Ogni inquilino corre il rischio di trovarsi in una situazione in cui il padrone di casa aumenta l'affitto. Non è sempre chiaro come agire correttamente un caso del genere e come comportarsi da inquilino. In questo articolo, descriveremo in dettaglio cosa deve fare un inquilino in questa situazione e come evitare lo sfratto.

○ Aumentare l'affitto, l'appartamento viene affittato senza contratto.

Se non è stato redatto un contratto scritto al momento del trasferimento in un appartamento in affitto, ciò conferisce una certa libertà a ciascuna parte della transazione. Pertanto, il locatore ha il diritto non solo di aumentare l'affitto, ma anche di modificare i termini del suo pagamento. Se sorgono controversie in una situazione del genere, è possibile raggiungere un accordo solo attraverso trattative, perché il proprietario può sfrattare se rifiuta.

○ Aumentare l'affitto, l'appartamento viene affittato con contratto.

✔ Aumento unilaterale dei pagamenti.

Se la possibilità di aumento non è esplicitata nel contratto, il proprietario non può aumentarla senza il consenso del locatore.

"Se non diversamente previsto dal contratto, l'importo affitto possono essere modificati di comune accordo dalle parti entro i termini previsti dall'accordo, ma non più di una volta l'anno. La legge può prevedere altri periodi minimi per la revisione dell'importo del canone di locazione per determinati tipi di locazione, nonché per la locazione di determinati tipi di proprietà (clausola 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa).

Tuttavia, va tenuto presente che in questo caso ci sono anche delle restrizioni per il locatore. Pertanto, se il contratto prevede che il pagamento sia effettuato in valuta forte, il proprietario non può stabilire la procedura di pagamento sulla base di altre condizioni.

In questo caso, l'inquilino ha il diritto di rifiutare tale aumento e questo non sarà la base per la risoluzione del contratto.

✔ Come può il proprietario aumentare l'affitto?

In via legale e in presenza di accordo concluso, il proprietario può aumentare il pagamento dell'alloggio in una delle seguenti modalità:

Ottenere il consenso dell'inquilino e mettere l'accordo per iscritto. La particolarità di tale modalità è la necessità di acquisire il consenso, senza il quale è impossibile redigere un documento che regoli le variazioni di pagamento.
Prevedere nell'accordo alla sua conclusione la possibilità di un aumento unilaterale a partire da una certa data. In questo caso non è richiesto il consenso dell'inquilino, ma è necessario inviargli una comunicazione delle previste variazioni di pagamento. Contestualmente è necessario prescrivere nell'avviso, trascorso tale termine l'importo del pagamento si intenderà modificato. Se salti questo paragrafo, la dimensione sarà considerata modificata dal momento in cui viene ricevuta la notifica.
Includere nel contratto un aumento automatico del canone al termine di un anno solare di affitto. In questo caso non è richiesto alcun avviso all'inquilino, ma la condizione dovrebbe essere il più chiara possibile.

Se l'inquilino non è d'accordo con tale aumento, può impugnarlo intentando una causa in tribunale. Il rifiuto di essere sollevato non può essere motivo di sfratto.

○ Come proteggersi dagli aumenti salariali.

Per evitare un aumento del canone, l'inquilino deve leggere attentamente tutte le clausole del contratto al momento della firma. È anche importante discutere di eventuali questioni controverse che potrebbero causare conflitti in futuro.

Ma va tenuto presente che se l'accordo non indica la possibilità di modificare l'importo del canone, il locatore non ha il diritto di aumentarlo senza il consenso dell'inquilino. Se il proprietario insiste ancora, in questo caso, puoi tutelare i tuoi diritti intentando una causa per invalidare le modifiche al pagamento nell'accordo. In tal caso è necessario allegare una contestazione della relazione sul valore di mercato, che viene predisposta dal locatore.

Tuttavia, occorre essere preparati al fatto che se la variazione del valore di mercato viene riconosciuta valida, la richiesta di aumento del pagamento sarà soddisfatta.

○ Sfratto del proprietario per essersi rifiutato di aumentare l'affitto.

Il proprietario dell'appartamento può farlo arbitrariamente solo in assenza di un contratto di locazione. In presenza di un accordo concluso, solo il datore di lavoro può risolverlo prima del previsto. Il proprietario deve rivolgersi all'autorità giudiziaria per questo. Pertanto, il rifiuto di pagare un importo elevato non può essere considerato motivo di risoluzione del contratto e sfratto dall'appartamento senza una corrispondente decisione del tribunale.

Il datore di lavoro può anche adire il giudice, sulla base dell'inosservanza da parte del proprietario degli obblighi previsti dal contratto.

Pertanto, la massima cura e cautela dovrebbe essere esercitata nella conclusione di un contratto di locazione. In questo caso, è particolarmente importante tenere conto della possibilità del proprietario di aumentare il pagamento per l'alloggio.

Il padrone di casa aumenta l'affitto unilateralmente. Come puoi aiutare un inquilino? (Tkachenko G.)

