Instruction "MN": Comment louer une chambre de la ville. Location de locaux publics - subtilités et nuances

Depuis 2008, tous les baux de locaux publics appartenant aux municipalités ont été conclus par voie d'appels d'offres et d'enchères. Cette mesure a été introduite afin de se conformer à la loi "sur la protection de la concurrence". Par conséquent, ceux qui souhaitent ouvrir un bureau ou un magasin dans un bâtiment appartenant à l'administration de Moscou doivent demander à participer. Mais cette procédure présente un certain nombre de caractéristiques dont on ne peut se passer.

Que propose l'Etat ?

Il existe un grand nombre de locaux appartenant à la municipalité, parmi lesquels il existe des options rentables pour les entreprises et situées dans de bons endroits. Les entrepreneurs peuvent trouver de nombreux excellents bureaux et magasins parmi ceux appartenant à l'État, mais parfois ils sont décorés différemment.

Location des locaux d'une institution publique: documents

Pour participer à la vente aux enchères, vous devez rédiger une demande auprès de l'administration, ainsi que fournir un passeport et un certain nombre d'autres documents.

Louer des locaux appartenant à l'État étape par étape

• Première étape. Contacter l'administration. A Moscou, la location des locaux publics passe par des enchères. Si vous souhaitez recevoir une partie des locaux non résidentiels de l'État à utiliser, veuillez contacter les autorités de la ville. Pour participer à l'enchère, vous devez rédiger une candidature. Les participants seront informés lorsqu'il y aura suffisamment de candidats pour l'enchère.
• Deuxième étape. Lors de l'enchère, l'entrepreneur peut soit voter pour la valeur déjà fixée, soit l'augmenter afin de remporter l'enchère la première fois. À Moscou, par exemple, le nombre de candidats peut être important et les grandes entreprises fixent des prix très élevés, ce qui ne laisse aucune chance aux paysans moyens d'obtenir des options intéressantes.
• Troisième étape. Le bail achève la conclusion du contrat. Il indique tous les points relatifs à la livraison d'un bien immobilier, ses paramètres, la durée pour laquelle le contrat est conclu, ainsi qu'une foule d'autres détails.
• Quatrième étape. Enregistrement du contrat. Si la durée du bail des locaux non résidentiels de l'État dépasse un an, un tel accord est enregistré et les données le concernant sont consignées dans un registre unique.

Parmi lesquels Domel, ils offrent, entre autres services, des objets de propriété municipale aux clients. Nos experts vous aideront à résoudre le problème, à rassembler un ensemble de documents et à faire une demande.

1. La conclusion de contrats de bail, de contrats d'utilisation à titre gratuit, de contrats de gestion de fiducie immobilière, d'autres contrats prévoyant le transfert de propriété et (ou) de droits d'utilisation relatifs à des biens de l'État ou municipaux non garantis par le droit de gestion économique ou d'exploitation la gestion ne peut être effectuée qu'en fonction des résultats des appels d'offres ou des enchères pour le droit de conclure ces contrats, à l'exception de l'octroi desdits droits sur ces biens :

1) sur la base des traités internationaux de la Fédération de Russie (y compris les accords intergouvernementaux), des lois fédérales établissant une procédure différente pour disposer de ces biens, des actes du Président de la Fédération de Russie, des actes du Gouvernement de la Fédération de Russie, des décisions de justice qui sont entrés en vigueur ;

2) les organes de l'État, les organes de l'autonomie locale, ainsi que les fonds non budgétaires de l'État, la Banque centrale de la Fédération de Russie ;

3) les institutions étatiques et municipales ;

(voir texte dans l'édition précédente)

4) les organisations à but non lucratif créées sous forme d'associations et de syndicats, d'organisations religieuses et publiques (associations) (y compris les partis politiques, les mouvements publics, les fonds publics, les institutions publiques, les organismes de représentation publique amateur, les syndicats, leurs associations (associations) , organisations syndicales primaires), associations d'employeurs, associations de propriétaires, organisations à but non lucratif à vocation sociale, à condition qu'elles mènent des activités visant à résoudre les problèmes sociaux, à développer la société civile dans la Fédération de Russie, ainsi que d'autres types d'activités prévues par l'article 31.1 de la loi fédérale du 12 janvier 1996 N 7-FZ "Sur les organisations sans but lucratif" ;

