Апартаменты всегда воспринимались россиянами как жилье класса люкс, считались атрибутом роскоши и богатства. Сегодня же, становясь с каждым годом все доступнее для обычного потребителя, они стремительно набирают популярность. Вместе с тем такой формат недвижимости является для нас непривычным и во многом непонятным. Люди, которые планируют в современных реалиях покупку жилплощади в новостройке, прежде всего ищут для себя ответы на вопрос: апартаменты и квартира, в чем разница?
Апартаменты – что это
Чтобы разобраться, для начала стоит понять, чем по своей сути являются апартаменты.
Главное их отличие от квартир в том, что они относятся к категории не жилой, а коммерческой недвижимости .
Это во многом объясняет, почему они часто располагаются в деловых районах, зданиях, ориентированных под офисы, и крупных гостиничных комплексах, а строительство новостроек под апартаменты ведется на весьма престижных и очень привлекательных для потенциальных покупателей городских пространствах.
Апартаменты внутренне и внешне имеют продуманный современный дизайн и все необходимые коммуникации. По своему статусу они приравниваются к гостиничным номерам: в них так же, как в отелях, предусмотрено комплексное обслуживание проживающих, включающее в себя услуги по содержанию жилья в чистоте, круглосуточную охрану и место в парковочной зоне. При этом помещение является частной собственностью владельца.
Преимущества апартаментов в сравнении с квартирой
Более доступная цена
По оценкам экспертов стоимость апартаментов в среднем ниже стоимости аналогичной по площади квартиры на 10-15%.
Учитывая ситуацию на рынке недвижимости, этот показатель является достаточно весомым, особенно если учесть, что для многих апартаменты будут более удобны: деловые люди, привыкшие жить в бешеном ритме, не всегда готовы ежедневно подолгу добираться на работу. Для большинства из них гораздо практичнее жить неподалеку от своего офиса. А принимая во внимание, что апартаменты чаще всего представляют собой готовое жилье «под ключ», помимо экономии средств при покупке, владелец такой недвижимости снимает с себя целый ряд дополнительных забот.
Удачное расположение
Большинство доступных для приобретения квартир расположены в спальных районах города или новостройках. Это связано с тем, что желающих продать свои квадратные метры в центре, как правило, немного, а места под жилую застройку в сердце города практически нет.
Что касается коммерческой недвижимости, к которой и относятся апартаменты, получить разрешение на ее постройку в центральных районах абсолютно реально. Таким образом, у покупателей появляется реальный шанс приобрести доступное жилье не где-то на окраине, а в самом центре.
Выгодное вложение средств
Согласно оценкам риэлторов, приобретение апартаментов является удачной инвестицией. На сегодняшний день около 20% апарт-отелей строится при инвестиционной поддержке. Доход от сдачи в аренду наиболее привлекательных из них может составить 9-12% годовых. Это гораздо выгоднее по сравнению с квартирами, способными приносить лишь 4-7% за тот же период времени.
Тем не менее, нужно учесть, что апартаменты выгодно лишь сдавать.
Перепродать этот вид жилья может оказаться достаточно сложно, поскольку большая часть людей, выбирая место для постоянного проживания, все же отдает предпочтение квартирам.
Многообразие дизайнерских решений
Большинство апартаментов располагаются на территории зданий, ранее принадлежавшим заводам и фабрикам. Это является неоспоримым преимуществом с точки зрения архитектуры. Вариантов решений внутренней и внешней отделки достаточно много, что дает возможность создания уникального дизайна.
В помещениях нередко можно встретить камины, террасы, приспособленные под зимний сад, панорамное остекление и множество других неординарных решений.
Чтобы сделать перепланировку в апартаментах, не нужно получать на это специального разрешения при условии, что изменения не затрагивают конструкцию и не отразятся на надежности и общей безопасности здания. И значит без преувеличения, можно создать жилье своей мечты!
