هر مستأجری این خطر را دارد که در موقعیتی قرار بگیرد که صاحبخانه اجاره بها را افزایش دهد. همیشه مشخص نیست که چگونه باید به درستی عمل کرد چنین موردیو چگونه به عنوان یک مستاجر رفتار کنیم. در این مقاله به تفصیل توضیح خواهیم داد که مستاجر در این شرایط باید چه کاری انجام دهد و چگونه از تخلیه خود جلوگیری کند.

○ افزایش اجاره، آپارتمان بدون قرارداد اجاره داده می شود.

اگر هنگام نقل مکان به یک آپارتمان اجاره ای قرارداد کتبی تنظیم نشده باشد، این آزادی خاصی را به هر یک از طرفین معامله می دهد. بنابراین، صاحبخانه حق دارد نه تنها اجاره بها را افزایش دهد، بلکه شرایط پرداخت آن را نیز تغییر دهد. در صورت بروز اختلاف در چنین شرایطی تنها از طریق مذاکره می توان به توافق رسید زیرا در صورت امتناع صاحبخانه می تواند تخلیه کند.

○ افزایش اجاره بها، آپارتمان به صورت قراردادی اجاره داده می شود.

✔ افزایش پرداخت یکطرفه.

اگر امکان افزایش در قرارداد قید نشده باشد مالک نمی تواند بدون رضایت موجر آن را افزایش دهد.

• «مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری مقرر شده باشد، مبلغ اجاره دادنممکن است با توافق طرفین در مدت زمان مقرر در توافق تغییر کند، اما حداکثر یک بار در سال. قانون ممکن است حداقل دوره های دیگری را برای تجدید نظر در میزان اجاره برای انواع خاصی از اجاره و همچنین برای اجاره انواع خاصی از اموال پیش بینی کند (بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

اما باید در نظر داشت که در این مورد نیز محدودیت هایی برای صاحبخانه وجود دارد. بنابراین، اگر در قرارداد قید شده باشد که پرداخت به ارز انجام می شود، مالک نمی تواند بر اساس سایر شرایط، روش پرداخت را تعیین کند.

در این صورت مستاجر حق دارد از چنین افزایشی امتناع کند و این امر مبنای فسخ قرارداد نخواهد بود.

✔ مالک چگونه می تواند اجاره بها را افزایش دهد؟

از طرق قانونی و در صورت انعقاد قرارداد، مالک می تواند به یکی از طرق زیر نسبت به افزایش هزینه اقامت اقدام کند:

1. رضایت مستاجر را بگیرید و قرارداد را به صورت کتبی بنویسید. ویژگی این روش نیاز به کسب رضایت است که بدون آن نمی توان سند تنظیم کننده تغییرات پرداخت را تنظیم کرد.
2. در توافقنامه در زمان انعقاد آن امکان افزایش یک طرفه از تاریخ معین را فراهم کنید. در این صورت رضایت مستاجر الزامی نیست، اما لازم است اطلاعیه تغییرات برنامه ریزی شده در پرداخت برای وی ارسال شود. ضمناً لازم است در اخطاریه تجویز شود که پس از آن مدت مبلغ پرداختی تغییر یافته تلقی می شود. اگر این پاراگراف را نادیده بگیرید، اندازه از لحظه دریافت اعلان تغییر یافته در نظر گرفته می شود.
3. افزایش خودکار اجاره بها در پایان یک سال تقویمی اجاره را در قرارداد لحاظ کنید. در اینجا هیچ اطلاعی به مستاجر لازم نیست، اما شرایط باید تا حد امکان واضح باشد.

در صورت عدم موافقت مستاجر با چنین افزایشی می تواند با طرح دعوی در دادگاه به آن اعتراض کند. امتناع از طرح نمی تواند دلیل تخلیه باشد.

○ چگونه از خود در برابر افزایش حقوق محافظت کنید.

برای جلوگیری از افزایش اجاره بها، مستاجر باید هنگام امضای قرارداد، تمام بندهای قرارداد را به دقت مطالعه کند. همچنین مهم است که در مورد موضوعات بحث انگیزی که ممکن است در آینده منجر به درگیری شود، بحث کنید.

اما باید در نظر داشت که اگر در توافق نامه امکان تغییر مبلغ اجاره وجود نداشته باشد، مالک بدون رضایت مستاجر حق افزایش آن را ندارد. اگر مالک همچنان اصرار دارد، در این صورت می توانید با طرح دعوای حقوقی برای ابطال تغییرات پرداخت در قرارداد، از حقوق خود محافظت کنید. در این مورد، لازم است گزارش اعتراضی در مورد ارزش بازار که توسط موجر تهیه می شود، پیوست شود.

با این حال، باید برای این واقعیت آماده بود که اگر تغییر در ارزش بازار معتبر شناخته شود، تقاضا برای افزایش پرداخت برآورده می شود.

○ اخراج مالک به دلیل امتناع از افزایش اجاره.

مالک آپارتمان فقط در صورت عدم وجود قرارداد اجاره می تواند خودسرانه این کار را انجام دهد. در صورت وجود قرارداد منعقد شده، فقط کارفرما می تواند آن را زودتر از موعد مقرر فسخ کند. مالک باید برای این امر به مراجع قضایی مراجعه کند. بنابراین، خودداری از پرداخت مبلغ زیاد را نمی توان دلیلی برای فسخ قرارداد و اخراج از آپارتمان بدون تصمیم دادگاه مربوطه در نظر گرفت.

همچنین کارفرما می تواند به دلیل عدم رعایت تعهدات مندرج در قرارداد از سوی مالک به دادگاه مراجعه کند.

