Lo que debe hacer para alquilar una casa directamente del propietario: tres formas comprobadas
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Alquilar un apartamento sin un agente inmobiliario es un sueño imposible para muchas personas que quieren alquilar una casa en Moscú. Hay muchos agentes inmobiliarios en el mercado de viviendas de clase económica de la capital que negocian en nombre de los propietarios y cobran una comisión al inquilino por ello. Tal sistema es conveniente para los propietarios de viviendas económicas: no gastan dinero en los servicios de un agente inmobiliario que les lleva de forma independiente a los posibles inquilinos. Al mismo tiempo, la situación parece injusta para los inquilinos: no contrataron a un agente inmobiliario y no querían pagarle, pero a menudo se ven obligados a hacerlo, ya que el agente no les deja otra opción.
Ahora, en promedio, el 90% de los anuncios en varios sitios inmobiliarios especializados son colocados por agentes inmobiliarios, dijo Pavel Lutsenko, director ejecutivo del servicio en línea World of Apartments, a RBC-Nedvizhimost. En este momento, la proporción de anuncios de agentes en el sitio web de World of Apartments es del 84%, en Cyane - 90%, en Yandex.Real Estate - 89%, dijeron representantes de estas empresas a RBC-Nedvizhimost. El servicio de prensa de Avito no pudo responder a la pregunta de los editores sobre la proporción de anuncios de propietarios e intermediarios.
Para aquellos que no quieren pagarle a un agente de bienes raíces solo por colocar un anuncio en un sitio gratuito y estar presente en la conclusión de la transacción, queda buscar ofertas raras de propietarios de viviendas o usar servicios no muy populares donde los agentes no están permitidos, por ejemplo, The Locals o "33 elefantes". Este método lleva mucho tiempo y no garantiza resultados: la opción más adecuada puede ser alquilada a través de una inmobiliaria que exigirá al inquilino el equivalente al 100% de la tarifa mensual como su propia remuneración. “En Alemania, hay una ley muy buena: quien contrata a un agente inmobiliario paga por él”, dijo Evgeny Luchinin, cofundador del servicio The Locals. “Yo creo que el dueño debe pagar por los servicios de un corredor de bienes raíces, ya que el corredor de bienes raíces lo ayuda”.
Los editores de RBC-Real Estate encontraron tres formas de trabajo y absolutamente legales para excluir a un agente inmobiliario de una transacción de arrendamiento, incluso si el agente está presente en el apartamento e insiste en su propia remuneración.
¿Cómo es alquilar en Moscú?
Foto: Britta Pedersen / DPA / TASS
Muchos propietarios de apartamentos en Moscú recurren a agentes inmobiliarios que prometen a los propietarios encontrar inquilinos de forma gratuita y rápida. Los propietarios están de acuerdo, ya que ellos mismos no corren con los costos. El agente de bienes raíces anuncia en su propio nombre, después de lo cual organiza visitas con quienes llaman. En esta etapa, el inquilino interesado no puede comunicarse directamente con el propietario: toda la comunicación se realiza exclusivamente a través del agente.
Por lo general, tres personas vienen a ver un apartamento: un inquilino potencial, un agente inmobiliario y el propietario del apartamento (o un pariente del propietario autorizado para celebrar un acuerdo). Si al inquilino le gusta el apartamento y está satisfecho con el precio, entonces las partes llegan a un acuerdo. En este punto, el agente de bienes raíces entrega al propietario y al inquilino un contrato de arrendamiento; por lo general, se trata de un contrato de plantilla estándar, una muestra de la cual es fácil de encontrar en Internet. En la mayoría de los casos, el acuerdo involucra a dos partes: el inquilino y el propietario. El agente inmobiliario no se menciona en dicho documento. “En muchos casos, el pago de una comisión a un agente inmobiliario no está documentado en absoluto”, dijo Ksenia Kazakova, socia del bufete de abogados Orient Partners. “En tal situación, es casi imposible probar cualquier violación”.
En presencia de un agente, el propietario y su inquilino firman un contrato, después del cual el inquilino transfiere al propietario la tarifa del primer mes junto con un depósito, y al agente inmobiliario, una comisión de agencia, generalmente igual a la tarifa mensual de alquiler ( en algunos casos, la mitad de la tarifa). Después de eso, el agente inmobiliario desaparece y el propietario y el inquilino quedan para resolver los problemas cotidianos: la transferencia de llaves, la posibilidad de reemplazar los muebles, etc. Toda la comunicación posterior entre el propietario del apartamento y el inquilino se lleva a cabo sin la mediación de nadie; en otras palabras, cuando surgen desacuerdos, las partes se enteran de todo sin involucrar a un agente inmobiliario que no es responsable de la decencia del inquilino o por la decencia del dueño.
