Prema standardnim uslovima ugovora o zakupu stambenih (nestambenih) prostorija, zakupodavac se obavezuje da će zakupcu dati prostor uz naknadu za privremeno posedovanje i korišćenje ili na privremeno korišćenje.
U skladu sa čl. 608 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo zakupa imovine (uključujući nestambene prostorije) pripada njegovom vlasniku. Štaviše, zakon ne ukazuje na potrebu da se zakupodavac – fizičko lice registruje kao samostalni preduzetnik da bi davao prostor u zakup. odnosno pojedinac može biti zakupodavac imovine koja mu pripada na pravu svojine, a da nije samostalni preduzetnik. Međutim, treba napomenuti da će gore prikazana situacija biti u skladu sa zakonom samo ako aktivnost građanina u davanju imovine u zakup nije poduzetnička.
Prema stavu 1 čl. 2 Građanskog zakonika Ruske Federacije, poduzetnička djelatnost je samostalna djelatnost koja se obavlja na vlastitu odgovornost i ima za cilj sistematsko ostvarivanje dobiti od korištenja imovine, prodaje dobara, obavljanja poslova ili pružanja usluga od strane lice registrovano kao preduzetnik na način propisan zakonom. Njegovi znakovi su prikazani u pismima Ministarstva finansija Ruske Federacije od 7. novembra 2006. br. 03-01-11 / 4-82 i od 22. septembra 2006. godine br. 03-05-01-03 / 125:
proizvodnju ili sticanje imovine u svrhu naknadne dobiti od njenog korišćenja ili prodaje;
računovodstvo poslovnih transakcija u vezi sa sprovođenjem transakcija;
međusobnu povezanost svih transakcija koje je građanin izvršio u određenom vremenskom periodu;
stabilni odnosi sa prodavcima, kupcima, drugim izvođačima.
Ovaj pravni položaj ima i Sudski kolegijum za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije. V u vlastitoj definiciji br. 16-KG18-17 Vrhovnog suda Ruske Federacije potvrđeno je da je vlasnik nestambenih prostorija dužan da plati PDV ako se bavi preduzetničkom djelatnošću davanja u zakup bez registracije kao individualni preduzetnik.
Na osnovu okolnosti slučaja, Vrhovni sud Ruske Federacije istakao da je objektivni kriterijum za kvalifikaciju delatnosti tužioca kao preduzetničke namena nestambenih prostorija, kao i vrsta dozvoljene upotrebe zemljišnih parcela na kojima se nalaze.
U trenutnoj situaciji a fizičko lice, kao vlasnik objekata nekretnina (šoping paviljona), davalo ih je u zakup. Na osnovu rezultata revizije, poreski organ je, iznoseći mišljenje da se izdavanjem navedenog prostora, vlasnik bavio preduzetničkom djelatnošću, odredio dodatni porez na dodatu vrijednost, kazne i novčanu kaznu.
Vlasnik lokala se obratio sudu jer je smatrao da kao vlasnik ima pravo davanja u zakup nestambenih prostorija po osnovu građanskopravnog prometa. Ovo se ne odnosi na poduzetničku djelatnost, a od ostvarenog prihoda plaća porez na dohodak građana.
Po ocjeni prvostepenog suda, sama činjenica da je vlasnik lokala izvršio transakcije za naknadu nije dovoljna da ga se prizna kao preduzetnika, a davanje u zakup vlastite imovine je ostvarivanje njegovog zakonskog prava. Međutim, Apelacioni sud je preinačio ovu odluku, priznajući opravdanim zaključke inspekcije. Tužilac je iznajmio nestambeni prostor koji mu pripada pravnom licu za obavljanje komercijalnih delatnosti. Dakle, građanin je morao da plati porez na dodatu vrijednost.
Sudski kolegijum za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije saglasio se sa apelacionom instancom i priznao opravdanim zaključke inspekcije da je lice obavljalo preduzetničke aktivnosti, budući da je imovina koja mu pripada bila namenjena za korišćenje kao maloprodajni prostor i se nalazi na zemljišne parcele, koji su također namijenjeni trgovačkim aktivnostima.
Za stanodavce, STS „prihod” je često najprikladniji poreski režim, ali zaključci za svaki konkretan slučaj se najbolje provjeravaju proračunima. Primjer proračuna i 4 situacije kada je bolje odabrati drugi način rada.