Data posizionamento articolo: 09/03/2015

Gli inquilini, quando firmano un contratto di locazione, non sempre prestano la dovuta attenzione alla frase che "il proprietario può aumentare unilateralmente l'affitto a causa dell'apprezzamento del dollaro o delle variazioni del valore di mercato del contratto di locazione". Ma non tengono conto del fatto che, di conseguenza, il costo dell'affitto alla fine potrebbe aumentare esattamente del doppio, o anche di più. Ciò che un inquilino può fare se un contratto di locazione è già stato firmato ed è stato ricevuto un avviso di aumento dell'affitto dal proprietario sarà discusso in questo articolo.

COSA DEVE SAPERE IL NOLEGGIATORE?

1. Al comma 11 della lettera informativa del Presidium della Suprema Corte Arbitrale Federazione Russa dell'11 gennaio 2002 N 66 "Panoramica della pratica di risoluzione delle controversie relative all'affitto" ha chiarito che "quando si applica il paragrafo 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa, i tribunali devono procedere dal fatto che durante l'anno il la durata del contratto dovrebbe rimanere invariata, prevedendo per un'impresa l'importo del canone o la procedura (meccanismo) per il suo calcolo.
Se il contratto prevede una condizione che prevede la possibilità di modificare l'importo dell'affitto più di una volta all'anno, tale condizione potrebbe essere considerata nulla, facendo riferimento al paragrafo 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa. Ad esempio, citerò la Determinazione della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 21 febbraio 2011 N VAC-9525/10 nel caso N A75-10558/2009:
"... in conformità con il paragrafo 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa (di seguito denominato Codice civile della Federazione Russa), l'importo dell'affitto, salvo diversa disposizione dell'accordo, può essere modificato da accordo delle parti entro i termini previsti dal contratto, ma non più di una volta l'anno. La legge può prevedere altri termini minimi per la revisione dell'importo del canone per alcune tipologie di locazione, nonché per la locazione di alcune tipologie di immobili , dovrebbe essere fornito.
Inoltre, ai sensi del paragrafo 11 della lettera informativa del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa dell'11 gennaio 2002 N 66 "Revisione della pratica giudiziaria nella risoluzione delle controversie relative all'affitto", paragrafo 3 dell'articolo 614 del il codice civile della Federazione Russa contiene una regola imperativa sulla frequenza delle modifiche dell'importo dell'affitto, in relazione alla quale le parti non possono modificare o stabilire nel contratto una condizione diversa da quella prevista da questa norma. Pertanto, la condizione del contratto, che prevede la possibilità di modifiche trimestrali dell'importo dell'affitto, è nulla in virtù dell'articolo 168 del codice civile della Federazione Russa in quanto non conforme alla legge ... "
Tuttavia, in seguito il Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa nella Risoluzione n. 73 del 17 novembre 2011 "Su alcune questioni della pratica di applicazione delle norme del codice civile della Federazione Russa su un contratto di locazione" indicato in paragrafo 21:
"... in virtù del paragrafo 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa, salvo diversa disposizione dell'accordo, l'importo dell'affitto può essere modificato previo accordo delle parti entro i termini previsti dall'accordo, ma non più di una volta l'anno (in questo caso, altri periodi minimi possono essere stabiliti dalla legge di revisione dell'importo del canone per alcune tipologie di locazione, nonché per la locazione di alcune tipologie di immobili).
Questa norma è dispositiva e consente di modificare, previo accordo delle parti, i termini del contratto di locazione sull'importo del canone più di una volta all'anno, anche nel caso in cui non vi sia indicazione della possibilità di tale modifica del contratto di locazione accordo stesso.
Tuttavia, se, in conformità con la legge o l'accordo, il locatore ha il diritto di modificare unilateralmente l'importo dell'affitto (articolo 310 del codice civile della Federazione Russa), allora, ai sensi del paragrafo 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa, tale modifica può essere apportata da lui non più di una volta all'anno ... "
Pertanto, il proprietario ha ricevuto il diritto di modificare unilateralmente l'importo dell'affitto, ma una volta all'anno. Mi atterrò alla decisione Corte Arbitrale del distretto di Mosca del 20 gennaio 2015 N F05-15294 / 2014 nel caso N A40-54476 / 14:
"... ai sensi del paragrafo 6.1 del contratto, tenuto conto di quanto previsto dal contratto di locazione concluso tra le parti il 28 dicembre 1993 N 2720/17, i canoni di locazione dei locali non sono soggetti a modifiche fino al 31 dicembre , 2011, salvo quanto previsto ai paragrafi 6.5, 6.6 del presente accordo.
