Od 2008. godine svi zakupi javnih prostorija u vlasništvu opština vrše se putem tendera i aukcija. Ova mjera je uvedena u cilju poštovanja zakona „O zaštiti konkurencije“. Stoga, oni koji žele da otvore kancelariju ili prodavnicu u zgradi u vlasništvu moskovske administracije treba da se prijave za učešće. Ali ovaj postupak ima niz karakteristika koje se ne mogu izostaviti.
Šta nudi država?
Veliki je broj prostorija u opštinskom vlasništvu, među kojima ima opcija koje su isplative za poslovanje i koje se nalaze na dobrim mestima. Poduzetnici mogu pronaći mnoge izvrsne urede i radnje među onima u vlasništvu države, ali su ponekad drugačije uređene.
Iznajmljivanje prostorija državne institucije: dokumenti
Da biste učestvovali na aukciji, potrebno je da napišete prijavu administraciji, kao i da priložite pasoš i niz drugih dokumenata.
Iznajmljivanje prostora u državnom vlasništvu korak po korak
- Prva faza. Kontaktiranje administracije. U Moskvi zakup javnih prostorija ide putem aukcija. Ukoliko želite da dobijete na korišćenje deo državnog nestambenog prostora, obratite se gradskim vlastima. Za učešće na aukciji potrebno je da napišete prijavu. Učesnici će biti obaviješteni kada bude dovoljno prijavljenih za aukciju.
- Druga faza. Tokom aukcije, preduzetnik može ili glasati za već zadatu vrednost ili je povećati kako bi prvi put pobedio na aukciji. U Moskvi, na primjer, broj kandidata može biti veliki, a velike kompanije postavljaju vrlo visoke cijene, što ne ostavlja šanse srednjim seljacima da dobiju zanimljive opcije.
- Treća faza. Ugovorom o zakupu se završava zaključenje ugovora. Naznačava sve tačke koje se odnose na isporuku nekretnine, njene parametre, period na koji je zaključen ugovor, kao i niz drugih detalja.
- Četvrta faza. Registracija ugovora. Ako je rok zakupa državnih nestambenih prostorija duži od godinu dana, tada se takav ugovor registruje, a podaci o njemu upisuju se u jedinstveni registar.
Među kojima je i Domel, kupcima, između ostalih usluga, nude i objekte opštinske svojine. Naši stručnjaci će vam pomoći da riješite problem, prikupite paket dokumenata i napravite aplikaciju.
1. Zaključivanje ugovora o zakupu, ugovora o besplatnom korišćenju, ugovora o povereničkom upravljanju imovinom, drugih ugovora koji predviđaju prenos vlasništva i (ili) prava korišćenja u odnosu na državnu ili opštinsku imovinu koja nije obezbeđena pravom privrednog društva. upravljanje ili operativno upravljanje može se vršiti samo na osnovu rezultata održavanja tendera ili aukcija za pravo zaključivanja ovih ugovora, sa izuzetkom davanja navedenih prava na takvu imovinu:
1) na osnovu međunarodnih ugovora Ruske Federacije (uključujući međuvladine sporazume), saveznih zakona kojima se utvrđuje drugačiji postupak raspolaganja ovom imovinom, akata predsjednika Ruske Federacije, akata Vlade Ruske Federacije, sudskih odluka koji su stupili na snagu;
2) državni organi, organi lokalne samouprave, kao i državni vanbudžetski fondovi, Centralna banka Ruske Federacije;
3) državne i opštinske institucije;
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
4) neprofitne organizacije stvorene u obliku udruženja i saveza, vjerskih i javnih organizacija (udruženja) (uključujući političke stranke, javne pokrete, javne fondove, javne ustanove, tijela javnog amaterskog nastupa, sindikate, njihova udruženja (udruženja) , primarne sindikalne organizacije), udruženja poslodavaca, udruženja vlasnika kuća, društveno orijentisane neprofitne organizacije, pod uslovom da obavljaju aktivnosti u cilju rešavanja socijalnih problema, razvoja civilnog društva u Ruskoj Federaciji, kao i druge vrste aktivnosti predviđene za članom 31.1 Saveznog zakona od 12. januara 1996. N 7-FZ "O neprofitnim organizacijama";
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
5) advokati, notari, privredne komore;
6) medicinske organizacije, organizacije koje se bave obrazovnom djelatnošću;
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
7) za postavljanje komunikacionih mreža, poštanskih objekata;
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