Za organizacije i preduzetnike oporezivanje zakupa nekretnina moguće je na više načina. Svaki od njih ima svoje prednosti i nedostatke. Razmotrite koji odbici u budžet čekaju vlasnika imovine i kako odabrati najbolji porezni režim.
Posebni poreski režimi za stanodavca
Posebni režimi (STS, UTII, PSN) odlikuju se jednostavnošću računovodstva i izvještavanja, smanjuju iznos plaćenih poreza i, za profitabilan posao, smanjuju opterećenje.
Svi obveznici na posebnim režimima oslobođeni su PDV-a, poreza na dohodak preduzetnika, poreza na dohodak i dijelom na imovinu - umjesto toga utvrđuje se jedan porez.
Karakteristike poreza na imovinu za posebne režime:
- plaćene kancelarijske, maloprodajne nekretnine, javne ugostiteljske i potrošačke usluge, administrativni centri, ako je region doneo odgovarajući zakon i utvrdio katastarsku vrednost površina;
- stopa do 2% - prihvaćeno je lokalnim zakonodavstvom.
Posebni načini rada imaju svoje karakteristike aplikacije.
Dvije vrste "pojednostavljenja"
Ako stanodavac ispunjava utvrđene kriterijume, izbor u korist pojednostavljenog poreskog sistema često je optimalan.
Pojednostavljeni sistem je dostupan ako godišnji prihod ne prelazi 150 miliona rubalja. (ograničenje od 01.01.2017.), vrijednost osnovnih sredstava ne prelazi 150 miliona rubalja. i ne više od 100 zaposlenih.
"Pojednostavljeno" se može primeniti u dve verzije - po izboru poreskog obveznika.
- 15% stopa;
- osnova za obračun - prihod umanjen za troškove;
- minimalni odbici - 1% prihoda.
- stopa 6%;
- osnovica - prihod, odnosno svi prihodi;
- postoje odbici - premije osiguranja se odbijaju od obračunate uplate.
Povlastice se mogu uvoditi u regionima, ali to je retkost za poslove iznajmljivanja.
Plaćanje 15% profita je isplativije od 6% prihoda, samo ako je omjer troškova i prihoda veći od 0,6 - to je izuzetno rijetko za iznajmljivanje.
Međutim, ako pravno lice zakupi nelikvidni prostor uz nominalnu naknadu, tako da zastoji ne donose gubitak, korisno je primijeniti pojednostavljeni poreski sistem od 15%. Stopa je niža od poreza na dohodak, nema PDV-a, a iznos odbitaka se može smanjiti na minimalno 1%.
Preduzetnici u prvom obliku zapravo ne primenjuju „pojednostavljenje“, jer će kod davanja u zakup nestambenih prostorija individualnim preduzetnicima, oporezivanje u vidu pojednostavljenog poreskog sistema od 6% umanjiti obračunati porez na „lične“ doprinose za PIO. Fond i Fond socijalnog osiguranja. Za male prihode od najma, ovo može smanjiti plaćanje na nulu, u drugim slučajevima može smanjiti porezno opterećenje.
Patentni sistem za zakupodavca IP
Režim je dostupan samo poduzetnicima koji posjeduju nekretninu i na njoj ne zarađuju više od 60 miliona rubalja. u godini.
- sprovodi regionalni zakon (nije dostupno u svim gradovima);
- stopa od 7,5 do 15%;
- osnova za obračun - nivo dohotka odobren zakonom („imputirani“);
- primjenjuju se odbici za doprinose i dodatke.
Organizacije i individualni preduzetnici sa zaposlenima mogu smanjiti uplatu (do 50%) na iznos uplaćenih doprinosa i naknada. Individualni poduzetnici bez zaposlenih imaju pravo smanjiti UTII za cjelokupni iznos "ličnih" premija osiguranja. Poresko računovodstvo i izvještavanje - u minimalnom obimu.
Korisno je koristiti poseban režim, s visokim i stabilnim prihodima od stanara: ako nema prihoda u nekom periodu, „imputacija“ će se ipak morati platiti.