(voir texte dans l'édition précédente)

5) avocats, notaires, chambres de commerce et d'industrie ;

6) organisations médicales, organisations engagées dans des activités éducatives;

(voir texte dans l'édition précédente)

7) pour le placement des réseaux de communication, des installations postales ;

(voir texte dans l'édition précédente)

8) à une personne qui a le droit de posséder et (ou) d'utiliser le réseau d'ingénierie et de support technique, si la propriété transférée fait partie du réseau d'ingénierie et de support technique correspondant et que cette partie du réseau et le réseau sont technologiquement connectés dans conformément à la législation sur l'urbanisme, à la personne qui s'est vu attribuer le statut d'organisme unique de fourniture de chaleur dans les zones tarifaires de fourniture de chaleur conformément à la loi fédérale du 27 juillet 2010 N 190-FZ "sur la fourniture de chaleur" ;

(voir texte dans l'édition précédente)

10) à une personne avec laquelle un contrat d'État ou municipal a été conclu sur la base des résultats d'un appel d'offres ou d'une vente aux enchères tenu conformément à la loi fédérale du 5 avril 2013 N 44-FZ "sur le système contractuel dans le domaine des marchés publics de biens, travaux, services pour répondre aux besoins de l'Etat et de la commune "si l'octroi de ces droits a été prévu par un dossier d'appel d'offres, un dossier d'enchères aux fins de l'exécution du présent contrat de l'Etat ou de la commune, ou à une personne avec laquelle un Etat ou une commune l'institution autonome municipale a conclu un accord sur la base des résultats d'un appel d'offres ou d'une vente aux enchères tenu conformément à la loi fédérale du 18 juillet 2011 N 223-FZ "Sur l'acquisition de biens, travaux, services par certains types d'entités juridiques", si le la fourniture de ces droits était prévue par la documentation du marché aux fins de l'exécution du présent contrat. Le délai d'octroi desdits droits sur ces biens ne peut excéder le délai d'exécution d'un contrat ou d'un accord d'État ou municipal ;

(voir texte dans l'édition précédente)

11) pendant une période n'excédant pas trente jours calendaires au cours de six mois calendaires consécutifs (l'octroi desdits droits sur ces biens à une seule personne pour une période totale de plus de trente jours calendaires au cours de six mois calendaires consécutifs sans appels d'offres ou ventes aux enchères est interdit) ;

12) au lieu de biens immobiliers, dont les droits à l'égard desquels sont résiliés en relation avec la démolition ou la reconstruction d'un bâtiment, d'une construction, d'une construction, dont ou une partie de laquelle ces biens immobiliers sont, ou en relation avec l'octroi de droits à ces biens immobiliers à des organisations étatiques ou municipales engagées dans des activités éducatives, des organisations médicales. Dans le même temps, le bien immobilier auquel les droits sont accordés doit être équivalent au bien immobilier existant précédemment en termes de localisation, de superficie et de valeur déterminée conformément à la législation de la Fédération de Russie réglementant les activités d'évaluation. Les conditions dans lesquelles un bien immobilier est reconnu comme équivalent à un bien immobilier précédemment possédé sont fixées par l'organisme fédéral antimonopole;

(voir texte dans l'édition précédente)

13) au successeur légal de l'entreprise unitaire privatisée dans le cas où ces biens ne sont pas inclus dans les actifs de l'entreprise unitaire privatisée soumise à la privatisation, mais sont technologiquement et fonctionnellement liés aux biens privatisés et sont classés par les lois fédérales comme des objets de droits civils dont la circulation n'est pas autorisée ou d'objets qui ne peuvent appartenir qu'à l'État ou à la municipalité ;

14) étant une partie ou des parties d'une pièce, d'un bâtiment, d'une structure ou d'une structure, si la superficie totale de la propriété transférée ne dépasse pas vingt mètres carrés et ne dépasse pas dix pour cent de la superficie de la pièce concernée, bâtiment, ouvrage ou ouvrage dont les droits appartiennent à celui qui cède ce bien ;