Il locatore ha il diritto di modificare le tariffe di locazione specificate nel presente contratto in caso di variazione centralizzata dei prezzi e delle tariffe per le utenze, le tariffe base di affitto dei terreni, le tasse sulla proprietà, le tasse sulla cifra d'affari, in proporzione all'importo della loro maggiorazione, ma non più di una volta all'anno (clausola 6.5 dell'accordo).
I giudici hanno ritenuto che l'attore abbia ripetutamente riferito alla convenuta un diverso aumento del canone di locazione con un calcolo dettagliato e un accordo aggiuntivo, al quale quest'ultimo non era d'accordo, in relazione al quale l'attore ha avanzato la presente domanda di modifica dei termini di il contratto N 20/155 del 23.07.2008 in termini di canone di locazione.
Il tribunale, esaminati e valutati gli elementi di prova disponibili nella causa, ivi inclusi i termini del contratto n. 20/155 del 23 luglio 2008, ha concluso che non sussistono motivi per la modifica dei canoni di locazione rivendicata dall'attore ai sensi dell'art. 614 del codice civile della Federazione Russa, tenendo conto delle circostanze in cui dal 01/01/2014 il canone di locazione è stato aumentato da 3872,04 rubli. fino a 4015 sfregamenti. per 1 mq m all'anno per uffici e da 3002,59 rubli. fino a 3113,94 rubli. per 1 mq m all'anno per spazio di magazzino.
... Contraddizioni nelle conclusioni del tribunale della posizione giuridica indicata, nonché un'errata interpretazione da parte del tribunale delle norme di diritto sostanziale in questo caso, il collegio dei giudici non trova ... "
2. Separatamente, prenderò nota dei contratti di locazione conclusi per un massimo di un anno. La prassi giudiziaria ha sviluppato una posizione secondo la quale l'affitto nell'ambito di un contratto stipulato per un periodo inferiore a un anno (pari a un anno) non è soggetto a modifica. Ad esempio, la Determinazione della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 27.08.2009 N VAS-10734/09 nel caso N A12-15393/08-C28:
"... nel soddisfare la richiesta, i tribunali hanno proceduto ragionevolmente dalla disposizione dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa secondo cui l'inquilino è obbligato a pagare un canone per l'uso della proprietà (affitto) in modo tempestivo.
Ai sensi del paragrafo 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa, salvo diversa disposizione dell'accordo, l'importo dell'affitto può essere modificato previo accordo delle parti entro i termini previsti dall'accordo, ma non oltre una volta all'anno.
Poiché il contratto di locazione era concluso per un periodo inferiore a un anno, l'importo del canone non poteva essere modificato.
Sulla base dei termini del contratto, la corte d'appello ha giustamente modificato la decisione del tribunale di primo grado e ha incassato l'importo del debito in base all'importo del canone concordato dalle parti al momento della conclusione del contratto.. . "
Citerò anche come esempio il Decreto della FAS del Distretto degli Urali del 21 luglio 2010 N F09-5670/10-C6 nel caso N A71-14477/2009:
"... la società Glavryba (affittuaria) e la società Aikai (subaffittuaria) hanno firmato un contratto di sublocazione immobiliare datato 1 aprile 2009 N 310/2009, secondo il quale il primo piano è stato ceduto alla società Aikai per il possesso e l'uso temporanei locali non residenziali con una superficie di 381,9 mq. m, con sede all'indirizzo: Udmurt Republic, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, per un periodo dal 01/04/2009 al 31/12/2009 compreso per l'organizzazione di attività commerciali.
In una lettera del 08.06.2009 N 162, la società Glavryba ha informato la società Aikai dell'aumento dell'affitto dal 01.05.2009 a 161.565 rubli. 60 kop.
Poiché il debito e le sanzioni non sono stati interamente pagati dalla società Aikai, la società Glavryba ha intentato una causa presso il tribunale arbitrale sul caso in esame.
Dopo aver studiato e valutato complessivamente secondo le modalità previste dall'art. 71 del Codice di procedura arbitrale della Federazione Russa, le prove disponibili nel fascicolo del caso, i tribunali sono giunti a una ragionevole conclusione che la presenza e le ragioni per l'emergere del debito del convenuto nei confronti dell'attore erano confermate. Allo stesso tempo, i giudici hanno indicato che la modifica dell'importo del canone ai sensi del contratto impugnato dopo due mesi dalla data della sua conclusione è in contraddizione con il paragrafo 3 dell'art. 614 del codice civile della Federazione Russa, sulla base del quale, tenendo conto dei pagamenti effettuati dalla società Aikai, il debito della società Aikai è stato ricalcolato ... "