8) licu koje ima pravo posedovanja i (ili) korišćenja mreže inženjersko-tehničke podrške, ako je preneta imovina deo odgovarajuće mreže inženjersko-tehničke podrške i ovaj deo mreže i mreže su tehnološki povezani u u skladu sa zakonodavstvom o urbanističkom planiranju, licu kome je dodijeljen status jedinstvene organizacije za snabdijevanje toplotom u zonama cijena snabdijevanja toplotom u skladu sa Federalnim zakonom od 27. jula 2010. N 190-FZ "O snabdijevanju toplotom";
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
10) licu sa kojim je zaključen državni ili opštinski ugovor na osnovu rezultata tendera ili aukcije održane u skladu sa Federalnim zakonom od 5. aprila 2013. N 44-FZ „O sistemu ugovora u oblasti nabavki roba, radova, usluga za podmirenje državnih i opštinskih potreba „ako je davanje ovih prava predviđeno konkursnom dokumentacijom, aukcijskom dokumentacijom za potrebe izvršenja ovog državnog ili opštinskog ugovora, ili licu sa kojim država ili opština općinska autonomna institucija zaključila je sporazum na osnovu rezultata tendera ili aukcije održane u skladu sa Federalnim zakonom od 18. jula 2011. N 223-FZ "O nabavci roba, radova, usluga od strane određenih vrsta pravnih lica", ako obezbjeđenje ovih prava je predviđeno dokumentacijom o nabavci za potrebe izvršenja ovog ugovora. Rok za davanje navedenih prava na takvu imovinu ne može biti duži od roka za izvršenje državnog ili opštinskog ugovora ili sporazuma;
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
11) za period ne duži od trideset kalendarskih dana u roku od šest uzastopnih kalendarskih mjeseci (zabranjeno je davanje navedenih prava na takvu imovinu jednom licu u ukupnom periodu dužem od trideset kalendarskih dana u roku od šest uzastopnih kalendarskih mjeseci bez održavanja tendera ili aukcija );
12) umesto nepokretnosti na kojoj prestaju prava u vezi sa rušenjem ili rekonstrukcijom zgrade, objekta, objekta čiji je ili deo takva nepokretnost, ili u vezi sa davanjem prava na toj nepokretnosti. nekretnine državnim ili općinskim organizacijama koje obavljaju obrazovnu djelatnost, medicinskim organizacijama. Istovremeno, nekretnine na kojima se dodjeljuju prava moraju biti ekvivalentne prethodno postojećim nekretninama u pogledu lokacije, površine i vrijednosti utvrđene u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije kojim se uređuju poslovi procjene. Uslove pod kojima se nekretnina priznaje kao ekvivalentna nepokretnostima u prethodnom vlasništvu utvrđuje savezni antimonopolski organ;
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
13) pravnom sljedbeniku privatizovanog unitarnog preduzeća u slučaju da ta imovina nije uključena u imovinu privatizovanog jedinstvenog preduzeća koja je predmet privatizacije, već je tehnološki i funkcionalno povezana sa privatizovanom imovinom i saveznim zakonima se odnosi na objekte. građanskih prava, čiji promet nije dozvoljen, ili na objektima koji mogu biti samo u državnoj ili opštinskoj svojini;
14) je dio ili dijelovi prostorije, zgrade, objekta ili objekta, ako ukupna površina prenesene imovine nije veća od dvadeset kvadratnih metara i ne prelazi deset posto površine predmetne prostorije, zgrada, struktura ili struktura na kojoj prava pripadaju licu koje prenosi tu imovinu;
15) licu koje je podnelo jedinstvenu prijavu za učešće na tenderu ili aukciji, ako navedena prijava ispunjava uslove i uslove predviđene konkursnom dokumentacijom ili aukcijskom dokumentacijom, kao i licu koje je priznato kao jedini učesnik na tenderu ili aukciji. tendera ili aukcije, pod uslovima i po cijeni, koji su predviđeni prijavom za učešće na tenderu ili aukciji i konkursnom dokumentacijom ili dokumentacijom o aukciji, ali po cijeni ne manjoj od početne (minimalne) cijene ugovor (lot) naveden u najavi tendera ili aukcije. Istovremeno, za organizatora aukcije, zaključivanje ugovora predviđenih ovim dijelom u ovim slučajevima je obavezno;
16) preneo u podzakup ili besplatno korišćenje licu kome je na osnovu rezultata licitacije ili u slučaju da je takva licitacija proglašena nevažećom data pravo poseda i (ili) korišćenja u odnosu na državnu ili opštinsku imovinu, ili u slučaju da su ova prava data na osnovu državnog ili opštinskog ugovora ili na osnovu tačke 1. ovog dela.