En casos aislados, el agente inmobiliario acompaña al apartamento durante todo el período de arrendamiento, sin embargo, para viviendas de clase económica, esta situación es una excepción a la regla. El sistema con el pago de una comisión por parte del inquilino generalmente funciona para apartamentos en el segmento masivo (con un costo de hasta 50 mil rublos por mes); en las categorías empresarial y de élite, la remuneración del agente a menudo la paga el propietario.
Método número 1: trae a un amigo y hazlo pasar por agente inmobiliario
El primer método requerirá la ayuda de un amigo que acepte desempeñar el papel de agente inmobiliario por parte del inquilino. El hecho es que puede buscar un apartamento alquilado no solo a través de Internet, sino también a través de agencias inmobiliarias. En este caso, el posible inquilino acude a la oficina de la agencia, donde los empleados le informan sobre las opciones disponibles. Este es el único caso en el que el inquilino acude al agente y le paga una comisión por su propia voluntad; solo que se trata de su propio agente, y no de quién representa al propietario.
Si también hay un agente por parte del propietario, la transacción se lleva a cabo a través de la mediación de dos agentes inmobiliarios a la vez, que dividen la comisión por la mitad: estas son las reglas no escritas para el trabajo de los agentes inmobiliarios en Moscú. Un inquilino ingenioso puede usar estas reglas a su favor, especialmente porque los agentes de bienes raíces a menudo usan los mismos servicios gratuitos en línea que los inquilinos regulares. Una persona que quiere ahorrar dinero puede pedirle a un amigo que haga una llamada y luego, junto con el futuro inquilino, ir a ver el apartamento bajo la apariencia de un agente inmobiliario privado. En este caso, al finalizar la transacción, el amigo del inquilino tomará tranquilamente la mitad de la comisión, y luego simplemente devolverá este dinero al inquilino.
Este método no es un engaño: en el clasificador de profesiones de toda Rusia no hay un "agente inmobiliario" especializado, lo que significa que cualquiera puede llamarse a sí mismo agente inmobiliario. “El concepto de “agente inmobiliario” en el mercado es bastante vago”, confirmó Ksenia Kazakova, abogada de Orient Partners. - Actúan como agentes inmobiliarios los representantes de empresas notorias con nombre, y los empleados de pequeñas empresas, y los empresarios individuales, y sólo las personas físicas que no estén registradas como empresarios individuales. En tal situación, es bastante difícil verificar si la persona que vino con el inquilino es un "real agente inmobiliario". Sin embargo, también funciona en la dirección opuesta: el agente inmobiliario que representa los intereses del propietario, por regla general, tampoco tiene ningún documento de respaldo.
Método número 2: esperar a que se vaya el agente inmobiliario
Foto: Vadim Nekrasov / Mirada rusa
El segundo método es popular tanto en el mercado de alquiler como en el segmento de compra y venta de apartamentos en ciudades importantes Rusia. Una persona interesada en la transacción acuerda con el agente inmobiliario ver el apartamento en presencia del propietario, pero durante la visita, bajo cualquier pretexto, rechaza la transacción. Después de eso, el inquilino potencial se despide y se va, pero no por mucho tiempo. Durante la visita, el posible inquilino aprenderá la dirección exacta viviendas y recuerda el nombre del propietario (este dato no suele estar indicado en los anuncios).
Si al inquilino le gustó el apartamento, luego de un par de horas después de verlo, puede regresar allí y encontrar al propietario adentro sin un agente de bienes raíces. “Me gustó mucho tu apartamento, pero no quiero pagar una comisión a un extraño. Concluyamos un acuerdo con usted sin intermediarios ”, le dice un inquilino al dueño de la casa. Si aún no se encuentra al inquilino, dicha estrategia termina con éxito para todas las partes: el inquilino recibe una vivienda sin comisión y el propietario recibe un inquilino persistente que está listo para pagar el dinero de inmediato y mudarse al apartamento. Simplemente no es rentable para el propietario rechazar tal trato: los días adicionales de tiempo de inactividad conducirán a la pérdida de ganancias.
“Una persona tendrá que tomar una decisión: o no tengo conflicto, dejo todo como está y pago de más al agente inmobiliario, o entro en un conflicto abierto y trato de ahorrar dinero”, dijo la psicóloga y terapeuta Gestalt Yulia Smelyanets. Ambos tienen sus más y sus menos. Necesito preguntarme si el dinero que no quiero gastar vale las posibles consecuencias (esto podría ser un conflicto, tensión en el trato o una posible actitud negativa del propietario)”.