1. Anche se tra le parti del contratto di locazione viene firmato un accordo sull'aumento del canone in base a un contratto concluso per un periodo fino a un anno o sulla modifica del canone per la seconda volta in un anno, tale contratto può essere riconosciuto come vuoto. Ad esempio, il decreto del Servizio federale antimonopoli del distretto Volga-Vyatka del 19 novembre 2009 nel caso N A11-2018/2009:
"... in conformità con l'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa, l'inquilino è obbligato a pagare una tariffa per l'uso della proprietà (affitto) in modo tempestivo. La procedura, le condizioni e i termini per il pagamento dell'affitto sono determinati dal contratto di locazione (parte 1 di questo articolo).
Salvo diversa disposizione contrattuale, l'importo del canone può essere variato previo accordo delle parti entro i termini previsti dal contratto, ma non più di una volta l'anno (parte 3 dello stesso articolo).
A causa del fatto che le modifiche di diritto civile nell'affitto sono consentite non più di una volta all'anno, il tribunale ha giustamente riconosciuto nullo (contraddittorio con la normativa vigente) il Protocollo n. è aumentato per la seconda volta in un anno. Pertanto, dal 15 novembre 2008 non vi è stato alcun aumento dell'affitto e OAO Saratovstroysteklo non aveva il diritto di richiedere la risoluzione unilaterale del contratto di locazione. Conseguentemente, il contratto di locazione, così come modificato dal contratto integrativo ad esso del 12/10/2008 N 5, continua ad essere valido fino al 31/12/2009.
Non sussistono motivi per annullare gli atti giurisdizionali impugnati per i motivi addotti nel ricorso di cassazione…”
2. L'inquilino può far riferimento al fatto che un aumento unilaterale del canone da parte del locatore costituisce un abuso del diritto.
Questa affermazione è confermata dalla Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 17 novembre 2011 N 73 (modificata il 25 gennaio 2013) "Su alcune questioni nella pratica dell'applicazione delle norme del codice civile della Federazione Russa su un contratto di locazione", clausola 22:
"... se, in assenza di una regolamentazione statale del canone, il contratto di locazione prevede il diritto del locatore di modificarne unilateralmente le dimensioni, allora nei casi in cui sia dimostrato che a seguito di tale modifica unilaterale, esso è aumentato in modo sproporzionato rispetto alla variazione dei tassi medi di mercato pagati per la locazione di un immobile simile in una determinata area per il periodo di riferimento, e li ha notevolmente superati, il che indica l'abuso del diritto del locatore, il giudice, sulla base del comma 2 dell'articolo 10 del codice civile della Federazione Russa, rifiuta di riscuotere l'affitto nella parte eccedente i tassi medi di mercato indicati ... "
A titolo esemplificativo, la Risoluzione del Tribunale Arbitrale del Distretto della Siberia Orientale del 20 agosto 2014 nel caso N A10-1405 / 2013:
"... come risulta dal fascicolo, l'attore ha motivato l'aumento unilaterale del canone con i dati della relazione di ARTOKS LLC "Sulla valutazione del valore di mercato dell'oggetto di valutazione" del 20.08.2010 N 143 / 42- 10 / 2.
Considerando la controversia e valutando il suddetto rapporto in conformità con le regole dell'articolo 71 del codice di procedura arbitrale della Federazione Russa, il tribunale ha stabilito l'uso di informazioni false sulle caratteristiche dei locali in locazione e la violazione da parte del perito dei requisiti della legge sulle attività di stima e standard di valutazione federali, e quindi non ha tenuto conto del mercato il costo della stima oggetto è l'affitto annuo per 1 mq. m di spazio di archiviazione, pari a 1884 rubli senza IVA.
Sulla base della relazione N 617 sulla valutazione del valore di mercato del valore dell'affitto di immobili, condotta dal perito LLC "Fondo immobiliare della Repubblica di Buriazia" Sluginova O.L. secondo la sentenza del Tribunale Arbitrale della Repubblica di Buriazia, il tribunale di primo grado ha stabilito l'effettivo valore di mercato del diritto di utilizzo in locazione dei locali contestati.
Gli esiti di tale valutazione non sono stati contestati dai soggetti intervenuti nella causa e non è emersa alcuna discrepanza tra tale relazione e quanto previsto dalla normativa vigente.
In conformità con il paragrafo 22 del decreto del Plenum della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 17 novembre 2011 N 73, se in assenza di una regolamentazione statale dell'affitto, il contratto di locazione prevede il diritto del locatore di unilateralmente modificarne le dimensioni, quindi nei casi in cui sia dimostrato che, a seguito di tale modifica unilaterale, è aumentata in modo sproporzionato rispetto alla variazione delle tariffe medie di mercato pagate per la locazione di un immobile simile in una determinata area per il periodo corrispondente, e ha superato in modo significativo loro, che indica l'abuso del diritto del locatore, il tribunale, sulla base del paragrafo 2 dell'articolo 10 del codice civile della Federazione Russa, rifiuta di recuperare l'affitto nella parte eccedente le tariffe medie di mercato indicate.
In base a quanto sopra, accertato che, a seguito di una variazione unilaterale del canone annuo da parte dell'attore, il canone è aumentato in modo sproporzionato rispetto alla variazione delle tariffe medie di mercato pagate per la locazione di un immobile analogo in una determinata area per il periodo corrispondente , e li ha significativamente superati, il tribunale arbitrale ha correttamente risolto la controversia recuperando il debito per un importo di un certo valore di mercato della locazione dell'immobile contestato e rifiutando di soddisfare la pretesa ... "
3. Se stai per stipulare un contratto di locazione e il tuo padrone di casa insiste sul suo diritto di modificare unilateralmente l'affitto, allora prova a stabilire nel contratto i limiti per la modifica del costo del canone o la procedura per il calcolo dell'affitto quando aumenta . Ad esempio, in questo modo: "L'importo dell'affitto può essere aumentato unilateralmente dal locatore, ma non oltre l'___% dell'importo dell'affitto specificato nella clausola ____ del presente contratto".
In caso contrario, il locatore ha il diritto di aumentare l'affitto di qualsiasi importo.
Delibera del Servizio Federale Antimonopoli del Distretto Nord-Ovest del 28 gennaio 2010 nel caso N A05-7679/2009:
"... dal paragrafo 3.1 del contratto discende che l'importo del canone può essere aumentato dal locatore unilateralmente in caso di aumento delle tariffe d'uso appezzamento di terreno su cui sorge l'immobile, in proporzione alla superficie dei locali locati, oltre ad un aumento delle tariffe per utenze e altre spese, anche per l'approvvigionamento idrico, fognario, termico ed elettrico.
Stabilito i giudici e convenuto non contesta che le tariffe per l'approvvigionamento idrico e sanitario, per l'energia termica, per l'energia elettrica sono state maggiorate rispetto al 2008, in relazione alla quale sono aumentate di conseguenza le spese del locatore per servizi di utilità e manutenzione.
L'argomento della convenuta secondo cui l'aumento del canone non sarebbe conforme ai termini del contratto, in quanto effettuato in misura arbitraria e non proporzionata all'aumento delle spese, è stato giustamente respinto dai giudici in quanto, avendo previsto in paragrafo 3.1 dell'accordo la possibilità di un aumento unilaterale dell'importo del canone, le parti non hanno fissato tale aumento in proporzione alle spese sostenute dall'attore per pagare le utenze, inoltre non hanno previsto il procedimento e non hanno stabilito il calcolo applicato in caso di aumento unilaterale del canone.
Stabilito il prezzo del contratto in uno specifico importo monetario al paragrafo 3.1 dell'accordo, le parti hanno inoltre previsto il diritto dell'inquilino di aumentare unilateralmente l'importo del canone in caso di aumento delle tariffe per l'uso di un terreno trama, tariffe per utenze e manutenzioni e altre spese.
Pertanto, la modifica dell'affitto a seguito del suo adeguamento, tenendo conto dell'aumento delle tariffe esistenti, non è in contraddizione con la norma legale menzionata e i termini del contratto ... "