15) à la personne qui a présenté la seule demande de participation à l'appel d'offres ou à l'enchère, si la demande spécifiée satisfait aux exigences et conditions prévues par le dossier d'appel d'offres ou le dossier d'enchère, ainsi qu'à la personne reconnue comme participant unique à l'appel d'offres ou l'enchère, aux conditions et au prix prévus par la demande de participation à l'appel d'offres ou à l'enchère et la documentation relative à l'appel d'offres ou à l'enchère, mais à un prix non inférieur au prix initial (minimum) du marché (lot) spécifié dans l'avis d'appel d'offres ou d'enchère. Parallèlement, pour l'organisateur de la vente aux enchères, la conclusion des contrats prévus par la présente partie dans ces cas est obligatoire ;

16) transféré pour sous-location ou utilisation gratuite par une personne à qui les droits de possession et (ou) d'utilisation relatifs à la propriété de l'État ou de la municipalité ont été accordés sur la base des résultats d'une vente aux enchères ou dans le cas où une telle vente aux enchères a été déclarée invalide, ou dans le cas où ces droits ont été accordés sur la base d'un contrat d'État ou municipal ou sur la base de la clause 1 de cette partie.

2. La procédure de conclusion de contrats spécifiée au paragraphe 1 du présent article ne s'applique pas aux biens dont la cession est effectuée conformément au Code foncier de la Fédération de Russie, au Code de l'eau de la Fédération de Russie, au Code forestier de la Fédération de Russie, la législation de la Fédération de Russie sur le sous-sol, la législation de la Fédération de Russie sur les contrats de concession, la législation de la Fédération de Russie sur le partenariat public-privé, le partenariat municipal-privé.

(voir texte dans l'édition précédente)

3. Dans les formes prescrites par la partie 1 du présent article, la conclusion de contrats de bail, de contrats d'utilisation à titre gratuit, d'autres contrats prévoyant le transfert de propriété et (ou) de droits d'utilisation concernant :

1) les biens immobiliers d'État ou municipaux, qui appartiennent au droit de gestion économique ou de gestion opérationnelle d'entreprises unitaires d'État ou municipales ;

2) les biens immobiliers de l'État ou de la municipalité confiés en droit de gestion opérationnelle à des institutions autonomes de l'État ou de la municipalité ;

3) propriété étatique ou municipale, qui appartient sur la base du droit de gestion opérationnelle aux institutions budgétaires et étatiques de l'État ou municipales, aux organes de l'État, aux organes de l'autonomie locale.

(voir texte dans l'édition précédente)

3.1. La conclusion de contrats de location portant sur les biens de l'État ou des municipalités des établissements d'enseignement de l'État ou des municipalités qui sont des institutions budgétaires, des institutions autonomes, des institutions scientifiques budgétaires et autonomes s'effectue sans appel d'offres ni vente aux enchères de la manière et aux conditions déterminées par le gouvernement. de la Fédération de Russie, tout en respectant simultanément les exigences suivantes :

(voir texte dans l'édition précédente)

1) les locataires sont des sociétés commerciales constituées par les établissements visés au premier alinéa de la présente partie ;

2) l'activité des locataires consiste en l'application pratique (mise en œuvre) des résultats de l'activité intellectuelle (programmes pour ordinateurs électroniques, bases de données, inventions, modèles d'utilité, dessins industriels, réalisations de sélection, topologies de circuits intégrés, secrets de fabrication (savoir- comment), le droit d'utiliser qui a fait comme une contribution à leur capital autorisé ;

3) les contrats de bail établissent une interdiction de sous-location de ce bien fourni à des sociétés commerciales en vertu de tels contrats de bail, le transfert par des sociétés commerciales de leurs droits et obligations en vertu de tels contrats de bail à d'autres personnes, la mise à disposition de ce bien pour une utilisation gratuite, la nantissement de ces droits au bail.