Opšti sistem: koje poreze treba platiti i kada je primjena opravdana
Ovo je najteži način u pogledu računovodstva i izvještavanja. Tradicionalno (opće) oporezivanje uključuje plaćanje tri glavna poreza:
- na dobit organizacija i porez na dohodak preduzetnika:
stope od 20% za pravna lica i 13% za individualne preduzetnike;
obračunava se iz dobiti, tj. omogućava vam da uzmete u obzir troškove;
ako su rashodi jednaki ili premašuju prihode, obaveza za plaćanje će biti nula.
- na imanju:
obračunava se iz vrijednosti imovine;
stopu do 2,2% ako se obračun vrši po preostaloj vrijednosti i do 2% - ako je po katastarskoj vrijednosti; specifična veličina varira u zavisnosti od regiona.
- za dodatnu vrijednost:
stopa 18%;
u stvari, 18/118 veličine će biti plaćeno najam bez komunalnih i drugih sličnih plaćanja;
sa kvartalnim prihodom manjim od 2 miliona rubalja. mogu biti oslobođeni PDV-a.
Glavni nedostatak OSNO-a za poslove iznajmljivanja je visoko porezno opterećenje. Udio troškova u zakupu nestambenih prostorija je nizak. Dakle, mogućnost obračuna troškova - prednost OSNO - ne nosi nikakve posebne prednosti.
U kojim slučajevima je nemoguće bez tradicionalnog sistema?
- Poreski obveznik ne može primijeniti pojednostavljeni jer ne ispunjava njegove kriterije. Na primjer, nekretnine koštaju više od 150 miliona rubalja, ili je prihod premašio utvrđenu granicu (za kriterije pogledajte dolje).
- Izdavanje prostora je minorni posao i donosi zanemarljivu dobit. Na primjer, jedan manji dio površine kafića se izdaje, dok je OSNO izabran kao sistem oporezivanja za kafić. U ovom slučaju, preporučljivo je ostaviti zakup i na opštem sistemu.
Odabir najprofitabilnije opcije - primjeri izračuna
Izbor poreskog sistema zavisi od mnogo faktora. Za svaki konkretan slučaj bolje je izvršiti preliminarne proračune.
Primjer 1
DOO "Alta" iznajmljuje prodajni prostor (100 m2), računi za komunalije su uključeni u zakup.
- 219,66 - 13,18 = 206,48
- (1220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
- (1440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
- 1440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
- osnovni prinos za površinu veću od 5 kvadratnih metara. m mjesečno je 1,2 hiljade rubalja / m2. m
- (1.440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (koeficijent deflatora je 1,798 za 2017.; faktor korekcije je 0,9
Primjer 2
Uslovi su slični prethodnim, ali je zakupodavac individualni preduzetnik. Obaveznim doprinosima biće pridodati doprinosi za osiguranje u iznosu od 39,39 hiljada rubalja.
- (1220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
- (1440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
- 1.440,00 × 6% × 50% = 43,20 (može se smanjiti za faktor dva)
- (1440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
- 1.000,00 × 6% = 60,00 (prema osnovnom prinosu u Moskvi, Vnukovo)
Za razmatrane primjere izbor je očigledan: pojednostavljeni sistem oporezivanja sa stopom od 6% omogućava vam da minimizirate porezno opterećenje.
Međutim, zaključci vrijede za određene situacije, u nekim slučajevima vrijedi se zadržati na drugim opcijama:
- BASIC: omogućava povrat PDV-a ako je predmet tek kupljen, a prodavac je obveznik PDV-a. Osim toga, na zajedničkom sistemu sa velikim tekućim troškovima, porez može biti nula.
- USN "prihodi - rashodi": koristan je ako je bolje bez PDV-a, ali je udio troškova visok (premašuje 60% prihoda).
- UTII: možete uštedjeti za površine veće od 5 kvadratnih metara. m, ako je najam iznad 5.400 rubalja. / sq. m.
- PSN: profitabilnost zavisi od regiona. Dakle, za grad Novosibirsk, prema gore navedenim uslovima, trošak patenta će biti 24 hiljade rubalja, a patent će biti najisplativije rešenje.
IP za iznajmljivanje nestambenih prostorija- oporezivanje ovog postupka zavisi od statusa zakupca i poreskog režima preduzetnika. Pogledajmo bliže ključne nijanse izračunavanja pojedinačnih poreza za sebe (a ponekad i ne samo) kao dio transakcija iznajmljivanja nekretnina.
Koje su poteškoće oporezivanja kod iznajmljivanja nekretnina IP-u?