PER RIASSUMERE QUANTO SOPRA:

1. Dopo aver ricevuto la comunicazione del locatore circa l'aumento del canone, ogni comunicazione con lui deve avvenire per iscritto con contrassegno di ricezione di documenti (lettere, avvisi, accordi) da persona autorizzata con la data di consegna o a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e inventario degli allegati. Potrebbe essere necessario come prova documentale delle tue parole in tribunale.
2. Guarda per quanto tempo è concluso il tuo contratto di locazione: se per un periodo inferiore o uguale a un anno, i termini del contratto di locazione devono rimanere invariati durante l'anno. Sulla base delle informazioni contenute in questo articolo, invia al tuo padrone di casa una risposta motivata all'avviso di aumento dell'affitto.
3. Determina se la tua situazione è una di quelle descritte nell'articolo.
3.1. Se hai firmato un accordo contrario all'attuale legge civile, allora vai in tribunale per dichiararlo nullo.
3.2. Se vedi che l'affitto è aumentato chiaramente in modo sproporzionato rispetto ai tassi di mercato, contatta un perito per determinare il valore di mercato effettivo del diritto di utilizzare l'immobile in base ai termini di locazione.
Successivamente, informa il locatore per iscritto della tua posizione e allega copia della relazione del perito.
Se il padrone di casa non soddisfa le tue esigenze, puoi rivolgerti al tribunale per far dichiarare invalida e inapplicabile la comunicazione dell'aumento del canone. Ad esempio, il Decreto del Servizio Federale Antimonopoli del Distretto Nord-Ovest del 22 ottobre 2013 nel caso N A05-8698/2012.

Nell'attuale normativa civile, le condizioni per la conclusione di un contratto di locazione sono scarsamente esplicitate. A questo proposito, gli inquilini poco esperti di diritto si trovano spesso in ostaggio delle condizioni imposte dai proprietari. Ad esempio, disposizioni sulla possibilità di aumento unilaterale dell'affitto. Tuttavia, la situazione può essere facilmente ribaltata. Per fare ciò, l'inquilino deve leggere attentamente il contratto di locazione proposto e non essere troppo pigro per concordare con il locatore e prescrivere le condizioni "necessarie".