3.2. La conclusion d'accords de location, d'accords d'utilisation gratuite en relation avec des biens publics ou municipaux d'organismes publics ou municipaux engagés dans des activités éducatives est effectuée sans tenir d'appels d'offres ou d'enchères dans le cas où ces accords sont conclus avec :

1) les organisations médicales pour protéger la santé des étudiants et des employés des organisations engagées dans des activités éducatives ;

2) les organisations de restauration publique pour créer les conditions nécessaires à la restauration des étudiants et des employés des organisations engagées dans des activités éducatives ;

3) les organisations de culture physique et de sport pour créer les conditions permettant aux étudiants de s'engager dans la culture physique et le sport.

(voir texte dans l'édition précédente)

5. La procédure de tenue d'appels d'offres ou d'enchères pour le droit de conclure des contrats visés aux parties 1 et au présent article, ainsi que la liste des types de biens pour lesquels la conclusion de ces contrats peut être effectuée par la tenue d'offres sous forme de un appel d'offres, sont établis par l'organisme fédéral antimonopole.

5.1. Conformément au sixième alinéa du présent article, l'avis d'appel d'offres est affiché au moins trente jours avant la date limite de dépôt des demandes de participation à l'appel d'offres, l'avis d'adjudication est affiché au moins vingt jours avant la date limite de dépôt des demandes de participation à la vente aux enchères.

La location de biens municipaux est considérée comme une option assez courante pour obtenir des locaux à usage temporaire. Et ce n'est pas du tout surprenant, car cette méthode présente de nombreux avantages. En particulier, en ce qui concerne le paiement pour la surface exploitée. Certes, la conclusion d'un accord avec la municipalité est précédée d'enchères et de concours, à la suite desquels le futur locataire est identifié.

En général, le processus est reconnu comme assez laborieux. Par conséquent, avant de soumettre une candidature, il convient de préparer et d'étudier soigneusement les documents liés à la procédure.

L'essence et les avantages de la location d'une propriété municipale

La procédure de location d'une propriété municipale consiste à signer un accord avec la municipalité, dont l'objet est un local non résidentiel ou autre transféré à usage temporaire à une personne intéressée. De plus, récemment, il y a eu une augmentation active du niveau de popularité de cette méthode d'obtention d'espace pour mener tout type d'activité.

Dans la plupart des cas, la tendance à conclure un accord avec les autorités municipales est associée à la grande stabilité de ces transactions, ainsi qu'aux particularités du loyer, à savoir sa valeur inférieure. Il est à noter qu'une transaction similaire avec une organisation commerciale particulière entraîne beaucoup plus de dépenses en termes de paiement pour la surface exploitée. Mais la municipalité est plus loyale à cet égard.

Une telle bienveillance de la part des autorités est due au fait qu'une grande partie du budget local est constituée précisément par les revenus tirés de la location de locaux non résidentiels. En conséquence, le gouvernement, tant au niveau régional que local, fait de son mieux pour promouvoir le développement des petites entreprises à un niveau supérieur.

L'article 215 du Code civil de la Fédération de Russie explique que la propriété municipale est comprise comme des objets de type non résidentiel ou résidentiel appartenant à un sujet particulier de la Fédération de Russie sur la base de la propriété. En particulier, toute unité administrative-territoriale du pays - une ville, une ville, un village et toute autre entité, ou plutôt son autorité, peut agir en tant que propriétaire et gestionnaire. L'essentiel est que l'autonomie locale s'exerce au niveau du sujet.

Dans le même temps, la propriété municipale peut être attribuée à des entreprises et organisations individuelles qui reçoivent le droit de posséder et de disposer de l'objet. Si cela ne se produit pas, la propriété est incluse dans le trésor municipal du sujet de la Fédération de Russie.

Typiquement, les informations sur les objets proposés à la location sont diffusées sur des sites Internet spécialisés, notamment sur les sites Internet des collectivités locales. Si ces informations ne sont pas disponibles pour une raison quelconque, n'importe qui peut envoyer une demande à l'administration locale. Les données doivent être fournies sur demande et gratuitement.

Qui peut devenir locataire

Les propriétaires de petites entreprises agissent généralement en tant que locataires de la propriété municipale. Ce dernier signifie faire des affaires dans le cadre de petites entreprises et de firmes non associatives.