Postupak davanja u zakup nestambenih nekretnina IP-u karakterizira veliki broj nijansi u pogledu oporezivanja. Dakle, individualni preduzetnik, kako ne bi prekršio porezne zakone, morate znati odgovore na sljedeća pitanja:
- U kom svojstvu treba platiti porez na zakup prostorija - individualni poduzetnik ili običan građanin, s obzirom na činjenicu da se na njega kao pojedinca evidentiraju nestambene nekretnine (kao opciju, kupio ih je i prije registracije kao samostalni preduzetnik)?
U zavisnosti od statusa poreskog obveznika, utvrđuje se pravo na primjenu jednog ili drugog poreskog režima – opšteg, posebnog, kao i pravo na uključivanje rashoda u obračun poreske osnovice.
- Da li on, kao fizičko lice, treba da plaća porez na imovinu koja se daje u zakup (pa samim tim i koristi u poslovnim aktivnostima)?
U opštem slučaju, porez na imovinu se ne plaća na nekretnine koje se koriste u IP poslovanju. Ali postoji mnogo izuzetaka od ovog pravila.
- Koje poreze treba da plati samostalni preduzetnik ako iznajmljuje nekretninu privrednom subjektu - drugom preduzetniku ili DOO?
Ovde sve uglavnom počiva na specifičnostima primenjenog sistema oporezivanja - DOS ili bilo koji od posebnih režima.
- Koje poreze treba da plati individualni preduzetnik ako izdaje nestambenu nekretninu fizičkom licu (koji nije registrovan kao individualni preduzetnik)?
Osnovni problem ovdje je sljedeći: u odnosu na fizička lica, individualni preduzetnik, kao privredni subjekt, može biti poreski agent i snositi zakonske obaveze za obračun i plaćanje poreza na dohodak fizičkih lica (kao i za prijavu) .
Pokušajmo sada da dosljedno damo odgovore na ova pitanja vezana za oporezivanje zakupa nekretnina individualnim poduzetnicima.
Zakup nekretnina IP: s kojim poreskim režimom raditi?
Čak i ako je nekretninu steklo fizičko lice u statusu individualnog preduzetnika (na primjer, po komercijalnom kupoprodajnom ugovoru sa drugim privrednim subjektom), potvrda o vlasništvu će sadržavati lične podatke vlasnika bez ikakvih korekcija za njegovu status preduzetnika. Bilo koji komercijalne operacije sa objektom nekretnine (prodaja ili zakup) sa stanovišta oporezivanja, podrazumevano će se smatrati da ih je izvršio pojedinac, a ne individualni preduzetnik. Odnosno, stanodavac će po defaultu morati da plati porez na dohodak fizičkih lica po stopi od 13% na prihod od zakupnine.
Istovremeno, individualni preduzetnik ima pravo da obavesti Federalnu poresku službu da koristi imovinu u poslovanju i na osnovu toga plati porez na transakcije sa ovim objektom u skladu sa važećim poreskim sistemom, npr. pojednostavljeni poreski sistem ili UTII (klauzula 3 člana 346.11, tačka 4, član 346.26 Poreskog zakona Ruske Federacije).
Obavijest se vrši u slobodnoj formi. Poželjno je u njemu odraziti detalje ugovora o zakupu objekta, akte o prijemu i prijenosu prostora - to će biti dokaz činjenice da se imovina koristi u poslovnim aktivnostima (pismo Ministarstva finansija Rusije od 05.03.2012. br. 03-11-11 / 67).
Ako individualni poduzetnik radi za OSN, onda ima smisla poslati navedeno obavještenje Federalnoj poreznoj službi. Preduzetnik u opštem poreskom režimu, kao i obično fizičko lice, uplaćuje 13% prihoda, ali istovremeno, individualni preduzetnik kao privredni subjekat može da uračuna rashode u obračun poreske osnovice, dok obično fizičko lice ne može. Troškovi u slučaju zakupa mogu biti veoma značajni (na primjer, vezani za plaćanje režija, ako nisu uključeni u cijenu ugovora).
Štaviše, individualni preduzetnik na OSN će platiti PDV na prihod od zakupa, ali običan pojedinac neće.
Nekretnine u poslovanju: treba li platiti porez na imovinu?