Таким образом, апартаменты имеют достаточно весомые преимущества по сравнению с привычными всем квартирами. И все же, в этой бочке меда присутствует и ложка дегтя. Такой формат жилья имеет свои недостатки, о которых также нужно знать. Если стоит выбор между апартаментами и квартирой, требуется полная ясность, в чем их разница.
Кому вы готовы доверить управление своим домом: управляющей компании или ТСЖ? Что действительно удобнее и выгоднее для вас, узнаете в .
Без лишних нервов и очередей передавайте показания электросчётчика, используя интернет: .
Минусы апартаментов в сравнении с квартирой
Невозможность прописаться
Несмотря на то, что апартаменты при покупке становятся собственностью, в них нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Являясь объектами коммерческой недвижимости, юридически такие помещения никак не могут называться жильем. Даже оформление временной прописки возможно только при условии, что апартаменты являются частью апарт-отеля или гостиницы.
Отсутствие объектов социального назначения
Застройщики коммерческой недвижимости не несут обязательств по возведению таких социально значимых построек, как школы, детские сады и поликлиники.
Риэлторы обычно стараются не заострять внимание на этом вопросе, ссылаясь на то, что апарт-отели строятся в районах с уже существующей развитой инфраструктурой. Однако стоит понимать, что большой прирост незарегистрированных жителей может превысить возможности уже существующих социальных районных учреждений. Надеяться же, что этот вопрос решится сам собой, не имеет смысла. В этом плане возможны серьезные бытовые затруднения для проживающих.
Высокие коммунальные платежи
Так как апартаменты являются коммерческой недвижимостью, оплата коммунальных услуг для них рассчитывается иначе, чем для жилых помещений. Холодная вода обходится в среднем на 10% дороже, горячая – на 21%. Расходы на отопление будут больше примерно на 22%. Так выглядит ситуация, если апартаменты напрямую соединяются с городскими сетями. А в случае наличия организаций-посредников коммунальные платежи оказываются еще дороже.
Высокий налог
Налог на апартаменты также высчитывается исходя из их принадлежности к коммерческим помещениям. Причем, если для жилья, расположенного в апарт-отелях и гостиницах, ставка составляет 0,5% от его кадастровой стоимости, то апартаменты, входящие в состав торгово-офисных комплексов, имеют ставку 2%.
В сравнении с квартирами, ставка по которым 0,1-0,3 %, налоговая нагрузка на владельцев апартаментов значительно выше.
Отсутствие налогового вычета
Апартаменты – явление достаточно новое: и в Жилищном, и в Налоговом Кодексе об их владельцах нет ни слова. Поэтому покупателю такого помещения о своем законном праве на имущественный налоговый вычет как налогоплательщика, равно как и о субсидиях и льготах при оплате коммунальных услуг, положенных владельцу жилья при доходе ниже установленной законом нормы, можно благополучно забыть.
Задавая себе вопрос о том, что же лучше: квартира или апартаменты, – стоит в первую очередь понимать, в чём их разница.
Для каких целей покупается недвижимость, как она будет использоваться, и насколько разумной окажется покупка, исходя из ее последствий – серьезный повод для будущего владельца хорошенько подумать.
Посмотрите в видео разъяснение специалиста: что нужно знать перед покупкой жилья.
Последнее обновление: 10.10.2017
Вопрос:
Я собираюсь покупать жилье в Москве. Помимо обычных квартир, здесь предлагают и другой вид жилья - апартаменты. В чем разница между апартаментами и квартирой? Что лучше и выгоднее для проживания?
Ответ:
Если ответить коротко и обобщенно, то для постоянного проживания среднестатистической семьи лучше покупать обычную квартиру. Апартаменты выгоднее приобретать в качестве инвестиционного объекта - для вложения свободных средств и получения небольшого стабильного дохода.
Но это - обобщенно. На самом деле, все немного сложнее. Для тех, кто хочет вникнуть глубже - рассмотрим вопрос подробнее.