بنابراین هنگام انعقاد قرارداد اجاره باید حداکثر دقت و احتیاط را به کار برد. در این مورد، به ویژه در نظر گرفتن امکان مالک برای افزایش پرداخت هزینه اقامت بسیار مهم است.

صاحبخانه اجاره بها را یک طرفه افزایش می دهد. چگونه می توانید به مستاجر کمک کنید؟ (تکاچنکو جی.)

تاریخ ارسال مقاله: 1394/09/03

مستاجران در هنگام امضای اجاره نامه همیشه به این جمله توجه نمی کنند که «موجر می تواند به دلیل گران شدن دلار یا تغییر در ارزش بازار اجاره، اجاره بها را یک طرفه افزایش دهد». اما آنها در نظر نمی گیرند که در نتیجه، هزینه اجاره در نهایت ممکن است دقیقاً دو برابر یا حتی بیشتر افزایش یابد. اگر اجاره نامه قبلاً امضا شده باشد و اخطاریه افزایش اجاره بها از طرف مالک دریافت شده باشد، مستاجر چه کاری می تواند انجام دهد، در این مقاله بحث خواهد شد.

مستاجر باید چه چیزهایی را بداند؟

1. در بند 11 اطلاعیه هیأت رئیسه دیوان عالی داوری فدراسیون روسیهمورخ 11 ژانویه 2002 N 66 "بررسی اجمالی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به اجاره" تصریح کرد که "هنگام اعمال بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، دادگاه ها باید از این واقعیت تبعیت کنند که در طول سال مدت قرارداد باید بدون تغییر باقی بماند و برای شرکت مبلغ اجاره یا روش (مکانیسم) محاسبه آن را فراهم کند.
اگر قرارداد شامل شرطی باشد که امکان تغییر مبلغ اجاره را بیشتر از یک بار در سال فراهم می کند، با مراجعه به بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، چنین شرطی می تواند باطل تلقی شود. به عنوان مثال، من تصمیم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 21 فوریه 2011 N VAC-9525/10 را در پرونده N A75-10558/2009 نقل می کنم:
"... مطابق بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه (از این پس قانون مدنی فدراسیون روسیه نامیده می شود)، میزان اجاره بها، مگر اینکه در توافقنامه به گونه دیگری مقرر شده باشد، ممکن است توسط توافق طرفین در مهلت‌های مقرر در قرارداد، اما حداکثر سالی یک‌بار، قانون می‌تواند حداقل دوره‌های دیگری را برای بررسی میزان اجاره برای انواع خاصی از اجاره و همچنین اجاره انواع خاصی از اموال تعیین کند. ، باید فراهم گردد.
علاوه بر این، مطابق بند 11 نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 11 ژانویه 2002 N 66 "بررسی رویه قضایی در حل و فصل اختلافات مربوط به اجاره"، بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه شامل یک قاعده ضروری در مورد فراوانی تغییرات در مبلغ اجاره است که در رابطه با آن طرفین نمی توانند شرایطی را تغییر دهند یا در قرارداد ایجاد کنند که با شرایط مقرر در این قانون متفاوت باشد. بنابراین، شرط قرارداد، که امکان تغییرات سه ماهه در مبلغ اجاره را پیش بینی می کند، به موجب ماده 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه باطل است زیرا مطابق با قانون نیست ... "
با این حال، بعداً پلنوم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در قطعنامه شماره 73 مورخ 17 نوامبر 2011 "در مورد برخی از مسائل مربوط به اعمال قوانین مدنی فدراسیون روسیه در مورد قرارداد اجاره" اشاره کرد. بند 21:
"... به موجب بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، مگر اینکه در توافقنامه مقرر شده باشد، میزان اجاره بها می تواند با توافق طرفین در مدت زمان مقرر در توافقنامه تغییر کند، اما نه بیش از یک بار در سال (در این مورد، ممکن است حداقل دوره های دیگری با تجدید نظر قانون در میزان اجاره برای انواع خاصی از اجاره و همچنین برای اجاره انواع خاصی از اموال تعیین شود).
این هنجار غیرقانونی است و اجازه می دهد تا با توافق طرفین، شرایط قرارداد اجاره را در مورد میزان اجاره بیش از یک بار در سال تغییر دهید، از جمله در مواردی که هیچ نشانه ای از امکان چنین تغییری در اجاره وجود ندارد. خود توافق
با این حال، اگر طبق قانون یا توافق نامه، موجر حق دارد مبلغ اجاره را به طور یکجانبه تغییر دهد (ماده 310 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، پس به معنای بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، چنین تغییری می تواند توسط او بیش از یک بار در سال انجام شود ... "
به این ترتیب صاحبخانه حق تغییر یک طرفه اجاره بها را دریافت می کرد اما سالی یک بار. من به تصمیم پایبند خواهم بود دادگاه داوریمنطقه مسکو مورخ 20 ژانویه 2015 N F05-15294 / 2014 در مورد N A40-54476 / 14:
