Nije tajna da za mnoge ambiciozne preduzetnike renta postaje jedan od najimpresivnijih troškova. Bilo da se radi o uredu, skladištu, maloprodajnom ili industrijskom prostoru. Da biste povećali efikasnost vlastitog poslovanja, ima smisla pokušati smanjiti troškove najma. Gotovo je nemoguće to učiniti bez posebnog znanja, stoga u nastavku donosimo savjete koji će vam sigurno pomoći da postignete uspjeh.

Inače, već smo pisali članke o, i. Sada idemo na snižavanje stanarine.

1. Zaključite ugovor na obostranu korist

Nije neophodno da predmet ugovora može biti samo zakup. Vlasnik može imati koristi od nematerijalne koristi. Na primjer, ako je vlasnik velikog hotela i iznajmljuje prostore na njegovoj teritoriji za fitnes centar, onda bi plaćanje moglo biti primanje gostiju. Istovremeno, ni gost ni vlasnik hotela neće ništa dugovati zakupcu. Mnogi će se zapitati koja je prednost stanodavca? To je jednostavno. On nudi svojim klijentima dodatna usluga a da na to ne potrošite praktično nikakav novac.

1. Obratite pažnju na industrijska i neaktivna područja

Ovdje je poenta dobiti dobru nekretninu po niskoj cijeni. Nije činjenica da će tamo profit biti visok, ali je renta znatno manja. Šta možete učiniti u ovom slučaju? Ponudite vlasniku slobodnih prostora da na sebe preuzme dio svojih troškova. To se odnosi na sredstva za plaćanje računa za struju, vodu, struju. Osim toga, možete izvršiti popravke o svom trošku. Tako će i zakupodavac dobiti dodatni profit, a zakupac će sigurno imati koristi.

1. Alternativa je motor pregovora

Da biste isprovocirali stanodavca da snizi cijenu najma, morate djelovati ne nagovaranjem, već akcijom. Znanje o prosječnim troškovima na tržištu se može koristiti. Drugi odlična opcija postojaće dostupnost alternativnih prostorija. Morate pustiti stanodavca da shvati da potencijalni zakupac ima na umu druge kancelarije. Ali vrlo je važno suptilno utjecati na vlasnika prostora. Ucjene neće pomoći u takvim stvarima. Imati alternativu za zakupca također će biti odličan način da se pronađe najprofitabilniji prostor.

1. Saznajte više o željama stanodavca

Cijena zakupa nije jedini faktor koji je važan za vlasnika lokala. Da biste ušli u pregovore o cijeni s njim, vrijedi naučiti šta mu je zaista važno. Postoji mnogo opcija. Evo najpopularnijih:

• blagovremenost plaćanja;
• trajanje zakupa;
• mogućnost plaćanja zakupnine nekoliko mjeseci unaprijed;
• popravke o trošku stanara;
• korištenjem vlastitog namještaja i opreme.

Mnogi smatraju da su ovi faktori beznačajni, ali u stvarnosti se ispostavlja da će ispunjavanje barem nekoliko zahtjeva sa liste značajno smanjiti cijenu (ponekad se konačni trošak može smanjiti i za 40%).

1. Ne plaćajte prostorije, čuvajte prostorije!

Mnogima se ova ideja čini apsurdnom. U stvari, to zaista može funkcionirati. Samo pronalaženje odgovarajuće opcije može potrajati malo duže. Ima dosta primjera. Ponekad poduzetnici odlaze na neko vrijeme u drugu državu ili grad, a maloprodajni prostor ostaje prazan. U isto vrijeme, plaćanje svjetla, poreza na imovinu, alarmnih sistema i tako dalje - sve to pada na ramena vlasnika. Mnogima od njih je u ovom slučaju mnogo isplativije da svoje obaveze prebace na drugu osobu. Često nema vremena da se traže oni koji bi to takođe platili. U takvim trenucima pojavljuju se preduzimljivi zakupci koji dobijaju odlične prostorije. Ponekad su i dodatno plaćeni za ovo.