Les entités commerciales moyennes sont :

• entrepreneurs individuels (IP);
• divers types de coopératives (de consommation, de production, agricoles);
• entreprises paysannes et agricoles;
• partenariats ou communautés de type économique.

Dans la plupart des cas, l'objectif des locataires potentiels est l'utilisation des locaux municipaux pour un magasin, un bureau, un entrepôt. Il n'est pas interdit de demander un loyer à un citoyen ordinaire.

Accompagnement contractuel de la transaction

La mise à disposition d'un espace à louer s'accompagne toujours de la conclusion d'un accord approprié. L'exploitation des locaux municipaux n'est pas considérée comme une exception.

Au sens juridique, un contrat de bail fixe le fait du transfert de propriété à la disposition temporaire d'un tiers (locataire). Le contenu du document comprend nécessairement les termes de la transaction, le montant des frais, les termes des contributions et d'autres points. De plus, un tel accord n'acquiert une force réelle qu'après avoir été signé par les deux parties - le propriétaire du bien et directement le locataire.

Et ici, il convient d'identifier les types de contrats de location existants pour les propriétés municipales. Allouer:

1. accord avec possibilité de rachat ultérieur des locaux ;
2. un bail emphytéotique, lorsque la durée de validité du document est de plusieurs années ;
3. un contrat de bail en cours impliquant l'utilisation temporaire des locaux ;
4. un contrat d'utilisation gratuite, lorsque le prix de la location n'est pas prévu, mais que la seconde partie s'engage à restituer l'objet, en tenant compte de l'usure autorisée ou selon les conditions précisées dans le contrat ;
5. un contrat de gestion fiduciaire de biens, qui implique le transfert à l'entreprise de tout local pour une durée indéterminée aux conditions de disposition des biens, en tenant compte des intérêts du propriétaire d'origine (municipalité);
6. contrat de stockage et d'exploitation simultanée d'un bien.

Bien qu'il existe de nombreuses options pour les contrats de location, un contrat standard est généralement utilisé. Certes, les organes autonomes d'un sujet particulier de la Fédération de Russie ont le droit d'ajuster et d'établir leur propre procédure pour mener de telles transactions. L'essentiel est que les actions des organes administratifs ne contredisent pas la loi.

L'acte juridique n° 135-FZ détermine que si la propriété n'est pas attribuée en tant que possession économique à une entité au niveau du gouvernement local, elle peut être cédée à un entrepreneur uniquement sur une base concurrentielle.

Une procédure similaire s'appliquera si les locaux appartiennent à :

• entreprise unitaire municipale;
• institution d'État autonome;
• organisme communal, soumis à la gestion opérationnelle.

En un mot, dans la plupart des cas, il est permis d'obtenir un objet municipal à louer uniquement après un appel d'offres ou une vente aux enchères. La première option suppose une confidentialité totale des informations sur les concurrents. L'appel d'offres implique également le dépôt public d'une demande. Autrement dit, les parties intéressées peuvent d'abord étudier les termes des propositions d'autres candidats et former une option plus rentable.

La procédure d'adjudication est définie dans l'Ordonnance n° 67 du Service fédéral antimonopole de Russie. Elle contient également une liste d'objets immobiliers pour lesquels l'appel d'offres est considéré comme obligatoire. Toutefois, les dispositions de l'arrêté peuvent être complétées par des règlements pris au niveau des collectivités locales. Habituellement, la procédure et les ajustements connexes sont accessibles au public sur les sites Web de l'administration des colonies.

La procédure de mise en concurrence

Quelle que soit l'option choisie - une vente aux enchères ou un concours, une commission est tout d'abord convoquée par l'autorité, qui recueille ensuite des informations sur les participants, étudie les candidatures et détermine le gagnant. À leur tour, les candidats devront exprimer leur désir de participer à l'enchère. Pour lui, vous devez préparer une demande écrite et collecter un ensemble de documents.

Une liste typique de titres comprend :

1. documents constitutifs de l'entreprise, certificat d'enregistrement d'une personne morale;
2. les documents attestant de la qualité de citoyen habilité à signer un contrat de bail si l'entreprise remporte l'appel d'offres ;
3. coordonnées bancaires du candidat à la location des locaux ;
4. documentation comptable reflétant les informations sur le bilan de l'entreprise.