"... مطابق بند 6.1 قرارداد، با در نظر گرفتن مفاد قرارداد اجاره منعقد شده بین طرفین در 28 دسامبر 1993 N 2720/17، نرخ اجاره محل تا 31 دسامبر قابل تغییر نیست. ، 2011، به استثنای مواردی که در بندهای 6.5، 6.6 این قرارداد پیش بینی شده است.
مالک حق دارد در صورت تغییر متمرکز در قیمت‌ها و تعرفه‌های آب و برق، نرخ‌های پایه اجاره زمین، مالیات بر دارایی، مالیات بر گردش، نرخ‌های اجاره تعیین‌شده در این قرارداد را به نسبت میزان افزایش آنها تغییر دهد. اما نه بیش از یک بار در سال (بند 6.5 قرارداد).
دادگاه ها دریافتند که شاکی بارها و بارها به متهم در مورد افزایش متفاوت نرخ اجاره با محاسبه دقیق و یک توافق اضافی به متهم گفته است که متهم با آن موافقت نکرده است و در رابطه با آن شاکی این ادعا را برای اصلاح شرایط ارائه کرده است. قرارداد N 20/155 مورخ 23.07.2008 از نظر نرخ اجاره.
دادگاه با بررسی و ارزیابی ادله موجود در پرونده از جمله مفاد قرارداد شماره 20/155 مورخ 2 تیر 1387 به این نتیجه رسید که هیچ دلیلی برای تغییر نرخ اجاره بها مورد ادعای شاکی طبق ماده وجود ندارد. 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، با در نظر گرفتن شرایطی که از 01/01/2014 نرخ اجاره بها از 3872.04 روبل افزایش یافته است. تا 4015 روبل. برای 1 متر مربع متر در سال برای فضای اداری و از 3002.59 روبل. تا 3113.94 روبل. برای 1 متر مربع متر در سال برای فضای انبار.
... تناقض در نتیجه گیری دادگاه از موقعیت حقوقی ذکر شده، و همچنین تفسیر نادرست دادگاه از هنجارهای حقوق ماهوی در این مورد، هیئت قضات پیدا نمی کند ... "
2. به طور جداگانه، من به قراردادهای اجاره منعقد شده تا یک سال اشاره خواهم کرد. رویه قضایی موقعیتی را ایجاد کرده است که بر اساس آن اجاره بها طبق توافق نامه منعقد شده برای مدت کمتر از یک سال (برابر یک سال) قابل تغییر نیست. به عنوان مثال، تصمیم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 08.27.2009 N VAS-10734/09 در مورد N A12-15393/08-C28:
"... دادگاه ها ضمن رضایت از ادعا، به طور منطقی از ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه مبنی بر اینکه مستاجر موظف است برای استفاده از ملک (اجاره) به موقع هزینه ای را پرداخت کند.
مطابق بند 3 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، مگر اینکه در توافقنامه مقرر شده باشد، میزان اجاره بها را می توان با توافق طرفین در بازه های زمانی مقرر در توافق تغییر داد، اما نه بیشتر از سالی یک بار.
از آنجایی که اجاره نامه برای مدت کمتر از یک سال منعقد شده بود، میزان اجاره بها قابل تغییر نبود.
بر اساس مفاد قرارداد، دادگاه تجدیدنظر به حق رأی دادگاه بدوی را تغییر داده و مبلغ بدهی را بر اساس میزان اجاره بها مورد توافق طرفین در زمان انعقاد قرارداد وصول کرده است. "
من همچنین به عنوان نمونه از فرمان FAS ناحیه اورال در 21 ژوئیه 2010 N F09-5670 / 10-C6 در مورد N A71-14477 / 2009 اشاره می کنم:
شرکت گلاوریبا (مستاجر) و شرکت آیکای (مستاجر فرعی) قرارداد اجاره فرعی املاک و مستغلات مورخ 1 آوریل 2009 N 310/2009 را امضا کردند که طبق آن طبقه اول برای تملک و استفاده موقت به شرکت Aikai منتقل شد. اماکن غیر مسکونیبا مساحت 381.9 متر مربع متر، واقع در آدرس: جمهوری Udmurt، Votkinsk، خیابان. Ordzhonikidze، 4b، برای یک دوره از 04/01/2009 تا 12/31/2009 شامل سازماندهی فعالیت های تجاری.
در نامه ای به تاریخ 08.06.2009 N 162، شرکت Glavryba به شرکت Aikai در مورد افزایش اجاره بها از 01.05.2009 به 161,565 روبل اطلاع داد. 60 کوپ.
از آنجایی که بدهی و جریمه ها توسط شرکت "آیکای" به طور کامل پرداخت نشده است، شرکت "گلاوریبا" در مورد پرونده مورد رسیدگی به دادگاه داوری شکایت کرد.
با مطالعه و ارزیابی در مجموع به روش مقرر در هنر. 71 قانون آیین دادرسی داوری فدراسیون روسیه، شواهد موجود در پرونده، دادگاه ها به این نتیجه معقول رسیدند که وجود و دلایل ظهور بدهی متهم به شاکی تأیید شد. در همان زمان ، دادگاه ها نشان دادند که تغییر میزان اجاره تحت توافقنامه مورد اختلاف پس از دو ماه از تاریخ انعقاد آن با بند 3 هنر مغایرت دارد. 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، بر اساس آن، با در نظر گرفتن پرداخت های انجام شده توسط شرکت Aikai، بدهی شرکت Aikai دوباره محاسبه شد ... "