2. Postupak za zaključivanje ugovora iz stava 1. ovog člana ne odnosi se na imovinu, čije se raspolaganje vrši u skladu sa Zakonom o zemljištu Ruske Federacije, Zakonom o vodama Ruske Federacije, Zakonom o šumama Ruska Federacija, zakonodavstvo Ruske Federacije o zemljištu, zakonodavstvo Ruske Federacije o ugovorima o koncesijama, zakonodavstvo Ruske Federacije o javno-privatnom partnerstvu, opštinsko-privatno partnerstvo.
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
3. Na način propisan delom 1. ovog člana, zaključivanje ugovora o zakupu, ugovora o besplatnom korišćenju, drugih ugovora kojima se predviđa prenos svojine i (ili) prava korišćenja u vezi sa:
1) državna ili opštinska nepokretna imovina koja je u svojini na pravu privrednog ili operativnog upravljanja državnim ili opštinskim jedinstvenim preduzećima;
2) državne ili opštinske nepokretnosti dodijeljene na pravu operativnog upravljanja državnim ili opštinskim autonomnim ustanovama;
3) državna ili opštinska imovina koja po osnovu prava operativnog upravljanja pripada državnim ili opštinskim budžetskim i državnim institucijama, državnim organima, organima lokalne samouprave.
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
3.1. Zaključivanje ugovora o zakupu državne ili opštinske imovine državnih ili opštinskih obrazovnih organizacija koje su budžetske ustanove, samostalne ustanove, budžetske i samostalne naučne ustanove vrši se bez održavanja tendera ili aukcija na način i pod uslovima koje utvrdi Vlada. Ruske Federacije, uz istovremeno ispunjavanje sljedećih zahtjeva:
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
1) zakupci su privredna društva osnovana od strane ustanova iz stava 1. ovog dela;
2) djelatnost zakupaca se sastoji u praktičnoj primjeni (implementaciji) rezultata intelektualne djelatnosti (programi za elektronske računare, baze podataka, izumi, korisni modeli, industrijski dizajn, selekcijska dostignuća, topologije integrisanih kola, tajne proizvodnje (znanje- kako), pravo korišćenja koje je učinjeno kao ulog u njihov osnovni kapital;
3) ugovorima o zakupu utvrđena je zabrana davanja u podzakup ove imovine koja se daje privrednim društvima po takvim ugovorima o zakupu, prenos od strane privrednih društava svojih prava i obaveza po tim ugovorima o zakupu na druga lica, davanje ove imovine na besplatno korištenje, zalog takvih prava zakupa.
3.2. Zaključivanje ugovora o zakupu, ugovora o besplatnom korišćenju u odnosu na državnu ili opštinsku imovinu državnih ili opštinskih organizacija koje se bave obrazovnom delatnošću vrši se bez održavanja tendera ili aukcija u slučaju da su ovi ugovori zaključeni sa:
1) medicinske organizacije za zaštitu zdravlja učenika i zaposlenih u organizacijama koje se bave obrazovnom djelatnošću;
2) javne ugostiteljske organizacije da stvore neophodne uslove za ugostiteljstvo učenika i zaposlenih u organizacijama koje se bave obrazovnom djelatnošću;
3) organizacije za fizičku kulturu i sport da stvore uslove za bavljenje fizičkom kulturom i sportom učenika.