1. Rad sa pravim ljudima

Ako osoba zna kako pravilno izgraditi poslovne odnose, onda može lako pregovarati o pružanju usluga za njega. Štaviše, to će biti korisno za obje strane u isto vrijeme. Čini li se nemogućim? Evo samo jednog primjera ove interakcije. Velikom holdingu je potreban vlastiti web studio. Za nju je dodijeljena soba. U isto vrijeme, ne morate često raditi posao unutar kompanije. Ova vrsta interakcije je odlična alternativa za zakupca i stanodavca.

1. Pokazujemo krutost

Ako nikakve metode i uvjeravanja ne uspiju, možete prijeći na agresivnije taktike. U ovom slučaju mislimo na prigovaranje o prostoriji i njenom stanju. Ovu strategiju je najbolje koristiti u vrlo ranim fazama. Mogu se koristiti potpuno različite sitnice. Evo nekoliko primjera:

• nedostatak interneta;
• prozori izlaze na pogrešnu stranu;
• nedostatak parkinga ili parkinga u blizini;
• loše stanje prostorija (potreba popravke).

Ali ovdje je vrlo važno uzeti u obzir psihološki faktor. Ne možete pretjerati. Vrijedi pogledati reakciju stanodavca. Ne smijemo zaboraviti da ćete nakon sklapanja ugovora s njim i dalje morati raditi.

1. Poslovne specifičnosti kao faktor smanjenja troškova najma

Kada razgovarate sa svojim stanodavcem, možete koristiti dodatne argumente:

• Niska profitabilnost

Ako radnja koja se otvori ima nizak nivo marže, onda sam profit neće biti velik. Za stanodavca ovo može biti snažan argument prilikom donošenja odluke.

• Kriza ne štedi nikoga

Ne bi bilo suvišno spomenuti krizno stanje u zemlji. Vrijedi se opskrbiti argumentima, navodeći stvarne brojke za pad vrijednosti rublje u odnosu na strane valute. Uvezena roba u Rusiji znatno je poskupela. Kao rezultat toga, potražnja za njima je smanjena, što smanjuje sposobnost poduzetnika da ostvari visok profit.

• Govoriti znači raditi

Ako poduzetnik govori o što skorijem raskidu ugovora, onda mora jasno pokazati svoju spremnost. Posjedovanje odgovarajućeg pisma bit će velika motivacija za stanodavca da preispita svoje zahtjeve.

Mnogi se sa velikim nepoverenjem odnose prema „bezimenim“ savetima, samo na njih teorijski dio pitanje. Zato je u nastavku izneto nekoliko mišljenja ljudi koji su upoznati sa praktičnom stranom zakupnog odnosa.

Sergej Abdulmanov, Dmitrij Kibkalo i Dmitrij Borisov

Osnivači i direktori kompanije Mosigra, autori knjige. Otvorili smo mnogo maloprodajnih objekata i, kao niko drugi, znaju se cjenkati sa stanodavcima. O tome su govorili u svojoj knjizi, a mi ćemo u nastavku napisati njihove preporuke.

Cenkanje je uvek prikladno! Ovo je jedan od osnovnih principa svakog poslovanja. „Ako se ne cjenkaš, odsjeci si ruke! Figurativno." Ne uzimaju novac za potražnju. Ako svako bude uvijek plaćen koliko traži, onda za sebe neće ostati apsolutno ništa. Gotovo svaka ponuda podrazumijeva da je osoba spremna barem malo odustati od cijene.

1. Na primjer, razmislite o sobi za 500 tr. Mjesečno. Ali razumijemo da je više od 250 tr. ne možemo to platiti. Stoga dajemo odgovor na prijedlog: „Momci, damo vam 250 tr. i hoćemo li svratiti sutra?" A i ovo je radost, jer je dobro imati stanara koji sada barem nešto plaća nego niko. Istina, mogu reći: „Dogovoreno! Ali ako nađemo skupljeg zakupca, onda se iseliš." U svakom slučaju vrijedi pokušati, jer ova soba može stajati godinama i niko je neće iznajmiti.

2. Trgujte ranije! Svake godine, ako ne i češće, zakupac pokušava da podigne zakupninu za najmanje 10%. Uvek ovako! Vidjeli smo ovaj obrazac i nekoliko sedmica ranije smo poslali zahtjev za smanjenje stanarine. Kao rezultat toga, u najgorem slučaju cijena ostaje ista, u najboljem slučaju cijena se snižava.