1. حتی اگر قراردادی بین طرفین قرارداد اجاره مبنی بر افزایش اجاره بها طبق قراردادی که برای مدت حداکثر یک سال منعقد شده است یا تغییر اجاره بها برای بار دوم در یک سال امضا شده باشد، چنین قراردادی ممکن است به رسمیت شناخته شود. به عنوان باطل به عنوان مثال، فرمان سرویس فدرال ضد انحصار منطقه ولگا-ویاتکا در 19 نوامبر 2009 در مورد N A11-2018/2009:
"... مطابق ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، مستاجر موظف است برای استفاده از ملک (اجاره) به موقع هزینه ای بپردازد. نحوه، شرایط و شرایط پرداخت اجاره تعیین می شود. توسط قرارداد اجاره (قسمت 1 این ماده).
مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری مقرر شده باشد، میزان اجاره بها با توافق طرفین در مهلت مقرر در قرارداد قابل تغییر است، اما حداکثر سالی یک بار (قسمت سوم همان ماده).
با توجه به اینکه تغییرات قانون مدنی در اجاره بیش از یک بار در سال مجاز است، دادگاه به حق باطل و باطل شناخته شد (مغایر با قانون فعلی) پروتکل شماره برای دومین بار در یک سال افزایش یافت. بنابراین، از 15 نوامبر 2008 هیچ افزایشی در اجاره بها صورت نگرفته است و OAO Saratovstroysteklo حق درخواست فسخ قرارداد اجاره را به صورت یک طرفه نداشت. در نتیجه قرارداد اجاره با اصلاحیه موافقتنامه الحاقی مورخ 1387/10/12 N 5 تا تاریخ 31/12/2009 به اعتبار خود ادامه می‌دهد.
هیچ دلیلی برای ابطال اقدامات قضایی تجدیدنظرخواهی به دلایل ذکر شده در تجدیدنظرخواهی قصاص وجود ندارد ... "
2. مستاجر ممکن است به این موضوع اشاره کند که افزایش یک طرفه اجاره بها توسط موجر سوء استفاده از حق است.
این بیانیه توسط قطعنامه پلنوم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 17 نوامبر 2011 N 73 (به عنوان اصلاح شده در 25 ژانویه 2013) "در مورد برخی از مسائل در عمل به کارگیری قوانین قانون مدنی تایید شده است. فدراسیون روسیه در مورد قرارداد اجاره، بند 22:
«...اگر در غیاب مقررات دولتی اجاره، در قرارداد اجاره، حق موجر برای تغییر اندازه یک طرفه آن پیش بینی شده باشد، در مواردی که ثابت شود در نتیجه چنین تغییر یک جانبه، به طور نامتناسبی با تغییر متوسط ​​نرخ های بازار پرداخت شده برای اجاره املاک مشابه در منطقه مورد نظر در دوره مربوط افزایش یافته و به میزان قابل توجهی از آنها فراتر رفته است که نشان دهنده سوء استفاده از حق موجر، دادگاه، بر اساس بند 2 است. ماده 10 قانون مدنی فدراسیون روسیه از جمع آوری اجاره در قسمتی که بیش از میانگین نرخ های بازار نامگذاری شده است خودداری می کند ...
به عنوان یک مثال گویا، قطعنامه دادگاه داوری منطقه سیبری شرقی در 20 اوت 2014 در مورد N A10-1405 / 2013:
"... همانطور که از پرونده به شرح زیر است، شاکی افزایش یک طرفه اجاره بها را با داده های گزارش ARTOKS LLC "در مورد ارزیابی ارزش بازار شی ارزیابی" مورخ 20.08.2010 N 143 / 42- اثبات کرد. 10/2.
با توجه به اختلاف و ارزیابی گزارش مذکور مطابق با قوانین ماده 71 آیین دادرسی داوری فدراسیون روسیه، دادگاه استفاده از اطلاعات نادرست در مورد ویژگی های اماکن استیجاری و نقض الزامات توسط ارزیاب را تعیین کرد. از قانون فعالیت های ارزیابی و استانداردهای ارزش گذاری فدرال، و بنابراین بازار را در نظر نگرفته است، هزینه هدف ارزیابی اجاره سالانه برای 1 متر مربع است. متر فضای ذخیره سازی، برابر با 1884 روبل بدون مالیات بر ارزش افزوده.
بر اساس گزارش N 617 در مورد ارزیابی ارزش بازار ارزش اجاره املاک، انجام شده توسط ارزیاب LLC "صندوق املاک جمهوری بوریاتیا" Sluginova O.L. طبق حکم دادگاه داوری جمهوری بوریاتیا، دادگاه بدوی، ارزش واقعی بازار حق استفاده از اماکن مورد اختلاف را بر اساس اجاره تعیین کرد.
نتایج این ارزیابی توسط افراد شرکت کننده در پرونده مورد اعتراض قرار نگرفت و هیچ مغایرتی بین این گزارش و الزامات قانون فعلی آشکار نشد.
مطابق بند 22 فرمان پلنوم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 17 نوامبر 2011 N 73، اگر در صورت عدم وجود مقررات دولتی اجاره، قرارداد اجاره حق موجر را به طور یکجانبه فراهم می کند. اندازه آن را تغییر دهید، سپس در مواردی که ثابت شود در نتیجه چنین تغییر یک جانبه، به طور نامتناسبی با تغییر متوسط ​​نرخ های بازار پرداخت شده برای اجاره املاک مشابه در منطقه مورد نظر برای دوره مربوط افزایش یافته و به طور قابل توجهی از آن فراتر رفته است. آنها، که نشان دهنده سوء استفاده از حق مالک است، دادگاه، بر اساس بند 2 ماده 10 قانون مدنی فدراسیون روسیه، از بازپرداخت اجاره بها در بخشی بیش از میانگین نرخ های بازار نام برده امتناع می کند.
بر اساس موارد فوق، با احراز اینکه در نتیجه تغییر یک طرفه در اجاره سالانه توسط شاکی، اجاره بها به طور نامتناسبی با تغییر میانگین نرخ های بازار پرداخت شده برای اجاره املاک مشابه در منطقه مورد نظر برای دوره مربوطه افزایش یافته است. و به طور قابل توجهی از آنها فراتر رفت، دادگاه داوری با بازپرداخت بدهی به مبلغ معین ارزش بازار اجاره ملک مورد اختلاف و امتناع از برآورده کردن ادعا، اختلاف را به درستی حل کرد ... "
3. اگر به تازگی قراردادی را امضا می کنید و صاحبخانه شما بر حق خود برای تغییر یک طرفه اجاره اصرار دارد، سعی کنید در قرارداد حدود تغییر هزینه یا نحوه محاسبه اجاره بها را در هنگام افزایش آن قید کنید. . به عنوان مثال: "مبلغ اجاره بها توسط موجر به صورت یک طرفه قابل افزایش است، اما حداکثر ___% مبلغ اجاره مندرج در بند ____ این قرارداد."
در غیر این صورت صاحبخانه حق دارد اجاره بها را به هر میزان افزایش دهد.
قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه شمال غربی در 28 ژانویه 2010 در مورد N A05-7679 / 2009:
«... از بند 3.1 قرارداد برمی‌آید که در صورت افزایش تعرفه استفاده، مبلغ اجاره بها توسط موجر می‌تواند به صورت یک طرفه افزایش یابد. قطعه زمینکه ساختمان در آن واقع شده است، متناسب با مساحت محل استیجاری، و همچنین افزایش تعرفه های آب و برق و سایر هزینه ها، از جمله برای تامین آب، فاضلاب، تامین حرارت و برق.
دادگاهها ایجاد کردند و متهم مناقشه نمی کند که تعرفه های آب و فاضلاب، انرژی حرارتی، برق نسبت به سال 2008 افزایش یافته است که در رابطه با آن هزینه های موجر برای خدمات آب و برق و تعمیر و نگهداری افزایش یافته است.
استدلال متهم مبنی بر اینکه افزایش اجاره بها منطبق بر شرایط قرارداد نیست، زیرا به مقدار دلخواه و نه متناسب با هزینه های افزایش یافته انجام شده است، به حق توسط دادگاه رد شد، به این دلیل که در بند 3.1 توافق نامه امکان افزایش یک طرفه در مبلغ اجاره بها، طرفین چنین افزایشی را متناسب با هزینه های شاکی که برای پرداخت آب و برق متحمل شده است تعیین نکرده اند و همچنین روشی را پیش بینی نکرده و تعیین نکرده اند. محاسبه در صورت افزایش یک طرفه اجاره بها.
با تعیین قیمت قرارداد در مبلغ پولی مشخص در بند 3.1 قرارداد، طرفین همچنین حق مستاجر را برای افزایش یک طرفه مبلغ اجاره در صورت افزایش تعرفه استفاده از زمین در نظر گرفتند. طرح، تعرفه های آب و برق و نگهداری و سایر هزینه ها.
بنابراین، تغییر اجاره بها در نتیجه تعدیل آن، با در نظر گرفتن افزایش تعرفه های موجود، مغایرتی با هنجار قانونی نامبرده و شرایط قرارداد ندارد.