(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)
5. Postupak održavanja tendera ili aukcija za pravo zaključivanja ugovora iz stava 1. i ovog člana i spisak vrsta imovine u pogledu kojih se zaključenje ovih ugovora može izvršiti održavanjem tendera u vidu tender, utvrđuje savezni antimonopolski organ.
5.1. U skladu sa dijelom 6. ovog člana, obavještenje o nadmetanju postavlja se najmanje trideset dana prije isteka roka za podnošenje prijave za učešće na tenderu, a obavještenje o aukciji postavlja se najmanje dvadeset dana prije isteka roka za podnošenje prijave. prijave za učešće na aukciji.
Iznajmljivanje opštinske imovine smatra se prilično uobičajenom opcijom za dobijanje prostorija na privremeno korišćenje. I to uopće nije iznenađujuće, jer ova metoda ima niz prednosti. Posebno u vezi sa plaćanjem eksploatisane površine. Istina, sklapanju ugovora sa opštinom prethode licitacije i konkursi, na osnovu kojih se identifikuje budući zakupac.
Općenito, proces je prepoznat kao prilično naporan, stoga je prije podnošenja prijave vrijedno pažljivo pripremiti i proučiti materijale na bilo koji način u vezi s postupkom.
Suština i prednosti iznajmljivanja opštinske imovine
Postupak zakupa opštinske imovine sastoji se u potpisivanju ugovora sa opštinom, čiji je predmet nestambeni ili drugi prostor koji se daje na privremeno korišćenje zainteresovanom licu. Štoviše, nedavno je došlo do aktivnog povećanja razine popularnosti ove metode dobivanja prostora za obavljanje bilo koje vrste aktivnosti.
U većini slučajeva, tendencija sklapanja sporazuma sa opštinskim vlastima povezana je sa visokom stabilnošću ovakvih transakcija, kao i sa specifičnostima zakupnine, odnosno njenom nižom vrednošću. Napominje se da slična transakcija sa određenom komercijalnom organizacijom povlači mnogo više troškova u smislu plaćanja za eksploatisanu površinu. Ali opština je u tom pogledu lojalnija.
Ovakva blagonaklonost vlasti je zbog činjenice da se veliki dio lokalnog budžeta formira upravo prihodima od zakupa nestambenih prostorija. Shodno tome, Vlada, kako na regionalnom, tako i na lokalnom nivou, čini sve da promoviše razvoj malog biznisa na viši nivo.
Član 215. Građanskog zakonika Ruske Federacije objašnjava da se općinska imovina podrazumijeva kao objekti nestambenog ili stambenog tipa koji pripadaju određenom subjektu Ruske Federacije na osnovu vlasništva. Konkretno, bilo koja administrativno-teritorijalna jedinica zemlje - grad, naselje, selo i bilo koji drugi entitet, odnosno njen organ, može biti vlasnik i upravitelj. Glavna stvar je da se lokalna samouprava sprovodi na nivou subjekta.
U isto vrijeme, općinska imovina može se dodijeliti pojedinačnim preduzećima i organizacijama koje dobiju pravo posjedovanja i raspolaganja objektom. Ako se to ne dogodi, imovina je uključena u opštinski trezor subjekta Ruske Federacije.
Obično se informacije o objektima datim za iznajmljivanje objavljuju na specijaliziranim internetskim stranicama, posebno na web stranicama lokalnih vlasti. Ukoliko takve informacije iz nekog razloga nisu dostupne, svako može poslati zahtjev lokalnoj upravi. Podaci se moraju dostaviti na zahtjev i besplatno.
Ko može postati podstanar
Vlasnici malih preduzeća obično deluju kao zakupci opštinske imovine. Ovo drugo znači poslovanje u okviru malih preduzeća i firmi koje nisu udruženja.
Srednji privredni subjekti su:
- individualni preduzetnici (IP);
- razne vrste zadruga (potrošačke, proizvodne, poljoprivredne);
- seljačka i poljoprivredna preduzeća;
- partnerstva ili zajednice ekonomskog tipa.