Alexey Baranov

Generalni direktor kompanije "Retail Relations", ima veliko iskustvo u maloprodaji, tačnije u modnoj industriji. Evo šta on misli o smanjenju plaćanja stanarine.

Za efikasnu komunikaciju sa svojim stanodavcem važno je razumjeti kako se cijene u trgovačkim centrima. Svi oni postavljaju vlastitu stopu povrata, što pomaže da se predvidi period povrata objekta. Može biti 5, 7 ili 10 godina.

Prilikom izrade vlastitog poslovnog plana trgovine obraćaju pažnju na sljedeće faktore:

• atraktivnost lokacije;
• iznos investicija i uslove pod kojima su privučene u projekat;
• povoljna infrastruktura područja;
• nivo pješačkog saobraćaja.

Što je više pozitivnih faktora, to će se projekt brže isplatiti zbog viših cijena zakupa.

Svaki programer ima koridor cijene najma, u koji će mu biti neisplativo ući. Prilikom započinjanja pregovora, vlasnici trgovačkih centara, po pravilu, najviše prozivaju visoka cijena... Trgovcima na malo nije lako sniziti to. Pa ipak, to je moguće učiniti. Morate slijediti sljedeći plan:

1. Prvo morate proučiti područja rada postojećih stanara. Važno je da se radnja skladno uklopi u njihovu listu.
2. Morate izabrati ovo tržni centar, u kojoj žele da vide zakupca. U konačnici, ovo će značajno smanjiti troškove najma. U suprotnom, to će biti gotovo nemoguće učiniti.

Odmah se postavlja pitanje, i kako postati privlačan stanodavcu? Na to je potrebno utjecati sljedećim metodama:

• Važno je uvjeriti stanodavca da poduzetnik pruža kvalitetnu uslugu ili proizvod. Radi jasnoće, vrijedi napraviti detaljnu prezentaciju, dati uzorke proizvoda, ispričati o svojim karakteristikama, pripisati određenom društvenom segmentu i izraziti svoj stav.
• Izrada poslovnog plana. Štaviše, mora biti napravljen za određeni trgovački centar. Ovo nije tako teško uraditi. Prvo morate sastaviti opći poslovni plan, uključujući prihode i troškove. I tek onda prilagodite primljene podatke u skladu sa cijenama najma. U tom slučaju možete napraviti nekoliko poslovnih planova odjednom, uzimajući u obzir različite veličine cijene najma.
• Predložite postavljanje zakupa kao postotka od prometa trgovine. Dobro napisan poslovni plan pomoći će u predviđanju prihoda i uvjeriti stanodavca u učinkovitost takvog rješenja. U ovom slučaju, veličina se obično postavlja od 18% do 30%. Istovremeno, gornji indikator je prilično velik, teško je raditi s njim. To će pomoći da se izbjegne indeksiranje cijene zakupa, jer se ovaj način povećanja cijene koristi uz fiksni iznos zakupnine.
• Dokažite da je kirija previsoka. To bi trebalo biti učinjeno u smislu činjenica i brojki. Ovo će uliti mnogo više poverenja zakupcu.

Postoji još jedan važna tačka... Odnosi se na situaciju u kojoj zakupac želi sniziti cijenu zakupa, već ima ugovor o zakupu. U takvim slučajevima potrebno je unaprijed obavijestiti vlasnika lokala o njegovim namjerama i željama. Istovremeno, veoma je važno da operišete sa živim brojevima o radu vaše prodavnice. U ovom slučaju možete se žaliti:

• veličina prometa trgovačkog centra;
• prosječan ček;
• broj posetilaca;
• odnos troškova zakupa i profitabilnosti.

Vrlo je važno dokazati da po fiksnoj cijeni najma radnja ne može ostvariti neto profit. Na ovaj način možete uvjeriti stanodavca da promijeni fiksni iznos za postotak ukupnog prometa, što će biti isplativije i fleksibilnije rješenje za poduzetnika.

Olga Shtoda

Direktor razvoja i marketinga u kompaniji BlackStone Keeping Company. Njeno stručno mišljenje o tome kako izbjeći manipulaciju stanara od strane bona fide stanodavaca.