Что лучше выбрать для покупки - квартиру или апартаменты - зависит от целей и возможностей Покупателя. Ключевые отличия этих двух форматов жилья в их цене и юридическом статусе . Цена у апартаментов, как правило, заметно ниже, чем у аналогичной по площади квартиры в том же районе (если речь не идет об элитных апартаментах в составе офисно-гостиничных комплексов ). А юридический статус апартаментов вообще не относит их к категории жилых помещений. Юридически апартаменты - это коммерческая недвижимость . И именно этот статус меняет многое с точки зрения покупки, по сравнению с традиционной жилой недвижимостью (об этом ниже ).
Для начала нужно объяснить, в чем разница между квартирой и апартаментами в юридическом смысле , и чем они отличаются технически .
Что такое апартаменты? В чем их отличие от обычной квартиры?
Внешне и то и другое - городское жилье. То есть помещения, физически предназначенные для проживания в них людей. Физически, но не юридически! Визуально бывает сложно отличить обычный жилой дом с квартирами от здания с апартаментами. На этом их сходство заканчивается, и начинаются отличия
.
Апартаменты как вид помещений для проживания характерен только для крупных городов, в которых и без того ведется активное строительство. В таких городах, как правило, застройка территорий довольно плотная (особенно, ближе к центру ), и возводить там новые жилые кварталы не всегда представляется возможным. Дефицит земли и градостроительные ограничения не позволяют строить в этих местах многоквартирные жилые дома. А расчистить под жилье, например, бывшую городскую промзону (снос капитальных строений, перенос коммуникаций, изменение статуса земельного участка ) - слишком дорогое удовольствие.
После оформления в собственность, владелец апартаментов может в дальнейшем совершать с ним все те же сделки, что и с обычной квартирой (дарить, завещать, продавать ). Хотя в у него будет написано - «нежилое помещение» .
Кто покупает апартаменты?
В Москве, например, апартаменты покупают обычно те, у кого уже есть жилье с постоянной пропиской. Тогда их используют как второе жилье
(для «физического присутствия»
) - более удобное по расположению, комфортное по планировке, и престижное по статусу (если это дорогой комплекс
).
Владельцами апартаментов становятся как сами москвичи, так и приезжие бизнесмены (в т. ч. иностранные экспаты ), для которых такой формат тоже очень удобен. Его еще называют «квартирой для пиджака» , подчеркивая тем самым его как бы деловое предназначение. Такие бизнес-квартиры не очень годятся для проживания всей семьи (особенно, если семья большая и с детьми ), но прекрасно подходят для уединенного обитания и для разных встреч (деловых и не очень… ).
Апартаменты покупают и творческие люди , привыкшие мыслить нестандартно и жить необычно. Они могут использовать эти помещения одновременно в качестве студии, места для встреч и вечеринок, мастерской, зоны отдыха, склада своих произведений, личного представительского офиса, спальни, гримерной и много чего еще, что может взбрести им в голову. Благо, статус «нежилья» позволяет делать там что угодно.
Ну и конечно, апартаменты берут те, кто решил вложить свободные деньги в недвижимость. Сдают их затем в аренду по ценам, сопоставимым с ценой аренды того же класса квартир. А так как цена покупки была значительно ниже, то коммерческая выгода от инвестирования в апартаменты - выше, чем в обычные квартиры.
Правила подготовки сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
1. Более низкая цена
Разница в цене между обычными квартирами и апартаментами составляет около 10-15%, хотя в некоторых случаях может достигать и 30%.
Однако в условиях падения доходов населения возрастает предложение недорогого традиционного жилья, благодаря чему разница в стоимости между апартаментами и обычными квартирами снижается.
2. Свобода планировочных решений
Довольно жёсткие требования к планировке и перепланировке для обычных квартир к апартаментам не предъявляются, что вытекает из их правового статуса (нежилые помещения). В частности, в апартаментах нет разграничения на жилые и нежилые зоны, что позволяет организовать помещения различного назначения практически в любых частых апартаментов.