Aumentare l'importo dell'affitto unilateralmente

In virtù del principio di libertà contrattuale, le sue condizioni sono determinate a discrezione delle parti, salvo che il contenuto della relativa clausola sia prescritto dalla legge o da altri atti giuridici ( , ). Sulla base di ciò, solo le condizioni per aumentare il canone direttamente specificate nel contratto sono motivo di aumento legale (ad esempio, se viene indicato che " il locatore ha il diritto di rivedere unilateralmente il canone in caso di variazione del costo delle bollette", "l'importo del canone è soggetto a indicizzazione non più di una volta all'anno e non più dell'1%"). Naturalmente, è vantaggioso per qualsiasi inquilino che, secondo i termini del contratto, il pagamento per l'immobile locato sia un valore costante e non sia soggetto a indicizzazione (cioè, che il contratto specifichi un importo fisso del canone e non esplicita la possibilità di aumentarlo, oppure si afferma direttamente che, tuttavia, non tutti i proprietari saranno d'accordo con tali formulazioni.Il costo delle bollette aumenta, il prezzo di mercato delle modifiche immobiliari, delle comunicazioni e di altre apparecchiature si usurano e da sostituire... Tutto ciò può causare un aumento dell'affitto.

Molto spesso, l'affitto mensile è composto da una base e da un importo variabile. La parte fondamentale può cambiare se cambia la situazione del mercato immobiliare. Inoltre, alcuni accordi prevedono l'indicizzazione annuale della parte base dell'affitto di un importo specifico (ad esempio di 1 mille rubli; del 2%) o del valore dell'indice dei prezzi al consumo (tasso di inflazione). La variabile include i pagamenti di utenze e manutenzioni. Molto spesso, l'accordo stabilisce che il locatore ha il diritto di rivedere unilateralmente il canone di locazione in caso di modifica dell'importo dei pagamenti di utenze e manutenzioni da parte delle organizzazioni fornitrici e operative.

Il vicedirettore generale di VTB Arena Park, ha condiviso il modello per fissare l'affitto, che le sembra il più ottimale. "Dobbiamo allontanarci dagli affitti fissi e variabili", ritiene Anastasia. A suo avviso, è molto meglio prescrivere l'importo del canone come formula nel contratto e indicare la possibilità (o l'impossibilità) e la procedura di indicizzazione di ciascuna delle sue componenti. Ad esempio, " l'affitto mensile è costituito dalla tariffa base, che è di 20 mila rubli. ed è invariato; il costo dell'ammortamento della proprietà, che è pari a 2 mila rubli. e può essere rivisto previo accordo delle parti; pagamento delle bollette, che viene addebitato secondo la tariffa stabilita dalle organizzazioni di approvvigionamento di risorse". Quindi, se uno degli elementi dell'affitto è un canone per la manutenzione e riparazione dell'immobile e delle aree comuni, il locatore non potrà più aumentare l'affitto, adducendo il fatto che ha bisogno di riparare un guasto ascensore o scivolo della spazzatura.

Se il locatore ha comunque aumentato l'importo dell'affitto, se l'inquilino non è d'accordo con questa decisione, può impugnarla in tribunale. La pratica mostra che i tribunali spesso si schierano dalla parte degli inquilini, ma il fattore decisivo saranno le condizioni specificate nel contratto di locazione.

Se il contratto di locazione non prevede la possibilità di modificare unilateralmente l'importo del canone in relazione alla determinazione del valore di mercato del canone, il locatore non ha il diritto di esigere il pagamento di un nuovo importo. Ciò vale anche per i casi in cui i canoni di locazione attuali al momento della conclusione del contratto di locazione erano estremamente bassi e non riflettevano la situazione del mercato immobiliare ().

Alcuni soggetti, al contrario, prevedono nei contratti la possibilità di un aumento unilaterale dell'importo del canone dovuto all'evoluzione della situazione del mercato. Allo stesso tempo, se non viene specificato l'importo esatto della modifica, può sorgere una controversia tra l'inquilino e il locatore. E poi anche la conclusione sull'aumento dei prezzi non aiuterà. "Se l'inquilino va in tribunale, lui, ovviamente, porterà lì il rapporto di valutazione che gli si addice. E il padrone di casa, da parte sua, porterà anche il rapporto di valutazione "favorevole a lui". Molto probabilmente, il tribunale lo farà nominare un proprio esame, che poi qualcuno poi vuole contestare.A cosa arriveremo? - Anastasia Pomelova è indignata. Per evitare controversie così estenuanti e inutili, è molto più ragionevole prevedere nel contratto di locazione un tasso fisso per il quale l'affitto può aumentare (ad esempio del 5% o del tasso di rifinanziamento della Banca di Russia).

Se tuttavia è sorta una controversia del genere, l'inquilino deve provare il fatto che il locatore ha abusato del suo diritto di modificare unilateralmente l'importo dell'affitto. Se il tribunale ritiene che l'affitto sia aumentato in modo sproporzionato rispetto alla variazione dei tassi medi di mercato pagati per l'affitto di un immobile simile in una determinata area per il periodo di riferimento, e li abbia notevolmente superati, allora sulla base di 22 Delibera del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 17 novembre 2011 n. 73 "").