Stanari nisu uvijek pošteni prema stanodavcima. Naravno, postoje objektivni razlozi zbog kojih je sasvim prirodno smanjenje stanarine. Ali postoji i druga strana medalje. Neki ne baš savjesni poduzetnici pokušavaju pritisnuti sažaljenje, želeći na taj način sniziti cijenu zakupa. Počinju pričati da je s njima sve loše.

Da biste izbjegli takve slučajeve, možete:

1. Navedite dugu listu čekanja.
2. Povećajte lojalnost stanara. To se može postići uspostavljanjem ne samo partnerskih odnosa, već i prijateljskih odnosa povjerenja. U takvim slučajevima, rad u neformalnom okruženju će biti odličan način za jačanje komunikacije. Upravo ove dugoročne mjere maksimiziraju učinak saradnje. Osoba lojalna stanodavcu neće izmišljati fiktivne razloge koji bi mu trebali pomoći da smanji stanarinu. Neće manipulisati svojim partnerom. Odani stanar je pouzdan partner koji će više puta dokazati da prijateljstvo pomaže jačanju povjerenja i uzajamno korisnih odnosa.

Šta zakon kaže o zakupnim odnosima

Ako govorimo o zakonu, ovdje je potrebno razgovarati o nekoliko važnih pitanja odjednom. prvo, o postupku promjene visine zakupnine i zakonitosti preduzetih radnji... Pozivajući se na zakon, možemo konstatovati sljedeće:

• Prema stav 1 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije , uslovi, postupak i rokovi plaćanja zakupnine moraju biti navedeni u ugovoru.
• Ako u ugovoru ne stoji ništa o izmjeni ugovora, tada se visina zakupnine može mijenjati na osnovu saglasnosti obje strane najviše jednom godišnje. Instaliran je stav 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije .
• Minimalni uslovi mogu se neznatno razlikovati za određene vrste zakupa i imovine.
• Možete mijenjati cijenu najma češće od jednom godišnje, ako se obje strane s tim slažu. Štaviše, prisustvo takve klauzule u ugovoru nije obavezno. Osnova će biti Rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 73 od 17.11.2011. .
• Ako zakupodavac sam može promijeniti vrijednost zakupnine na osnovu zakona ili ugovora, onda nema pravo to činiti češće od jednom godišnje.

Postoji niz situacija u kojima najmoprimac može jednostrano inicirati smanjenje zakupnine. Takve radnje će biti legalno izvršiti u sljedećim slučajevima:

1. Ako se stanje nekretnine značajno pogoršalo bez krivice zakupca i zbog faktora za koje on nije odgovoran. Ovo je obezbeđeno stav 4 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije ... Ovo može uključivati ​​radnje vlasnika imovine, trećih strana ili okolnosti koje su van kontrole drugih. To su razni požari, poplave i druge situacije.
2. Ako je zakupac utvrdio ozbiljne nedostatke u prostoriji, za koje je odgovoran vlasnik nekretnine. Ova činjenica je utvrđena u stav 1 člana 612 Građanskog zakonika Ruske Federacije .
3. Ako se tokom perioda zakupa prostora ispostavi da postoje treća lica koja mogu potraživati ​​iznajmljenu imovinu.
4. Ako najmodavac nije ispoštovao ili je ozbiljno prekršio svoje obaveze da izvrši velike popravke na objektu. Ovo je sadržano u stav 1 člana 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije .

drugo, koncept iznajmljivanja odmora.

Evo kako stvari stoje s njima:

Sa praktične tačke gledišta, godišnji odmor se podrazumeva kao vremenski period kada zakupac plaća zakupninu znatno manje nego u drugim periodima. Ponekad je potpuno oslobođen plaćanja.

Istovremeno, stanodavac dobija prostor na korištenje, ali u stvari ne može raditi na svojoj teritoriji određeni period. Razlozi mogu biti:

• radovi na popravci;
• uređenje prostorija;
• direktno kretanje.

Prema prijemnoj potvrdi, prostor se prenosi na zakupodavca, ali on u tom periodu ne plaća ili to čini u znatno manjem iznosu.

Često je godišnji odmor period kada se zakupnina umanjuje za iznos troškova koje je zakupac imao za popravke u prostorijama. Zapravo, nazivati ​​to odmorom za iznajmljivanje nije sasvim ispravno. Riječ je o plaćanju zakupnine za dio perioda u vidu troškova za poboljšanje stanja prostora za iznajmljivanje. Instaliran je podstav 5 stava 2 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije .

Trajanje odmora za iznajmljivanje u većini slučajeva varira od 1 mjeseca do šest mjeseci. U nekim slučajevima, trajanje se može smanjiti ili povećati.

Iznajmljivanje odmora je jedan od uslova ugovora o zakupu. Korištenje imovine u ovom periodu nije znak besplatnog korištenja po ugovoru o kreditu, prema član 689 Građanskog zakonika Ruske Federacije ... V sličnim slučajevima između strana se ne sklapa drugi odnos, osim ako nije dodatno zaključen ugovor o kreditu. Za ostatak perioda korišćenja prostora, zakupac je dužan da plaća iznose utvrđene ugovorom o zakupu dok nekretnina ne postane osposobljena za korišćenje.

Pisanje pisma stanodavcu

Činjenice koje se mogu koristiti prilikom pisanja pisma stanodavcu

Kada pišete pismo o smanjenju stanarine, potrebno je da navedete argumente u svoju korist. Ovdje možete djelovati u sljedećim okolnostima:

• Došlo je do značajnog pada cijena zakupnina u cijelom regionu (razlog za to mogu biti izmjene zakonskih akata, krizna situacija itd.).
• Pojavili su se ozbiljni problemi (sa sistemom grijanja, snabdijevanja vodom ili strujom, ventilacijom), za čije su otklanjanje potrebna dodatna sredstva.
• Stanodavac nije izvršio velike popravke u prostorijama, a to je njegova dužnost, prema članu 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Možete prijaviti i poteškoće samog zakupca (smanjenje dobiti, sezonske fluktuacije ili bilo koje druge privremene poteškoće). Oni se odnose na objektivne okolnosti.

Prije nego što napišete pismo stanodavcu, vrijedi procijeniti situaciju u preduzeću, identificirati poteškoće i dokumentirati ih u pismu.

Primjeri pisama stanodavcu o smanjenju stanarine

Uzorak br. 1

Poštovani Afanasije Petroviču,

S obzirom na krizno stanje u zemlji, suočeni smo sa materijalnim poteškoćama. Stoga, na našem ovog trenutka ne postoji način da se zakupnina plati u potpunosti. Molimo Vas da na neko vrijeme razmotrite mogućnost smanjenja cijene najma.

S poštovanjem,

Gerasim Aleksejevič

Uzorak br. 2

Poštovani Afanasije Petroviču,

Tokom višegodišnje saradnje sa Vama, DOO „Slavyanka“ je uvek na vreme ispunjavalo svoje obaveze po Ugovoru o zakupu. Nestabilna ekonomska situacija u zemlji negativno je uticala na materijalno stanje naše kompanije. Molimo vas da smanjite cijenu najma.

Nadamo se da ćete ući u našu poziciju i učiniti ustupke. Dajemo obavezu da plaćamo zakup na vrijeme.

S poštovanjem,

Gerasim Aleksejevič

Uzorak br. 3

Poštovani Afanasije Petroviču,

Zbog teške situacije u zemlji i naglog pada kupovne moći, molimo Vas da smanjite stopu zakupa za 8%.

Skrećemo vam pažnju da naša organizacija nikada nije odlagala isplate i polagala sredstva na vrijeme. Ukoliko uđete u našu poziciju i pristanete na smanjenje stanarine, garantujemo vam da ćemo sve obaveze ispuniti na vreme, uprkos teškoj kriznoj situaciji.

S poštovanjem,

Gerasim Aleksejevič

Uzorak br. 4

Poštovani Afanasije Petroviču,

Skrećemo vam pažnju da nam je zbog krizne situacije u zemlji neisplativo ispunjavati tačku 6. Ugovora br. 814. Molimo Vas da promijenite iznos zakupnine.

Nadamo se Vašem razumijevanju i čekamo prijedloge u vezi visine cijene najma.

S poštovanjem,

Gerasim Aleksejevič

Zaključak

Ovo su načini na koje nam poduzetnici nude smanjenje zakupnina. Kao što vidite, cjenkanje je moguće, pa čak i neophodno. Na taj način ćete uštedjeti novac, koji će očito naći svoju primjenu u vašem poslovanju. Ako imate bilo kakvih pitanja, napišite ih u komentarima.

