядом должны быть сады, школы. Учтите, что цены на ЖКХ и налог на жилье будет выше, чем обычной квартиры. В среднем цены на ЖКХ за 1 квадратный метр варьируются в пределах 5-10 долларов.
Несмотря на хорошее качество жилья и невысокие цены, апартаменты имеют массу недостатков перед обычными квартирами. Это нужно учитывать при покупке.
ВИДЕО: Отличия апартаментов от квартиры