Samostalni poduzetnik na OSN plaća porez na imovinu na općoj osnovi. Istovremeno, možda bi mu bilo isplativije da predmet oporezivanja ne uključi u sastav imovine koja se koristi u poduzetničkoj djelatnosti, jer se na takvu imovinu ne primjenjuju porezne olakšice (klauzula 2, član 407 Poreskog zakona Ruska Federacija).
Samostalni preduzetnik na pojednostavljenom poreskom sistemu i UTII ima pravo da ne plaća porez na nepokretnosti koje se koriste u obavljanju delatnosti, osim ako se ne odnose na objekte navedene u tač. 1. i 2. stav 1. čl. 378.2 Poreskog zakona Ruske Federacije. Ovi objekti uključuju:
Ne znate svoja prava?
- administrativne i poslovne zgrade, trgovački i zabavni centri i sve prostorije unutar ovih objekata;
- objekti unutar kojih se nalaze (ili mogu biti locirani u skladu sa namenom, što je prikazano u tehničkoj knjigovodstvenoj dokumentaciji) kancelarije preduzeća, prodavnice, restorani, kafići, punktovi potrošačkih usluga.
Posebna lista takvih objekata je odobrena za svaki region posebnom vladinom uredbom.
Činjenica korištenja ili nekorištenja predmeta navedenih u čl. 378.2 Poreskog zakona Ruske Federacije, nije važno u poslovnim aktivnostima: IP u svakom slučaju plaća porez na imovinu na njih.
Na ovaj ili onaj način, složit ćemo se da IP i dalje koristi nestambene nekretnine u komercijalne svrhe, odnosno u svrhu davanja u zakup. U praksi zakupci objekta mogu biti:
- individualni preduzetnik i pravno lice;
- lica koja nisu registrovana kao samostalni preduzetnici.
U svakom slučaju, oporezivanje individualnih preduzetnika ima svoje karakteristike.
Zakupac je privredni subjekat: poreske posledice individualnog preduzetnika u posebnom režimu
Prilikom iznajmljivanja nepokretnosti drugom privrednom subjektu, individualni preduzetnik moraće, ako obavlja delatnost po posebnom režimu:
- Na USN-u:
- izračunati i uzeti u obzir prihode od primanja zakupnine (sa pojednostavljenim poreskim sistemom od 15% - rashodi, ako ih ima) u knjizi;
- da blagovremeno obračunava i plaća porez;
- izvještaj o poreskim prijavama.
- Na UTII:
- dovesti zgodan način(na koji Federalna porezna služba nema primjedbi ako je već obavljena revizija, odnosno po svemu sudeći ne bi trebala biti ako još nije obavljena kontrola) obračun fizičkih pokazatelja koji utiču na poresku osnovicu (dopis Ministarstva Finansije Rusije od 08.08.2012. br. 03-11-11 / 233);
- obračunati, platiti i prijaviti porez.
U slučaju zakupa nekretnina prema UTII, fizički pokazatelji za dozvoljene vrste zakupa nestambenih nekretnina mogu biti različiti - potrebno je pogledati njihovu listu prema stavu 3 čl. 346.29 Poreskog zakona Ruske Federacije. A ako postoji nekoliko objekata, možda će biti potrebno njihovo zasebno računovodstvo.
Kao što već znamo, nema potrebe za plaćanjem poreza na imovinu po posebnom režimu (ako nema izuzetaka prema članu 378.2 Poreskog zakona Ruske Federacije i Federalna poreska služba je obaveštena o korišćenju nekretnina u poslovanju) .
Zakupac - privredni subjekat: poreske posledice IP na DOS
Ako pojedinačni poduzetnik obavlja aktivnosti na OSN-u, tada će morati:
- Vodite evidenciju prema knjigovodstvenoj knjizi za OSN (odobrena naredbom Ministarstva finansija Rusije br. 86n od 13. avgusta 2002. godine, Ministarstvo poreza Rusije br. BG-3-04 / 430), izračunajte i uplatite svoje lične porez na dohodak, prijaviti ga na vrijeme.
- Plaćajte PDV na prihode koji su prikazani najam, izdavati račune (pretplaćene, avansne, po potrebi - korektivne ili korektivne), unositi podatke o njima u dnevnik i knjige računa.
Više o specifičnostima obračunavanja faktura od strane PDV obveznika možete saznati u člancima:
- „Dnevnik obračuna primljenih i izdatih računa“;
- "Odraz u knjizi kupovine fakture usklađivanja".