برای جمع بندی موارد فوق:

1. پس از دریافت اخطار افزایش اجاره بها از صاحبخانه، کلیه ارتباطات با وی باید به صورت کتبی با علامت دریافت اسناد (نامه ها، اطلاعیه ها، موافقت نامه ها) توسط شخص مجاز با تاریخ تحویل یا از طریق پست سفارشی صورت گیرد. با رسید برگشتی و موجودی ضمائم. این ممکن است به عنوان مدرکی مستند از سخنان شما در دادگاه مورد نیاز باشد.
2. به مدت زمان منعقد شدن قرارداد اجاره نگاه کنید: اگر برای مدت کمتر یا مساوی یک سال باشد، مدت قرارداد اجاره باید در طول سال بدون تغییر باقی بماند. بر اساس اطلاعات این مقاله، یک پاسخ مستدل به اطلاعیه افزایش اجاره بها برای صاحبخانه ارسال کنید.
3. تعیین کنید که آیا وضعیت شما یکی از مواردی است که در مقاله توضیح داده شده است.
3.1. اگر قراردادی را امضا کرده اید که مغایر با قانون مدنی فعلی است، به دادگاه مراجعه کنید تا آن را باطل و باطل اعلام کنید.
3.2. اگر مشاهده کردید که اجاره بها به وضوح غیرمتناسب با نرخ های بازار افزایش یافته است، برای تعیین ارزش واقعی بازار حق استفاده از ملک تحت شرایط اجاره با یک ارزیاب تماس بگیرید.
پس از آن موقعیت خود را کتباً به صاحبخانه اطلاع دهید و یک نسخه از گزارش ارزیاب را پیوست کنید.
اگر مالک نیازهای شما را برآورده نکرد، می توانید از دادگاه درخواست کنید تا اخطار افزایش اجاره بها را باطل و غیرقابل اجرا اعلام کند. به عنوان مثال، فرمان سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه شمال غربی در 22 اکتبر 2013 در مورد N A05-8698 / 2012.

در قانون مدنی فعلی، شرایط انعقاد قرارداد اجاره به خوبی بیان نشده است. در این راستا، مستاجران نه چندان آگاه از نظر قانونی اغلب خود را گروگان شرایط تحمیل شده توسط مالکان می یابند. به عنوان مثال، مقررات در مورد امکان اجاره یک طرفه افزایش می یابد. با این حال، وضعیت را می توان به راحتی معکوس کرد. برای این کار مستاجر باید قرارداد اجاره پیشنهادی را به دقت مطالعه کند و برای توافق با مالک و تجویز شرایط «ضروری» تنبلی نداشته باشد.

افزایش یک طرفه اجاره بها

به موجب اصل آزادی قرارداد، شرایط آن به تشخیص طرفین تعیین می شود، مگر در مواردی که مفاد شرط مربوط به موجب قانون یا سایر اعمال حقوقی مقرر شده باشد ( , ). بر این اساس، تنها شرایط افزایش اجاره بها که مستقیماً در قرارداد ذکر شده است، زمینه ساز افزایش قانونی آن است (مثلاً اگر مشخص شود که « صاحبخانه حق دارد در صورت تغییر در هزینه قبوض آب و برق به طور یکجانبه در نرخ اجاره تجدید نظر کند.", "مبلغ اجاره بیش از یک بار در سال و حداکثر 1٪ مشمول نمایه سازی است.البته برای هر مستأجری سودمند است که طبق شرایط قرارداد، پرداخت ملک مورد اجاره ارزش ثابتی داشته باشد و مشمول نمایه سازی نباشد (یعنی در قرارداد مبلغ ثابتی از اجاره بها مشخص شود. و امکان افزایش آن را بیان نمی کند؛ یا مستقیماً بیان می شود که با این حال، هر مالکی با چنین فرمول بندی هایی موافق نیست. نیاز به تعویض ... همه اینها می تواند باعث افزایش اجاره بها شود.