Для сравнения, санузлы и мойки в традиционных квартирах должны размещаться в определённых местах. Есть постановление, запрещающее перенос санузла или кухни на место в квартире, расположенное над жилыми помещениями соседей снизу.
3. Освобождение от налога на имущество в случае использования апартаментов в качестве мастерских, ателье и студий
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ, физические лица, использующие апартаменты исключительно в качестве мастерских, ателье и студий, освобождаются от уплаты налога на имущество.
Недостатки апартаментов
1. Высокие налоги
С точки зрения налогового законодательства апартаменты относятся к «иным помещениям» и в общем случае облагаются налогом на недвижимость по ставке в 2% от кадастровой стоимости.
Для владельцев апартаментов в торгово-офисных центрах Москвы введена льготная ставка в 0,5% от кадастровой стоимости. Однако даже эта ставка существенно превышает ставку налога на имущества на обычные квартиры (0,1 - 0,3% от кадастровой стоимости). При этом для получения льготы апартаменты должны соответствовать ряду требований (смотрите подробнее в статье ). По состоянию на конец октября 2016 года в список апартаментов Москвы, владельцы которых могут рассчитывать на льготу, вошли лишь 7 объектов.
При покупке апартаментов невозможно получить налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц (освобождение от налога в 13%), который каждый гражданин России может получить раз в жизни при покупке жилья.
2. Пониженные требования к освещённости, шумоизоляции и инсоляции
На апартаменты не распространяются санитарные правила и нормы, установленные для жилых помещений и устанавливающие уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Поэтому застройщики часто не выполнят эти нормы в тех случаях, когда это обеспечивает им экономию средств.
3. Невозможность получить постоянную прописку
Апартаменты на дают права постоянной прописки, которая, в частности, необходима для пользования инфраструктурой города в полной объёме.
Возможна регистрация по месту пребывания в случаях, если апартаменты находятся под управлением специализированных учреждений, к которым относятся гостиницы, дома отдыха и др. В этом случае регистрацию может оформить соответствующее специализированное учреждение. Однако такую регистрация нужно продлевать каждые пять лет.
4. Возможное отсутствие инфраструктуры в окрестностях
Так как апартаменты не относятся к жилью, на них не распространяются и требования по созданию в ближайших окрестностях всей необходимой для жизни инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и др.).
Требования к обеспечению парковочными местами и озеленению придомовой территории для апартаментов ниже, чем для жилых домов.
Также застройщики не обязаны обустраивать прилегающую к комплексу апартаментов территорию для отдыха и занятий спортом взрослых и детей.
5. Возможное соседство с оживлёнными офисами
Часто апартаменты размещаются в одном здании с оживлёнными офисными помещениями, что может создавать неудобства для отдыха и занятий спортом. С особыми проблемами могут столкнуться матери с колясками и маломобильные группы населения.
6. Высокие тарифы на обслуживание
Тарифы на коммунальное обслуживание и содержание здания для владельцев апартаментов обычно выше, чем для собственников традиционных квартир, так как в случае с апартаментами управляющие компании сами устанавливают тарифы. При этом стоимость этих услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам юридических, а не физических лиц.
На апартаменты не распространяются положения Жилищного кодекса о порядке управления общим имуществом здания. Поэтому жители апартаментов не имеют возможности влиять на тарифы, устанавливаемые управляющей компанией.
Как показывает практика, владельцы апартаментов платят за коммунальное обслуживание и содержание здания на 15 – 35% больше, чем собственники обычных квартир.
7. Шум от соседей, использующих апартаменты в качестве мастерских
Несмотря на то, что апартаменты в основном используются для постоянного и временного проживания, они также могут использоваться в качестве мастерских, ателье и студий (что больше соответствует их статусу). В этом случае вы можете стать заложником постоянных шумов со стороны соседних апартаментов-мастерских, так как требования по сохранению тишины, предъявляемые к жителям обычных квартир, на владельцев апартаментов не распространяются.