Ako su individualni preduzetnik i njegova druga strana sklopili ugovor o besplatnom zakupu za jednu ili drugu svrhu, PDV se ipak mora platiti i to po tržišnoj cijeni zakupa (informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 22. decembra 2005. godine broj 98).
Druga strana istovremeno prihvata procenjeni trošak zakupa kao deo neposlovnog prihoda (klauzula 8, član 250 Poreskog zakona Ruske Federacije).
Zakupac je fizičko lice (a ne individualni preduzetnik): poreske posledice
Ako je zakupac fizičko lice koje nije registrovano kao individualni preduzetnik, onda će preduzetnik, dajući objekat u zakup, kao poreski obveznik, uglavnom morati da izvrši iste radnje koje su karakteristične za pravne odnose sa drugim privrednim subjektom. Isti porez plaća i od zakupnine nestambenih prostorija. Međutim, SP treba imati na umu da:
- U slučaju besplatnog iznajmljivanja nepokretnosti od strane fizičkog lica, individualni preduzetnik je dužan da obračuna (po analogiji sa gore opisanim scenarijem za druge ugovorne strane-pravna lica i individualne preduzetnike) osnovicu poreza na dohodak fizičkih lica za tržišni iznos zakupnine.
Činjenica je da se ovaj iznos smatra prirodnim dohotkom pojedinca. Pojedinačni preduzetnik mora na njega obračunati porez na dohodak građana, platiti ga u statusu poreskog agenta (pismo Ministarstva finansija Rusije od 5. jula 2013. br. 03-04-06 / 25983), a zatim prijaviti Federalna poreska služba koristeći obrasce 2-NDFL i 6-NDFL.
- U dnevniku i knjigama PDV-a, očigledno će se uzeti u obzir samo izlazni računi.
Štaviše, ako je pojedinac platio kiriju u gotovini, a stanodavac je izdao strogi obrazac za prijavu kojim potvrđuje plaćanje, tada faktura nije potrebna. U drugim slučajevima, faktura se mora sastaviti i registrovati u registru i knjizi prodaje (pismo Ministarstva finansija Rusije od 23. novembra 2012. br. 03-07-09 / 153).
Preduzetnik pojedinac može iznajmiti svoju nekretninu kao fizičko lice, uz plaćanje uobičajenog poreza na dohodak fizičkih lica, ili kao privredni subjekt na OSN ili posebnom režimu, ako obavijesti Federalnu poreznu službu o korištenju imovine u poslovanju. U drugom slučaju, moguće je koristiti više povoljnim uslovima o plaćanju poreza na dohodak.
Moskva, 23. oktobar 2018. - Jedan od legalnih načina iznajmljivanja stana je kupovina patenta nakon što fizičko lice dobije status fizičkog preduzetnika (IP): poreska stopa u ovom slučaju iznosi 6% prema 13% pri plaćanju poreza na dohodak građana. Međutim, sistem oporezivanja patenata (PSN) nije dobio široko priznanje: prema INCOM-Nedvizhimost Department of Stand Leasing, trenutno ga koristi samo 10% veleposednika koji plaćaju porez u sklopu izdavanja stambenog prostora, a ostali plaćaju porez vraća. Među razlozima niske popularnosti patenta, stručnjaci posebno identifikuju nekoliko okolnosti: prvo, nedostatak veze između cijene ove dozvole i stvarne isplativosti zakupa; drugo, ukupni troškovi učesnika PSN-a (uzimajući u obzir obavezna plaćanja individualnih preduzetnika) veći su od poreza na dohodak fizičkih lica; pored toga, status individualnog preduzetnika značajno ograničava prava najmodavca u slučaju prodaje iznajmljenog stana. Kirill Kokorin, vodeći pravni savetnik pravne službe INCOM-Nedvizhimost, komentariše karakteristike patenta kao vrste poreskog režima i iznosi svoje mišljenje o isplativosti ovog sistema za stanodavca.