اغلب، اجاره ماهانه شامل یک مبنا و یک مقدار متغیر است. اگر وضعیت بازار املاک و مستغلات تغییر کند، بخش اساسی ممکن است تغییر کند. علاوه بر این، برخی از توافقنامه ها شاخص بندی سالانه قسمت پایه اجاره بها را با مقدار مشخصی (به عنوان مثال، 1000 روبل؛ 2٪) یا با ارزش شاخص قیمت مصرف کننده (نرخ تورم) پیش بینی می کنند. متغیر شامل پرداخت های خدمات و تعمیر و نگهداری است. در اغلب موارد، توافق مقرر می کند که موجر حق دارد در صورت تغییر در میزان پرداخت های آب و برق و تعمیر و نگهداری توسط سازمان های تأمین کننده و عامل، به طور یکجانبه در نرخ اجاره تجدید نظر کند.

معاون مدیر کل VTB Arena Park مدلی را برای تعیین اجاره به اشتراک گذاشت که به نظر او بهینه ترین است. آناستازیا معتقد است: «ما باید از رانت های ثابت و متغیر فاصله بگیریم. به نظر او، بسیار بهتر است که میزان اجاره بها به عنوان فرمول در قرارداد تعیین شود و امکان (یا عدم امکان) و روش نمایه سازی هر یک از اجزای آن مشخص شود. برای مثال، " اجاره ماهانه شامل نرخ پایه است که 20 هزار روبل است. و بدون تغییر است؛ هزینه استهلاک ملک، که معادل 2 هزار روبل است. و ممکن است با توافق طرفین تجدید نظر شود. پرداخت قبوض آب و برق که طبق تعرفه تعیین شده توسط سازمان های تامین منابع هزینه می شودبنابراین، اگر یکی از ارکان اجاره بها، هزینه نگهداری و تعمیر ساختمان و مشاعات باشد، مالک دیگر نمی تواند اجاره بها را افزایش دهد، به این دلیل که نیاز به تعمیر خرابی دارد. آسانسور یا سطل زباله

در صورتی که مالک مبلغ اجاره بها را افزایش دهد، در صورتی که مستاجر با این تصمیم موافق نباشد، می تواند نسبت به آن در دادگاه تجدید نظر کند. عمل نشان می دهد که دادگاه ها اغلب طرف مستاجرین را می گیرند، اما عامل تعیین کننده شرایط مشخص شده در قرارداد اجاره خواهد بود.

اگر در قرارداد اجاره امکان تغییر یک طرفه مبلغ اجاره بها در رابطه با تعیین ارزش بازار اجاره وجود نداشته باشد، موجر حق مطالبه پرداخت مبلغ جدید را ندارد. این حتی در مورد مواردی که نرخ اجاره فعلی در زمان انعقاد اجاره نامه بسیار پایین بود و وضعیت بازار املاک و مستغلات را منعکس نمی کرد نیز صدق می کند.

برعکس برخی از طرفین در قراردادها امکان افزایش یک طرفه اجاره بها را به دلیل تغییر وضعیت بازار پیش بینی می کنند. در عین حال، اگر میزان تغییر دقیق مشخص نشود، ممکن است بین مستاجر و موجر اختلاف ایجاد شود. و سپس حتی نتیجه گیری در مورد افزایش قیمت کمکی نخواهد کرد. "اگر مستاجر به دادگاه مراجعه کند، مطمئناً گزارش ارزیابی را که مناسب او است، به آنجا می آورد. و مالک نیز به نوبه خود، گزارش ارزیابی را "مناسب برای او" خواهد آورد. معاینه خود را تعیین کند، که بعد کسی می خواهد با آن مخالفت کند. ما به کجا خواهیم رسید؟ - آناستازیا پوملووا خشمگین است. برای جلوگیری از چنین اختلافات طاقت فرسا و بیهوده، بسیار معقول تر است که در قرارداد اجاره نرخ ثابتی را ارائه کنید که با آن اجاره بها افزایش یابد (مثلاً 5٪ یا نرخ بازپرداخت بانک روسیه).

اگر با این وجود چنین اختلافی پیش آمد، مستاجر باید این واقعیت را ثابت کند که مالک از حق خود برای تغییر یکجانبه مبلغ اجاره سوء استفاده کرده است. اگر دادگاه تشخیص دهد که اجاره بها به طور نامتناسبی با تغییر متوسط ​​نرخ های بازار پرداخت شده برای اجاره املاک مشابه در منطقه مورد نظر برای دوره مربوط افزایش یافته و به میزان قابل توجهی از آن فراتر رفته است، بر اساس مصوبه 22 پلنوم. از دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 17 نوامبر 2011 شماره 73 "").

علاوه بر این، منطقی است که روش افزایش چنین هزینه ای را به وضوح تجویز کنیم. مثلاً اگر موجر مبلغ اجاره را تغییر دهد، موظف است اخطاریه ای با امضای شخص مربوطه برای مستأجر ارسال کند. حتی برخی از طرفین روش (نامه ثبتی با اقرار دریافت، تلگرام، عمدی) و مهلت ارسال آن را ذکر می کنند. تا زمان احراز شرایط فوق، مبلغ اجاره بها بدون تغییر در نظر گرفته می شود. اگر طرفین به دادگاه مراجعه کنند، لازم است حقیقت ارسال اخطاریه مشخص شده به مستاجر، نحوه و مدت ارسال آن مشخص شود. مستاجر نمی تواند جریمه ای (جریمه) برای مدتی که در طی آن ملک مورد اجاره را به قیمت قبلی پرداخت کند، در صورت عدم دریافت اخطاریه یا دریافت آن به شکل نامناسب ().