U većini slučajeva cilj potencijalnih zakupaca je korištenje općinskih prostorija za trgovinu, ured, magacin. Nije zabranjeno podnijeti zahtjev za iznajmljivanje običnom građaninu.
Ugovorna podrška transakciji
Davanje prostora u zakup uvijek prati zaključivanje odgovarajućeg ugovora. Rad općinskih prostorija se ne smatra izuzetkom.
U pravnom smislu, ugovor o zakupu fiksira činjenicu prenosa imovine na privremeno raspolaganje trećem licu (zakupcu). Sadržaj dokumenta obavezno uključuje uslove transakcije, iznos naknade, uslove doprinosa i druge tačke. Štaviše, takav ugovor stječe stvarnu snagu tek nakon što ga potpišu obje strane – vlasnik nekretnine i direktno zakupac.
I ovdje je vrijedno identificirati postojeće vrste ugovora o zakupu općinske imovine. dodijeliti:
- dogovor sa mogućnošću naknadnog otkupa prostora;
- dugoročni ugovor o zakupu, kada je rok važenja dokumenta nekoliko godina;
- važeći ugovor o zakupu koji uključuje privremeno korištenje prostora;
- ugovor o besplatnom korišćenju, kada naknada za zakup nije predviđena, ali se druga strana obavezuje da vrati predmet, uzimajući u obzir dozvoljeno habanje ili pod uslovima navedenim u ugovoru;
- ugovor o povereničkom upravljanju imovinom, koji podrazumeva prenos na preduzeće bilo koje prostorije na neodređeno vreme pod uslovima raspolaganja imovinom, uzimajući u obzir interese prvobitnog vlasnika (opštine);
- ugovor o skladištenju i istovremenom radu imovine.
Iako postoji mnogo opcija za ugovore o zakupu, obično se koristi standardni ugovor. Istina, organi samouprave određenog subjekta Ruske Federacije imaju pravo prilagoditi i uspostaviti vlastitu proceduru za obavljanje takvih transakcija. Glavna stvar je da radnje organa uprave nisu u suprotnosti sa zakonom.
Zakonski akt br. 135-FZ utvrđuje da ako imovina nije dodijeljena u ekonomsko vlasništvo subjektu na nivou lokalne samouprave, ona se može predati poduzetniku isključivo na konkurentskoj osnovi.
Sličan postupak će se primijeniti ako su prostori u vlasništvu:
- opštinsko jedinstveno preduzeće;
- autonomna državna institucija;
- opštinski organ, koji je pod operativnim upravljanjem.
Jednom riječju, u većini slučajeva dozvoljeno je dobiti općinski objekat u zakup tek nakon tendera ili aukcije. Prva opcija pretpostavlja potpunu povjerljivost informacija o konkurentima. Licitacija takođe uključuje javno podnošenje prijave. Odnosno, zainteresovane strane mogu prvo da prouče uslove predloga drugih kandidata i formiraju isplativiju opciju.
Procedura održavanja tendera utvrđena je Naredbom Federalne antimonopolske službe Rusije broj 67. Takođe sadrži spisak imovinskih objekata za koje se tender smatra obaveznim. Međutim, odredbe naredbe mogu se dopuniti propisima donetim na nivou lokalnih opština. Obično je postupak i odgovarajuća prilagođavanja javno dostupni na web stranicama uprave naselja.
Procedura zakupa na konkurentnoj osnovi
Bez obzira na to koja se opcija odabere – nadmetanje ili konkurs, prije svega, saziva se komisija od strane organa, koja naknadno prikuplja podatke o učesnicima, proučava prijave i utvrđuje pobjednika. Zauzvrat, aplikanti će morati da izraze svoju želju da učestvuju u aukciji. Za njega treba pripremiti pismeni zahtjev i prikupiti paket dokumentacije.
Tipična lista vrijednosnih papira uključuje:
- osnivački dokumenti preduzeća, potvrda o registraciji pravnog lica;
- isprave kojima se potvrđuje status građanina ovlaštenog za potpisivanje ugovora o zakupu ako kompanija pobijedi na tenderu;
- bankovni podaci kandidata za iznajmljivanje prostora;
- računovodstvenu dokumentaciju koja odražava informacije o bilansu stanja preduzeća.