Inoltre, ha senso prescrivere chiaramente la procedura per aumentare tale tassa. Ad esempio, prevedere che qualora il locatore modifichi l'importo del canone, quest'ultimo sia obbligato a inviare al locatario un avviso firmato dalla persona preposta. Alcuni soggetti indicano addirittura la modalità (lettera raccomandata con avviso di ricevimento, telegramma, apposta) e il termine per l'invio. Fino al soddisfacimento delle condizioni di cui sopra, l'importo del canone si intende invariato. Se le parti si rivolgono al tribunale, è necessario stabilire il fatto di inviare la specifica comunicazione all'inquilino, le modalità e il termine per l'invio. All'inquilino non può essere addebitata una penale (penalità) per il tempo durante il quale ha continuato a pagare l'immobile locato al prezzo precedente, se non ha ricevuto avviso o lo ha ricevuto in forma impropria ().

Si consiglia di specificare nel contratto di locazione l'obbligo delle parti di concludere un contratto aggiuntivo per iscritto in caso di aumento dell'importo del canone. Secondo, i cittadini e le persone giuridiche sono liberi di concludere un accordo; non è ammessa la coercizione alla conclusione di un contratto. Ciò significa che se esiste una tale condizione, nessuno potrà obbligarti a concludere un contratto aggiuntivo e, senza la sua conclusione, a pagare un canone maggiorato. Questa posizione è ricoperta anche dai tribunali, ad esempio il Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa in.

Per quanto riguarda la frequenza di modifica dell'importo dell'affitto, se, in conformità con la legge o l'accordo, il locatore ha il diritto di modificare unilateralmente l'importo dell'affitto (), allora, ai sensi, tale modifica può essere da lui svolto non più di una volta l'anno (comma 21 della Delibera del Plenum della Suprema Corte Arbitrale RF del 17 novembre 2011 n. 73 "").

Non si dovrebbe pensare che l'inclusione nel contratto di una condizione che stabilisca che l'affitto può essere modificato previo accordo delle parti a causa di determinate circostanze significhi una modifica obbligatoria dell'affitto in futuro. Tale condizione è soggetta al principio di libertà contrattuale (), che comporta l'accordo senza alcuna coercizione delle parti dell'operazione a modificare gli obblighi (, decisione del Tribunale Arbitrale Regione di Novosibirsk del 28 maggio 2014 nella causa n. A45-5936 / 2014,).

OPINIONE

Ekaterina Orlova, direttrice di Real Estate Orlova Consulting & Development:

"Le basi per mantenere inalterate le disposizioni originarie di affitto sono descrizione esatta oggetto di locazione e sanzioni. Per fare ciò, consiglio di elencare nel contratto di locazione tutti i beni mobili che si trovano nell'appartamento, oltre a prescrivere a spese di chi vengono eliminati i malfunzionamenti di questo immobile che si sono verificati non per colpa dell'inquilino. Le utenze sono descritte in modo simile (è possibile indicare i dettagli dei contratti con le organizzazioni fornitrici di risorse). Indicare inoltre che sono possibili modifiche ai termini del contratto previo accordo scritto delle parti. Nella sezione "responsabilità delle parti" è importante prestare attenzione alla responsabilità del locatore in caso di risoluzione anticipata del contratto di sua iniziativa.

Pagamento a nuove condizioni

CONSIGLI

È possibile visualizzare una forma approssimativa di un contratto di locazione nel sistema GARANT. Per fare ciò, nella ricerca di base, inserisci "contratto di locazione" e seleziona "Moduli documenti".

Se, dopo aver ricevuto una comunicazione dal locatore circa l'aumento dell'importo dell'affitto, l'inquilino inizia a pagare alla nuova tariffa, ciò significherà il suo consenso e contestazione in futuro nuovo valore l'affitto diventa quasi impossibile. Il fatto è che l'indirizzo della notifica da parte del locatore sarà equiparato a un'offerta, un'offerta rivolta a una o più persone determinate, che è abbastanza precisa ed esprime l'intenzione di chi l'ha fatta ritenersi stipulata un accordo con il destinatario che accetterà l'offerta (). Il consenso alla sua accettazione è chiamato accettazione (). Quando esegue azioni entro il periodo stabilito dal locatore per adempiere ai termini del contratto specificati nell'offerta (incluso il pagamento dell'importo appropriato dell'affitto), l'inquilino accetta (accetta) l'offerta (). Allo stesso tempo, quando si modifica il contratto di locazione (vale a dire, aumentando l'affitto), gli obblighi delle parti rimangono in forma modificata (). Pertanto, effettuando il pagamento tenendo conto dell'aumento dell'importo del canone, l'inquilino accetta i termini del contratto proposto dal locatore in termini di aumento del costo del canone (decisione del Tribunale Arbitrale della Regione di Kemerovo del 30 giugno 2014 in caso n. A27-4911 / 2014).