Método número 3: negociar con el propietario abiertamente
Foto: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
La tercera forma es la más rápida y dura de todas. Mientras ve un apartamento con un agente, debe comunicarse abiertamente con el propietario del apartamento con una propuesta para concluir un acuerdo sin un intermediario. Para hacer esto, un inquilino potencial debe convencer rápida y correctamente al propietario de que alquilar sin un agente inmobiliario es la mejor opción para el propietario. Es mejor ignorar al agente inmobiliario en este momento para que no pueda intervenir en la conversación. La dificultad es que las negociaciones deberán llevarse a cabo en presencia de la parte contraria, por lo que este método requerirá compostura y la capacidad de mantener una actitud amistosa incluso en una situación de conflicto.
“Si el propietario trabaja a través de un agente de bienes raíces y el inquilino quiere exprimir al agente de bienes raíces justo en frente de él, entonces la reacción de todos los participantes es impredecible”, dijo la psicóloga Yevgenia Bulyubash. - Creo que el agente de bienes raíces resistirá, porque su profesión en sí requiere ciertas características personales: perseverancia, agresividad, velocidad. Además, espera recibir una remuneración. Esta es una ecuación con dos incógnitas: no está claro cómo reaccionará el propietario ante el proceso y si querrá trabajar directamente.
“En cualquier conflicto, la estabilidad viene dada por la propia posición clara. Si la posición se formula y se recuerda constantemente al respecto, entonces da tranquilidad”, agregó Bulyubash. - Ayudará a no tomar las palabras del oponente a su costa; esto está garantizado por el respeto propio. La capacidad de notar diversas técnicas de manipulación en relación con uno mismo y los demás es útil, así como la capacidad de tomar decisiones sin caer en el afecto, es decir, la ira salvaje o el miedo. Obviamente, este conflicto no es para todos. A veces no vale la pena ir por el camino difícil y pelear con un agente inmobiliario, desperdiciando tu fuerza y energía en ello. Siempre puede elegir una opción más simple y concluir un contrato sin hazaña. También es una elección".
“La mayor parte de la atención en el supuesto conflicto puede centrarse en el hecho de que el propietario o el agente inmobiliario podrían pensar algo malo sobre nosotros si nos arriesgamos a ser más audaces. Esto es lo que a menudo impide que las personas aclaren las relaciones”, señaló Yulia Smelyanets. — Es importante entender que las personas que se dedican a transacciones inmobiliarias, por definición, tienen nervios fuertes, de lo contrario no podrían mantenerse en un mercado lleno de incertidumbre, riesgo e imprevisibilidad. Los agentes inmobiliarios son personas con ciertas características personales. [Para ellos] eres solo un cliente más en su historial, es poco probable que te recuerden en dos días. Quizás si tienes esto en cuenta, te será más fácil defender los requisitos sobre los que tú mismo quieres alquilar una propiedad.
que opinan los abogados
Foto: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
“Ninguno de estos métodos viola la ley rusa”, dice Ksenia Kazakova de Orient Partners. - De hecho, el pago de una comisión a la inmobiliaria del propietario por parte del arrendatario es un servicio impuesto. Estrictamente hablando, una comisión para un agente de bienes raíces es un pago por sus servicios para encontrar inquilinos proporcionados a los propietarios. La prohibición de imposición de servicios está establecida en el art. 16 de la Ley "Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor". La parte 2 de este artículo establece lo siguiente: “Está prohibido condicionar la compra de ciertos bienes (obras, servicios) a la compra obligatoria de otros bienes (obras, servicios). Las pérdidas causadas al consumidor como resultado de la violación de su derecho a la libre elección de bienes (obras, servicios) serán reembolsadas por el vendedor (ejecutor) en su totalidad.
Sin embargo, si el arrendador es individual, entonces su relación con el arrendatario no está regulada por la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor, agregó el abogado. “La cuestión de la posibilidad de aplicar esta ley a las acciones de un propietario que alquila un apartamento sigue abierta”, especificó Kazakova. - No existe una respuesta unívoca a la pregunta de si el agente inmobiliario es objeto de la imposición de servicios de conformidad con el art. 16 de la Ley "Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor".