Также может оказаться, что в силу рода деятельности ваших соседей, в непосредственной близости от вашей квартиры будет перемещаться большое количество незнакомых людей, что будет нарушать уединённость вашего проживания.
8. Опасность проживания в апартаментах, возникших в результате реконструкции бывших промышленных зданий
Часто апартаменты появляются в результате реконструкции старых промышленных зданий, где в прошлом размещались производства, деятельность которых отразилось на экологической безопасности строения и почвы, а также повлияло на прочность несущих конструкций.
Стоит ли покупать апартаменты?
Проживание в апартаментах обходится дороже и связно с определёнными неудобствами, что компенсируется более низкой ценой этого вида жилья. Перед тем, как приобретать апартаменты, вы должны взвесить все за и против, чтобы решить для себя, компенсирует ли более низкая цена на апартаменты все те лишения и неудобства, которые вы будете вынуждены терпеть во время проживания в них.
Многие застройщики и продавцы апартаментов заявляют, что со временем апартаменты можно будет перевести в категорию жилой недвижимости. Но на практике это возможно лишь только в том случае, если они будут удовлетворять всем требованиям к жилой недвижимости. Но апартаменты изначально строятся без соблюдения ряда требований, предъявляемых к жилью. Поэтому перевести апартаменты в жильё обычно либо невозможно, либо требует больших затрат.
В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.
«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит , руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.
Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.
«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20-25%», — говорит Гудзь.
Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.
«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы. Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент , финансирующего проект МФК Match Point.
Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.
«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10-15% дороже апартаментов», — рассказывает , директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.
Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.
«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой. И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.
Проблемы с пропиской
С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.
«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.
Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.
«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.
Сложное налогообложение
Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.
«Разница в размере налогов составляет порядка 20-25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.
В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.
«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.
«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости. Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание. Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2-2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.
В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.
«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.
Управляющая компания сама устанавливает тарифы
В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом. Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры. Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.
«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.
Инфраструктура никак не регламентирована
Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.
«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта. Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects .
Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить. Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство. А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.
Не распространяются санитарные нормы
«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.
При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.
«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать. Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.
Санузел в любой части помещения
Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.
«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом. Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.
Квартиры или апартаменты – выбор, на самом деле непростой. На первый взгляд, апартаменты - вариант крайне привлекательный. Они ничем не отличаются от квартир, они дешевле, даже с хорошей отделкой, и часто расположены в более престижных районах. Но, как говорится, «хорошо» бесплатным не бывает, особенно когда дело касается таких крупных покупок, как жилье. Со временем свои собственные апартаменты могут стать серьезной головной болью. Особенно, если, покупая их, человек не высчитывает все свои дальнейшие расходы при помощи калькулятора и… Гражданского кодекса.
Минус 1. ЖКХ по «коммерческой ставке»
Первое и главное отличие квартиры от апартаментов - в том, что по своему юридическому статусу квартира предназначена для проживания, а апартаменты – это коммерческая недвижимость. То есть, жить в них можно, и даже хоть всю жизнь, но квартирой они от этого не станут. Апартаменты – не обязательно офис, некоторые оформляются как гостиницы.
В советское время к Олимпиаде-80 в Москве построили несколько десятков многоэтажных отелей, в которых разместили туристов и официальные делегации. А после окончания игр эти высотки переоформили в жилые дома, а бывшие гостиничные номера стали называть квартирами гостиничного типа и раздали их московским очередникам.