Inoltre, si sconsiglia di interrompere del tutto il pagamento dell'immobile locato, poiché il ritardo nel pagamento comporta l'irrogazione di una penale (penalità). Secondo l'inquilino, l'inquilino è tenuto a pagare un canone per l'uso della proprietà in modo tempestivo. Eccezioni a questa regola per i casi di irragionevole e illegale, a giudizio dell'inquilino, non è previsto un aumento dell'importo dell'affitto dal diritto civile. Gli obblighi devono essere adempiuti correttamente in conformità con i termini del contratto, i requisiti di legge e altri atti legali (). Non è consentito il rifiuto unilaterale di adempiere agli obblighi (). Un accordo o una legge possono prevedere una somma di denaro che il debitore è obbligato a pagare al creditore in caso di inadempimento o di esecuzione impropria dell'obbligazione, in particolare, in caso di ritardo nell'esecuzione (). Pertanto, al termine del pagamento dell'affitto, il tribunale può obbligarti al pagamento di una sanzione (penalità) (decisione del tribunale arbitrale della regione di Kemerovo del 30 giugno 2014 nella causa n. A27-4911 / 2014).

OPINIONE

Anastasia Pomelova, Vice Direttore Generale del VTB Arena Park:

"Più il contratto di locazione specifica nel dettaglio il meccanismo con cui viene calcolato il canone, così come gli altri rapporti con la controparte, maggiori sono le possibilità di sottrarsi a decisioni unilaterali da parte dei locatori. Ciò significa che non ci saranno controversie irrisolvibili Penso che questo sia l'unico modo che consente all'inquilino di mantenere normali rapporti di partnership con il locatore.

Ovviamente, è impossibile costringere una persona a concludere un accordo a determinate condizioni. Tuttavia, se il padrone di casa non è meno interessato ad affittare la sua casa di quanto lo sia l'inquilino ad affittarla, allora è abbastanza realistico discutere i termini di un contratto futuro e, attraverso trattative e concessioni congiunte, arrivare a condizioni che soddisfino entrambi partiti. E anche se le parti perdono una certa somma di denaro, acquisiranno tranquillità e fiducia che in caso di conflitto potranno andare in tribunale e difendere i loro diritti sulla proprietà locata.

Qualsiasi tipo di servizio o prodotto ha un suo prezzo, e succede anche con l'affitto di un appartamento. Quando si parla di affitto, il proprietario ti dice il costo dell'appartamento, che devi pagare mensilmente. Questo potrebbe significare che l'importo è già definitivo e non soggetto a modifiche? O potrebbero esserci sfumature in cui il padrone di casa potrebbe chiederti una grande somma?
La prima cosa da menzionare è il pagamento fisso, che è specificato nel contratto stesso. Il documento firmato deve necessariamente contenere i dati sull'importo e sul periodo durante il quale il proprietario di questo appartamento non ha il diritto di modificare l'importo specificato.
Sorge la domanda: perché il proprietario dell'appartamento può improvvisamente chiedere di pagare di più? La risposta è davvero semplice. Ti sembra che se lo desideri, puoi facilmente trasferirti per vivere in un altro appartamento con affitto che ti si addice. Gli inquilini spesso brontolano, ma per non cercare un altro appartamento e non preoccuparsi di traslocare fanno concessioni e accettano un aumento di prezzo. Sapendo questo, alcuni proprietari abbassano deliberatamente il prezzo fin dall'inizio, per poi aumentarlo in seguito, quando l'inquilino ha già accettato le condizioni precedenti.
Affittare un appartamento tramite un conoscente è un'opzione molto interessante, i prezzi sono incredibilmente bassi e tutto sembra andare bene. Ma questo non significa che se un amico ha problemi o ha bisogno di soldi, non aumenterà il costo di un appartamento. In una situazione del genere, tu stesso ti sentirai a disagio quando si tratta di un amico. Spesso i proprietari ti mettono in una posizione scomoda in modo che tu paghi di più e ti senta alla pari.
Esiste anche un tale concetto di natura non legale come l'ammortamento di un appartamento. Non può essere che l'inquilino abbia vissuto a lungo nell'appartamento e le condizioni erano le stesse. Tutto si consuma e ha bisogno di riparazioni, l'usura delle cose è irreversibile.
Se prendiamo, ad esempio, il costo di una lampada rotta, che puoi compensare, e la carta da parati che può sporgere, l'importo è incommensurabile. Di solito tutti questi dettagli sono inclusi nel prezzo di affitto.
La questione della scelta di un appartamento dovrebbe essere presa molto sul serio, dovresti controllare attentamente tutti i documenti, contattare solo persone affidabili o trovare un'agenzia che ti aiuti a completare la transazione. Fidati solo di te stesso e non hai bisogno di ascoltare gli estranei. Quando una persona ha soldi, tutti si sforzano di trarre profitto e interferire in tutto, quindi non ci si può fidare di tutti. È importante fare attenzione inizialmente al costo dell'affitto, in modo che in seguito non ci siano problemi. È anche molto importante prestare attenzione alla stesura del contratto, deve esplicitare chiaramente tutti i punti. Non puoi lasciarti ingannare se sei troppo credulone, è meglio usare i servizi degli agenti, poiché faranno di tutto per te: redigeranno un accordo e non permetteranno l'inganno.