Stjecanje patenta: ograničenje i cijena
Kiril Kokorin, vodeći pravni savetnik pravne službe INCOM-Nedvizhimost: „Sticanje patenta je kvalifikovano samo za individualne preduzetnike, odnosno pojedinci bez statusa intelektualne svojine ne mogu da koriste ovaj sistem oporezivanja. Vrijednost patenta u moskovskoj regiji zasniva se na iznosu potencijalnog godišnjeg prihoda od iznajmljivanja stana, koji utvrđuje Vlada Moskve. Od 2018. godine porezna stopa iznosi 6% na takav prihod. Cijena dozvole za iznajmljivanje ovisi o lokaciji (županiji i okrugu) na kojoj se iznajmljeni stan nalazi, te o njegovoj površini.
Navest ću primjere. Patent za stan do 50 kvadratnih metara. m, koji se nalazi u SWAD-u, košta 18.000 rubalja (potencijalni godišnji prihod od iznajmljivanja takvog objekta, koji je utvrdila moskovska vlada, iznosi 300.000 rubalja godišnje; izračun: 300.000 X 6% = 18.000 rubalja). Cijena patenta za stan od 75 kvadratnih metara. m, koji se nalazi u Centralnom administrativnom okrugu - 54.000 rubalja (potencijalno mogući godišnji prihod od iznajmljivanja takvog objekta, koji je ustanovila moskovska vlada, iznosi 900.000 rubalja godišnje; izračun: 900.000 X 6% = 54.000 rubalja). Iznos stvarnog prihoda, koji može biti znatno manji, ne uzima se u obzir prilikom izračunavanja cijene patenta.
Patentni sistem je nepopularan – prema statistici INCOM-Nedvizhimost, ne više od 10% onih koji iznajmljuju stan u Moskvi i plaćaju porez na taj prihod pridržava se ovog poreskog režima.”
Razlozi nepopularnosti PSN-a
Kirill Kokorin: „Prisustvo patenta nije povezano s veličinom i redovnošću prihoda od iznajmljivanja stana: stanodavac kupuje ovu dozvolu na određeni period (od 1 do 12 mjeseci u kalendarskoj godini), pa čak i ako je predmet je sve ovo vrijeme mirovao - na primjer, nije ga bilo moguće proći - patent se ne obnavlja i njegov trošak se ne vraća.
Osim toga, bez obzira na to da li prima prihod od iznajmljivanja stana ili ne, individualni poduzetnik vrši godišnje obavezne uplate u Penzioni fond - u 2018. iznosi 5.840 rubalja, a također i na Federalni fond zdravstvenog osiguranja - u 2018. godini iznosi 26.545 rubalja. . Ukupan iznos obaveznih plaćanja je 32.385 rubalja. Za fizičkog preduzetnika koji je kupio patent nije predviđena mogućnost smanjenja iznosa poreza na iznos premija osiguranja.
Troškovi zakupodavca koji su samostalni vlasnici uključuju troškove patenta i obavezna plaćanja. Fizička lica plaćaju samo porez na dohodak fizičkih lica. Razmotrimo primjer. Stan u Jugozapadnom upravnom okrugu površine 45 kvadratnih metara. m se iznajmljuje za 30.000 rubalja mjesečno, godišnji prihod od zakupnine je 360.000 rubalja. Troškovi iznajmljivanja ovog stana za pojedinca (porez na lični dohodak) sa takvim prihodima iznosit će 46.800 rubalja godišnje (360.000 X 13%); za individualne preduzetnike - 50.385 rubalja (18.000 rubalja za patent + 32.385 rubalja kao obavezna plaćanja).
Da bi se utvrdila izvodljivost sticanja patenta, svaki zakupodavac treba da izvrši kompetentan proračun svih mogućih opcija.
Prodavac stana u statusu individualnog preduzetnika: karakteristike situacije
Kiril Kokorin: „Vlasnik stambenog prostora, koji ga je barem jednom koristio u poslovne svrhe, imajući status individualnog preduzetnika, neće moći da proda ovaj stan kao fizičko lice, već samo kao individualni preduzetnik. To znači da je prodavac lišen svih pogodnosti i odbitaka koji pripadaju pojedincu. Ako vlasnik službeno likvidira IP, situacija će se prilikom prodaje samo zakomplicirati. Prodavac stana koji je izgubio status individualnog preduzetnika, a koji je ranije koristio u poslovne svrhe, dužan je da plati porez na dohodak fizičkih lica na cjelokupan iznos ostvaren prodajom. Trajanje stana nije bitno. Ovo je stabilan stav Ministarstva finansija.