Važno je razumjeti da se redoslijed postupka može neznatno razlikovati ovisno o lokaciji objekta. Shodno tome, pravila procesa bi prvo trebalo da se razjasne u lokalnoj upravi.
Pobjednik tendera ili aukcije će biti učesnik koji je postavio najpovoljnije uslove za izvršenje transakcijskog ugovora. Jednostavno rečeno, prostor će se dati na korištenje podnosiocu zahtjeva koji je najavio najveći iznos zakupnine.
Da li je moguće iznajmiti bez raspisivanja tendera?
Stav 17.1 pravnog akta br. 135-FZ sadrži iscrpnu listu opcija kada je dozvoljeno prenijeti opštinsku imovinu u zakup bez preliminarnog tendera.
Lista uključuje sljedeće slučajeve:
- Postoje državne ili opštinske preferencije koje deluju na osnovu poglavlja 5 Saveznog zakona br. 135.
- Konkurs u okviru opštinskog ugovora već je održan ranije. Štaviše, period zakupa ne bi trebalo da prelazi rok relevantnog ugovora.
- Predmet se daje u zakup na period ne duži od 30 dana u roku od šest mjeseci. Istovremeno, nije dozvoljeno ponovno sklapanje ugovora nakon isteka navedenog perioda.
- Potrebno je produžiti već postojeći sporazum zaključen između opštine i preduzeća.
- Pravo zakupa se daje na osnovu međunarodnog ugovora Ruske Federacije, akata predsjednika Ruske Federacije, akata Vlade zemlje, saveznog zakonodavnog akta kojim se utvrđuje drugačija procedura raspolaganja predmetom, kao npr. kao i specijalizirane sudske odluke.
Osim toga, bez raspisivanja konkursa, prostor se može dati u zakup sljedećim ustanovama i udruženjima:
- vjerske organizacije;
- sindikati;
- političke partije;
- javna sredstva;
- advokatske i notarske kancelarije;
- medicinske i obrazovne ustanove;
- pošta, pošta.
Kao i drugi organi opštinskog ili saveznog značaja, vanbudžetski fondovi, Centralna banka i institucije šumskih, zemljišnih, vodnih fondova Ruske Federacije.
Privilegije
U 2019. godini daju se povlastice za vlasnike malih preduzeća prilikom iznajmljivanja opštinske imovine. Savezni zakon br. 209 u članu 18 otkriva suštinu takvih privilegija. Prije svega, organi vlasti mogu dati na korištenje prostorije ili druge objekte besplatno ili po povlaštenim uslovima.
Lokalna samouprava može samostalno da reguliše proceduru za posebne programe zakupa, ali se preferencije obično sastoje u iznajmljivanju objekta preduzeću na period od 5 godina ili više sa mogućnošću naknadnog otkupa. Štaviše, spiskovi imovinskih objekata koji se daju u zakup po povlašćenim uslovima treba da budu dostupni svima. Na primjer, objavljuju se na internetu, u štampanim medijima, na informativnim štandovima i najavljuju na TV-u.
Oporezivanje
Još jedna stvar koju ne treba zaboraviti je obračun PDV-a prilikom iznajmljivanja. Predmet ovdje je kompanija zakupac.
Iznos poreza izračunava se zbrajanjem troškova zakupnine za svaku nepokretnost. Račun mora biti pripremljen u roku od 5 dana od dana uplate. Druga obaveza zakupca je da poreskoj upravi podnese prijavu PDV-a do 20. u mjesecu koji slijedi nakon poreskog perioda.
Iznajmljivanje općinske imovine nije jednostavan postupak, ali za vlasnike malih poduzeća ova opcija je najoptimalnija, jer će troškovi korištenja prostora u ovom slučaju biti nešto niži nego, na primjer, kod iznajmljivanja objekta od komercijalnog subjekta. Osim toga, postoji niz preferencija i pogodnosti za poduzetnike. Najvažnije, ne zaboravite da ugovor o zakupu bilo koje vrste podliježe obaveznoj registraciji u Rosreestru. Tek nakon završene procedure, ugovor će postati pravno obavezujući i objekat se može koristiti po sopstvenom nahođenju.