“Es imposible llamar legales las acciones de un agente inmobiliario que ofrece sus servicios al inquilino de un apartamento y asegura que alquilar un apartamento es imposible sin el consentimiento del agente inmobiliario y sin pagarle una comisión”, dijo Maria Ponamoreva, abogado sénior en el despacho de abogados A2. - Sucede que en el contrato que se propone celebrar, no se menciona el nombre del agente inmobiliario ni el nombre de su empresa, sino que solo aparecen el propietario del apartamento y el inquilino. Lo anterior indica que tiene ante usted un corredor privado o una agencia de bienes raíces, donde los servicios no se realizan oficialmente de acuerdo con Estados financieros". En este caso, el agente inmobiliario puede sentirse intimidado por una queja ante el servicio de impuestos; es poco probable que los trabajadores "grises" quieran sustituir a su empleador. Si tiene éxito, el agente puede abandonar el apartamento él mismo.
Sucede que durante la discusión de la transacción, el agente inmobiliario le dice al propietario que no tiene derecho a alquilar un apartamento sin la participación de un agente. “Se puede responder que no hay normas obligatorias de la ley que prohíban alquilar un apartamento con o sin comisión”, dijo Ponamoreva. Si el agente inmobiliario comienza a apelar a los acuerdos verbales con el arrendador, entonces el arrendatario potencial puede pedirle al agente que muestre el contrato con el arrendador.
“Si el agente de bienes raíces proporcionó al propietario del inmueble un servicio en la forma de encontrar un inquilino, entonces estas relaciones deben registrarse en el contrato de servicio, que indicará claramente las condiciones bajo las cuales el agente de bienes raíces o la agencia brinda el servicio de encontrar un inquilino. arrendatario del objeto. Allí también se indica el monto de la remuneración ”, dijo el jefe del departamento de proyectos para bienes raíces comerciales bufete de abogados Heads Consulting Olesya Shilova. Sin tal acuerdo, el arrendador puede expulsar legalmente al agente de bienes raíces del apartamento y hacer un trato sin intermediario.
Si los argumentos legales no ayudan, entonces el inquilino puede recurrir al sentido común del propietario del apartamento. Por ejemplo, un inquilino puede ofrecer aumentar la tarifa mensual en 1-2 mil rublos. en caso de rechazo por parte del agente inmobiliario. En este caso, los ingresos del propietario aumentarán (de 12 a 24 mil rublos al celebrar un contrato anual) y el trato se volverá más atractivo de inmediato. Es importante que el aumento propuesto aún resulte más rentable que el pago de una suma global al agente inmobiliario: es suficiente calcular de antemano cuánto puede aumentar la tasa.
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El tema del alquiler de apartamentos en Moscú siempre ha sido muy relevante. A muchos les gustaría alquilar un apartamento tanto a corto como a largo plazo. a largo plazo. Hay muchos esquemas fraudulentos en esta área, por lo que alquilar un apartamento por su cuenta está asociado con muchos riesgos, y los servicios inmobiliarios para alquilar apartamentos tienen mucha demanda.
Sé con certeza que el proceso de acumulación puede llevar años y aún necesitas vivir en algún lugar. Por lo tanto, las personas, para recibir servicios de alta calidad para alquilar un apartamento, buscan un agente de bienes raíces.
¿Qué tareas resuelve una inmobiliaria de alquiler?
El alquiler de apartamentos a través de un agente inmobiliario es un segmento bastante complicado del mercado inmobiliario. Hay muchas preguntas asociadas con él. El principal problema es el criterio por el cual se selecciona un apartamento. Es necesario tener en cuenta el área, el estado y la ubicación del apartamento, su lejanía del lugar de trabajo del inquilino, la disponibilidad de infraestructura y transporte público. Es necesario encontrar el equilibrio óptimo entre estos componentes. Un profesional te ayudará a alquilar o alquilar un apartamento en Moscú en poco tiempo, mientras que tus costes serán mínimos.
Si el apartamento se alquila a través de un agente inmobiliario, la mayoría de las veces el propietario no le paga nada: todos los gastos corren a cargo del inquilino. El monto de la comisión está en el rango de 40-100% de la vivienda de alquiler mensual.
Los propietarios de viviendas tienen sus propias tareas: la mayoría quiere alquilar un apartamento durante mucho tiempo y obtener el pago máximo por ello. Los inquilinos suelen estar interesados en alquileres a corto plazo al mejor precio. Alquilar un apartamento por mucho tiempo precio alto tal vez mucho depende de:
- distrito;
- estado del apartamento y la casa;
- disponibilidad de infraestructura de calidad;
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Beneficios de trabajar con una inmobiliaria privada
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