توصیه می کنیم در قرارداد اجاره تعهد طرفین به انعقاد قرارداد اضافی کتبی در صورت افزایش مبلغ اجاره را مشخص کنید. طبق این قانون، شهروندان و اشخاص حقوقی در انعقاد قرارداد آزاد هستند. اجبار به انعقاد قرارداد جایز نیست. این بدان معنی است که اگر چنین شرطی وجود داشته باشد، هیچ کس نمی تواند شما را مجبور به انعقاد قرارداد اضافی و بدون انعقاد آن، افزایش اجاره بها کند. این سمت نیز توسط دادگاه ها، به عنوان مثال، هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در.

در مورد دفعات تغییر مبلغ اجاره، اگر طبق قانون یا توافقنامه، مالک حق تغییر یک طرفه مبلغ اجاره بها را داشته باشد، در این صورت، در این معنا، چنین تغییری می تواند باشد. توسط او بیش از یک بار در سال انجام می شود (بند 21 قطعنامه پلنوم دادگاه عالی داوری RF مورخ 17 نوامبر 2011 شماره 73 "").

نباید تصور کنید که درج شرطی در قرارداد که ثابت کند اجاره بها با توافق طرفین به دلیل شرایط خاصی قابل تغییر است به معنای تغییر اجباری اجاره بها در آینده است. چنین شرطی مشمول اصل آزادی قرارداد () است که شامل توافق بدون هیچ گونه اجبار طرفین معامله برای تغییر تعهدات است (، تصمیم دادگاه داوری منطقه نووسیبیرسکمورخ 28 مه 2014 در پرونده شماره A45-5936 / 2014،).

نظر

Ekaterina Orlova، مدیر مشاور املاک و توسعه Orlova:

«مبانی برای بدون تغییر ماندن ترتیبات اولیه اجاره بها است توضیحات دقیقموضوع اجاره و مجازات برای انجام این کار، توصیه می کنم کلیه اموال منقول واقع در آپارتمان را در قرارداد اجاره درج کنید و همچنین بنویسید که نقص این ملک که بدون تقصیر مستاجر به وجود آمده است به هزینه چه کسی برطرف می شود. آب و برق به روشی مشابه توصیف می شود (می توان جزئیات قراردادها را با سازمان های تامین کننده منابع نشان داد). علاوه بر این، نشان دهید که تغییرات در شرایط قرارداد با توافق کتبی طرفین امکان پذیر است. در قسمت «مسئولیت طرفین» توجه به مسئولیت موجر در صورت فسخ زودهنگام قرارداد به ابتکار وی حائز اهمیت است.

پرداخت با شرایط جدید

مشاوره

می توانید فرم تقریبی قرارداد اجاره را در سامانه گارانت مشاهده کنید. برای انجام این کار، در جستجوی اولیه، "قرارداد اجاره" را وارد کرده و "Document Forms" را انتخاب کنید.

در صورتی که پس از دریافت اخطاریه از طرف مالک مبنی بر افزایش مبلغ اجاره، مستاجر شروع به پرداخت با نرخ جدید کند، این به معنای رضایت و اعتراض وی در آینده خواهد بود. ارزش جدیداجاره تقریبا غیرممکن می شود. واقعیت این است که جهت اطلاع از طرف صاحبخانه برابر با یک پیشنهاد خواهد بود - پیشنهادی خطاب به یک یا چند شخص خاص که کاملاً قطعی است و بیانگر قصد شخصی است که خود را وارد میداند. توافق با مخاطبی که پیشنهاد را می پذیرد (). رضایت به قبول آن را قبول () می گویند. هنگام انجام اقدامات در مدت تعیین شده توسط موجر برای اجرای شرایط قرارداد مشخص شده در پیشنهاد (از جمله پرداخت مبلغ مناسب اجاره) ، مستاجر پیشنهاد را می پذیرد (می پذیرد). در عین حال، هنگام تغییر قرارداد اجاره (یعنی افزایش اجاره)، تعهدات طرفین به شکل اصلاح شده باقی می ماند (). بنابراین، مستاجر با پرداخت با در نظر گرفتن مبلغ افزایش یافته اجاره، شرایط قرارداد پیشنهادی مالک را از نظر افزایش هزینه اجاره می پذیرد (تصمیم دادگاه داوری منطقه کمروو مورخ 30 ژوئن 2014 در مورد شماره A27-4911 / 2014).

علاوه بر این، ما به هیچ وجه توصیه نمی کنیم که پرداخت ملک اجاره ای را متوقف کنید، زیرا تاخیر در پرداخت مستلزم اعمال جریمه (جریمه) است. به گفته مستاجر، مستاجر موظف است بابت استفاده از ملک به موقع هزینه ای را پرداخت کند. استثنائات این قاعده برای موارد غیر معقول و غیرقانونی به نظر مستأجر افزایش مبلغ اجاره به موجب قانون مدنی پیش بینی نشده است. تعهدات باید مطابق با شرایط قرارداد، الزامات قانون و سایر اقدامات قانونی () به درستی انجام شود. امتناع یک جانبه از انجام تعهدات مجاز نیست (). توافق یا قانون ممکن است مبلغی را پیش بینی کند که بدهکار موظف است در صورت عدم انجام یا اجرای نادرست تعهد، به ویژه در صورت تأخیر در انجام، آن را به طلبکار بپردازد (). بنابراین، پس از خاتمه پرداخت اجاره، دادگاه ممکن است شما را ملزم به پرداخت جریمه (مجازات) کند (تصمیم دادگاه داوری منطقه کمروو مورخ 30 ژوئن 2014 در پرونده شماره A27-4911 / 2014).