Svaka vrsta usluge ili proizvoda ima svoju cijenu, a to se dešava i kod iznajmljivanja stana. Kada govorimo o najmu, vlasnik vam kaže cijenu stana koju morate plaćati mjesečno. Može li to značiti da je iznos već konačan i da se ne može promijeniti? Ili možda postoje nijanse u kojima stanodavac može zahtijevati veliki iznos od vas?
Prvo što treba spomenuti je fiksno plaćanje, koje je navedeno u samom ugovoru. Dokument koji se potpisuje mora obavezno sadržavati podatke o iznosu i periodu tokom kojeg vlasnik ovog stana nema pravo mijenjati navedeni iznos.
Postavlja se pitanje: zašto vlasnik stana odjednom može samo tražiti da plati više? Odgovor je zaista jednostavan. Čini vam se da se, ako želite, lako možete iseliti da živite u drugom stanu najam to će vam odgovarati. Stanari često gunđaju, ali kako ne bi tražili drugi stan i ne mučili se sa selidbom, čine ustupke i pristaju na podizanje cijene. Znajući to, pojedini iznajmljivači namjerno snižavaju cijenu od samog početka da bi je kasnije podigli kada je zakupac već pristao na prethodne uslove.
Iznajmljivanje stana po poznaniku je vrlo atraktivna opcija, cijene su nevjerovatno niske i čini se da je sve dobro. Ali to ne znači da ako prijatelj ima problema ili mu treba novac, neće povećati cijenu stana. U takvoj situaciji i sami ćete se osećati neprijatno kada je prijatelj u pitanju. Stanodavci vas često dovode u nezgodan položaj tako da plaćate više i osjećate se ravnopravno.
Postoji i takav nepravni koncept kao što je amortizacija stana. Ne može biti da je stanar dugo živio u stanu, a stanje je bilo isto. Sve se haba i zahteva popravku, habanje stvari je nepovratno.
Ako uzmemo, na primjer, trošak pokvarene lampe, koju možete nadoknaditi, i tapeta koje se mogu odlijepiti, onda je iznos nesrazmjeran. Obično se svi ovi detalji nalaze u cijeni najma.
Pitanje odabira stana mora se shvatiti vrlo ozbiljno, morate pažljivo provjeriti svu dokumentaciju, kontaktirati samo pouzdane ljude ili pronaći agenciju koja će vam pomoći da izvršite transakciju. Vjerujte samo sebi i ne morate slušati strance. Kad čovjek ima novca, svi nastoje da profitiraju i u sve se miješaju, pa se ne može vjerovati svima. Važno je u početku obratiti pažnju na cijenu najma kako kasnije ne bi bilo problema. Takođe morate biti veoma pažljivi sa sastavljanjem ugovora, sve tačke moraju biti jasno opisane u njemu. Ne možete dozvoliti da budete prevareni, ako ste previše povjerljivi, bolje je koristiti usluge agenata, jer će oni učiniti sve za vas: sklopit će ugovor i neće dozvoliti prevaru.

Zakupni odnosi, najčešći od davnina, zahtijevaju pažnju i tačnost prilikom sklapanja ugovora. Najčešće se javljaju poteškoće, kontroverzne situacije, budući da se o postupku povećanja stanarine ne pregovara pažljivo. Pravo promene zakupnine pripada zakupodavcu u skladu sa klauzulom. U ovom slučaju, preduslov je:

• dogovor stranaka (najčešće se radi o vremenu izmjene ugovora),
• uslove za promenu naloga (jednostranom odlukom zakupodavca o promeni iznosa zakupnine može se predvideti pismeno obaveštenje),
• rokovi ne više od jednom godišnje, ako ne postoje drugi uslovi.