Il est important de comprendre que l'ordre de la procédure peut différer légèrement en fonction de l'emplacement de l'objet. En conséquence, les règles du processus devraient d'abord être clarifiées dans l'administration locale.

Le gagnant de l'appel d'offres ou de l'enchère sera le participant qui aura proposé les conditions les plus favorables pour l'exécution de l'accord de transaction. En termes simples, les locaux seront donnés à usage au demandeur qui aura annoncé le montant de loyer le plus élevé.

Est-il possible de louer sans appel d'offres ?

Le paragraphe 17.1 de l'acte juridique n° 135-FZ contient une liste exhaustive d'options lorsqu'il est permis de transférer des biens municipaux à louer sans offre préalable.

La liste comprend les cas suivants :

1. Il existe des préférences étatiques ou municipales qui ont effet sur la base du chapitre 5 de la loi fédérale n° 135.
2. Le concours dans le cadre du contrat de commune a déjà eu lieu plus tôt. De plus, la durée du bail ne doit pas dépasser la durée du contrat concerné.
3. Le sujet est loué pour une période ne dépassant pas 30 jours dans un délai de six mois. Dans le même temps, il n'est pas permis de conclure un nouvel accord après la fin de la période spécifiée.
4. Une extension de l'accord déjà existant conclu entre la commune et l'entreprise est nécessaire.
5. Le droit de location est accordé sur la base d'un traité international de la Fédération de Russie, d'actes du président de la Fédération de Russie, d'actes du gouvernement du pays, d'un acte législatif fédéral établissant une procédure différente pour disposer d'un objet, comme ainsi que les décisions des tribunaux spécialisés.

De plus, sans concours, les locaux peuvent être loués aux institutions et associations suivantes :

• les organisations religieuses;
• syndicats;
• partis politiques;
• fonds publics;
• cabinets d'avocats et de notaires;
• établissements médicaux et d'enseignement;
• bureau de poste, bureau de poste.

Ainsi que d'autres autorités d'importance municipale ou fédérale, des fonds extrabudgétaires, la Banque centrale et les institutions des fonds forestiers, fonciers et hydrauliques de la Fédération de Russie.

Privilèges

En 2019, des préférences sont accordées aux propriétaires de petites entreprises lors de la location de propriétés municipales. L'article 18 de la loi fédérale n° 209 révèle l'essence de ces privilèges. Tout d'abord, les autorités peuvent fournir des locaux ou d'autres installations à utiliser gratuitement ou à des conditions préférentielles.

L'autonomie locale peut réglementer de manière indépendante la procédure des programmes de location spéciaux, mais les préférences consistent généralement à louer un objet à une entreprise pour une période de 5 ans ou plus avec possibilité de rachat ultérieur. Par ailleurs, des listes d'objets immobiliers à louer à des conditions préférentielles doivent être accessibles à tous. Par exemple, ils sont affichés sur Internet, dans la presse écrite, sur des stands d'information et annoncés à la télévision.

Imposition

Un autre point à ne pas oublier est le calcul de la TVA lors de la location. Le sujet ici est la société locataire.

Le montant de la taxe est calculé en additionnant le coût du loyer de chaque bien immobilier. La facture doit être établie dans les 5 jours suivant la date de paiement. Une autre obligation du locataire est de déposer la déclaration de TVA auprès de l'administration fiscale au plus tard le 20 du mois suivant la période d'imposition.

La location d'une propriété municipale n'est pas une procédure simple, mais pour les propriétaires de petites entreprises, cette option est la plus optimale, car le coût d'utilisation des locaux dans ce cas sera légèrement inférieur à celui, par exemple, de la location d'un objet à une entité commerciale. En outre, il existe un certain nombre de préférences et d'avantages pour les entrepreneurs. Plus important encore, n'oubliez pas qu'un contrat de location de tout type est soumis à un enregistrement obligatoire à Rosreestr. Ce n'est qu'une fois la procédure terminée que le contrat deviendra juridiquement contraignant et que l'installation pourra être exploitée à sa discrétion.