Сейчас не все так просто – раз апартаменты являются коммерческой недвижимостью, несмотря на то, что в них постоянно живут собственники, то и платить за их использование надо по коммерческой ставке. Оплата услуг ЖКХ в апартаментах на 15-25% выше, чем в простых квартирах. И это может стать большим минусом при нынешнем росте тарифов. В конце концов, если посчитать переплату, то дополнительные 2,5 тысячи рублей в месяц в пересчете на 10 лет переплаты превратятся в 300 тысяч, а эта сумма уже близка к разнице в цене между апартаментами и квартирами.
Минус 2. Собственность есть, «прописки» нет
Апартаменты не являются полноценным жильем. Потому прописаться в них на постоянной основе невозможно. Понятно, что временную прописку никто не отменял, но и это возможно, лишь если еще до начала строительства все здание было заявлено застройщиком и построено как апарт-отель или как гостиница.
Минус 3. А доплатите!
Еще один возможный минус апартаментов, если они построены за городом, - расходы на подключение коммуникаций. Строительные компании часто экономят, покупая землю под строительство в районах, куда не проведено электричество, вода, канализация и газ. Там все здорово: красивая природа, речка... Но, продавая апартаменты по сниженным ценам, строительные компании «в нагрузку» обязывают покупателей доплатить за подключение коммуникаций. Если к этому прибавить завышенную цену за транспортировку электричества, газа , воды и вывоз мусора, то разница в плате за «блага цивилизации» по сравнению с обычными квартирами вырастет не на четверть, а еще больше. Особенно, если учитывать аппетиты посреднических фирм, которые «связаны» с местными властями.
Минус 4. Без поликлиники и школы
Власти пока еще не сильно озабочены тем, чтобы возводить рядом с комплексами апартаментов школы, детсады и прочие социальные учреждения. Формально к чиновникам не придерешься – а зачем рядом с гостиницей или «офисным городком» школа? Кого там обучать? У местной администрации и без того головной боли достаточно. Вдобавок, закон не требует от компаний, которые занимаются строительством комплексов апартаментов обустраивать микрорайоны социальной инфраструктурой (именно за счет этого апартаменты они и могут продавать дешевле, чем «полноценное» жилье). Поэтому есть риск купить квартиру очень далеко от ближайших яслей и больниц.
Минус 5. Квартплата без льгот
Собственники апартаментов не имеют права пользоваться своими льготами, субсидиями и дотациями на оплату услуг ЖКХ. Это значит, что ветераны войн, пенсионеры, многодетные семьи, инвалиды и другие льготники, купившие жилье в апарт-комплексах будут вынуждены платить «по полной», а обещанное некоторое время назад увеличение налоговой ставки на нежилую недвижимость может сделать апартаменты слишком дорогими для некоторых категорий собственников.
Минус 6. Коммунальное рабство
В Жилищном кодексе прописано, что многоквартирный дом является общей собственностью всех жильцов . Поэтому владельцы квартир могут выбирать для себя управляющую компанию или сами организовывать ТСЖ. Апартаменты в кодексе не упомянуты. И часто случается так, что сама строительная компания выступает в роли ЖЭКа, чтобы установить грабительские тарифы на коммуналку.
А плюсы есть?
Помимо стоимости, важный плюс апартаментов - то, что закон не запрещает делать в них перепланировку. Можно творить на своих квадратных метрах что угодно, главное – не ставить под угрозу конструкцию всего здания.
Стоит также иметь в виду, что власти уже несколько лет размышляют над тем, чтобы приравнять жилые апартаменты к квартирам. Учитывая тот факт, что подобного рода проблемы в России решаются чиновниками без особого энтузиазма, то через 5-10 лет, как говорят участники рынка, можно будет ждать подвижек в решении этого вопроса.
Апартаменты – явление на российском рынке жилья достаточно новое, и опасения, связанные с их покупкой, у большинства россиян вполне объяснимы. Но как показывает опыт последних лет, если у нового собственника есть дополнительные деньги на квартплату, он имеет постоянную прописку в другом месте и его не пугает необычных статус жилья, то ничего плохого в покупке апартаментов нет.