نظر

آناستازیا پوملووا، معاون مدیر کل VTB Arena Park:

"هرچه قرارداد اجاره مکانیسم محاسبه اجاره بها و همچنین سایر روابط با طرف مقابل را با جزئیات بیشتری مشخص کند، شانس بیشتری برای دور شدن از تصمیمات یکجانبه مالکان وجود خواهد داشت. این بدان معنی است که هیچ اتفاقی نخواهد افتاد. من فکر می کنم این تنها راهی است که مستاجر را قادر می سازد تا روابط عادی شراکتی را با صاحبخانه حفظ کند.

بدیهی است که نمی توان شخص را تحت شرایط خاصی مجبور به انعقاد توافق کرد. با این حال، اگر مالک علاقه کمتری به اجاره خانه خود نسبت به اجاره مستاجر نداشته باشد، در این صورت کاملاً واقع بینانه است که در مورد شرایط قرارداد آینده بحث کنیم و از طریق مذاکرات و امتیازات مشترک، به توافقاتی برسیم که برای هر دو مناسب باشد. مهمانی. و حتی اگر طرفین مقداری از پول را از دست بدهند، آرامش و اطمینان حاصل می کنند که در صورت درگیری می توانند به دادگاه مراجعه کنند و از حقوق خود در مورد ملک مورد اجاره دفاع کنند.

هر نوع خدمات یا محصولی قیمت خاص خود را دارد و با اجاره آپارتمان نیز این اتفاق می افتد. وقتی صحبت از اجاره می شود، مالک هزینه آپارتمان را به شما می گوید که باید ماهیانه آن را پرداخت کنید. آیا این می تواند به این معنی باشد که مبلغ در حال حاضر نهایی است و قابل تغییر نیست؟ یا ممکن است نکات ظریفی وجود داشته باشد که در آن صاحبخانه ممکن است مبلغ زیادی را از شما مطالبه کند؟
اولین چیزی که باید به آن اشاره کرد، پرداخت ثابت است که در خود قرارداد مشخص شده است. سند امضا شده لزوماً باید حاوی اطلاعاتی در مورد مقدار و دوره ای باشد که در طی آن مالک این آپارتمان حق تغییر مقدار مشخص شده را ندارد.
این سوال مطرح می شود: چرا صاحب آپارتمان می تواند ناگهان آن تقاضای پرداخت بیشتر را دوست داشته باشد؟ پاسخ واقعا ساده است. به نظر شما در صورت تمایل می توانید به راحتی از خانه خارج شوید و در آپارتمان دیگری زندگی کنید اجاره دادنکه برای شما مناسب است مستاجران اغلب غر می زنند، اما برای اینکه دنبال آپارتمان دیگری نگردند و زحمت جابجایی را نداشته باشند، امتیاز می دهند و با افزایش قیمت موافقت می کنند. برخی از مالکان با علم به این موضوع، از همان ابتدا قیمت را به عمد پایین می آورند تا بعداً که مستاجر قبلاً با شرایط قبلی موافقت کرده است، آن را افزایش دهند.
اجاره آپارتمان از طریق یک آشنا گزینه بسیار جذابی است، قیمت ها فوق العاده پایین است و به نظر می رسد همه چیز خوب است. اما این بدان معنا نیست که اگر دوستی مشکل داشته باشد یا نیاز به پول داشته باشد، هزینه یک آپارتمان را افزایش نمی دهد. در چنین شرایطی، وقتی صحبت از یک دوست به میان می آید، خودتان احساس ناراحتی خواهید کرد. اغلب صاحبخانه‌ها شما را در موقعیتی نامناسب قرار می‌دهند تا پول بیشتری بپردازید و احساس برابری کنید.
همچنین چنین مفهومی از ماهیت غیر قانونی مانند استهلاک یک آپارتمان وجود دارد. نمی شود که مستاجر مدت زیادی در آپارتمان زندگی می کرد و شرایط به همین شکل بود. همه چیز فرسوده می شود و نیاز به تعمیر دارد، فرسودگی اشیا برگشت ناپذیر است.
اگر به عنوان مثال هزینه یک لامپ شکسته را که می توانید جبران کنید و کاغذ دیواری که می تواند چسبیده باشد را در نظر بگیریم، این مقدار غیرقابل قیاس است. معمولا تمام این جزئیات در قیمت اجاره گنجانده شده است.
مسئله انتخاب آپارتمان باید بسیار جدی گرفته شود، باید تمام اسناد را به دقت بررسی کنید، فقط با افراد قابل اعتماد تماس بگیرید یا آژانسی را پیدا کنید که به شما در تکمیل معامله کمک کند. فقط به خودتان اعتماد کنید و نیازی به گوش دادن به صحبت های غریبه ندارید. وقتی انسان پول دارد، همه برای سودجویی تلاش می کنند و در همه چیز دخالت می کنند، پس نمی توان به همه اعتماد کرد. مهم است که در ابتدا به هزینه اجاره توجه کنید تا بعداً مشکلی پیش نیاید. توجه به تنظیم قرارداد نیز بسیار مهم است، باید تمام نکات را به وضوح بیان کند. اگر بیش از حد ساده لوح باشید، نمی توانید به خود اجازه دهید فریب بخورید، بهتر است از خدمات نمایندگان استفاده کنید، زیرا آنها همه چیز را برای شما انجام می دهند: آنها توافق نامه ای را تنظیم می کنند و اجازه فریب نمی دهند.