Suočen sa potrebom za povećanjem zakupnina, na primjer, naglim skokom inflacije, najmodavac započinje proces promjene ugovornih zahtjeva. Jednostrani nalog ove promjene je sasvim moguć. Nedostatak klauzule o obaveznom obaveštavanju zakupca dovodi do nesporazuma koji se mogu rešiti u skladu sa tačkom 1. člana, u kojoj se navodi da forma ugovora o zakupu i ugovora mora biti usklađena i proći proceduru registracije kod lokalnih vlasti. . Povećanje stanarine podrazumeva sledeće:

• pismeno obaveštenje zakupcu najmanje mesec dana pre određenog datuma za promenu ugovora o zakupu; poslati kao registrovani nalog ili predati lično na potpis;
• sastavljanje dodatnog ugovora, u kojem se obavezno navode klauzule ugovora koje su postale nevažeće, detaljno se vrše izmjene;
• čak i u nedostatku klauzula u ugovoru koji predviđaju promjenu zakupnine, u skladu sa zakonodavstvom, zakupodavac može jednostrano povećati.

Sa strane zakupca, opravdanost povećanja zakupnine može se fiksirati u samom ugovoru. S obzirom da se renta može promijeniti u slučaju inflacije, nije uvijek moguće povećati je. Pojašnjenje vrste: podložno promjenama, garantuje promjenu bez greške (Rezolucija Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 13.04.10. br. 1074/10).

Osnov za promjenu fiksnog iznosa zakupnine mogu biti samo objektivne okolnosti. Razlozi za povećanje zakupnine su: promjena procijenjene vrijednosti predmeta lizinga zbog izmjena zakonske regulative, povećanje tržišne vrijednosti koju utvrđuje procjenitelj i varijacija indeksa inflacije.

U svijetu tržišnih odnosa, kada prodavac želi da proda po višoj cijeni, a kupac po nižoj cijeni, sporna pitanja mogu se izbjeći isključivo obrazloženim, pravno i ekonomski tačnim ugovorom. Uslovi ugovora obično ne prelaze 11 mjeseci.

Možda će pravni savjet iskusnog stručnjaka o promjeni modela ugovora spasiti obje strane od rješavanja sporova na sudu.

Vlasnik stana jednostrano povećava najamninu. Kako mogu pomoći zakupcu? (Tkačenko G.)

Datum objave članka: 03.09.2015

Stanari, prilikom potpisivanja ugovora o zakupu, ne obraćaju uvijek dužnu pažnju na frazu da „zakupodavac može jednostrano povećati zakupninu zbog aprecijacije dolara ili promjene tržišne vrijednosti zakupa“. Ali ne uzimaju u obzir da se kao rezultat toga cijena najma može u konačnici udvostručiti, ili čak i više. U ovom članku će se raspravljati o tome šta zakupac može učiniti ako je ugovor o zakupu već potpisan i od stanodavca je primljeno obavještenje o povećanju zakupnine.

ŠTA STANAR TREBA ZNATI?

1. U stavu 11. Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruska Federacija od 11. januara 2002. N 66 "Pregled prakse rješavanja sporova u vezi sa zakupom" objašnjava se da "primjenom stava 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije, sudovi moraju polaziti od činjenice da tokom godine, uslov ugovora mora ostati nepromijenjen, predviđajući za firmu veličinu zakupnine ili postupak (mehanizam) za njen obračun”.
Ako ugovor sadrži uslov koji predviđa mogućnost promjene iznosa zakupnine češće od jednom godišnje, takav uslov se može smatrati ništavim, pozivajući se na stav 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Na primjer, citiraću Odluku Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21.02.2011. N VAS-9525/10 u predmetu N A75-10558 / 2009:
"... prema klauzuli 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), iznos zakupnine, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, može se promijeniti sporazumno strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne češće od jednom godišnje.Ostali minimalni rokovi za reviziju visine zakupnine za pojedine vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine, treba da se utvrde. predviđeno.
Pored toga, u skladu sa stavom 11. Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. januara 2002. N 66 "Pregled sudske prakse u rješavanju sporova u vezi sa zakupninom", stav 3. člana 614. Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži obavezno pravilo o učestalosti promjene iznosa zakupnine, s tim u vezi, strane ne mogu promijeniti ili uspostaviti u ugovoru uvjet koji se razlikuje od onog predviđenog ovom normom. Stoga je rok ugovora, koji predviđa mogućnost tromjesečnih promjena iznosa zakupnine, ništavan na osnovu člana 168. Građanskog zakonika Ruske Federacije jer nije u skladu sa zakonom ... "
Međutim, kasnije je Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u Rezoluciji br. 73 od 17. novembra 2011. godine "O određenim pitanjima prakse primjene pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije na ugovor o zakupu" ukazao u klauzuli 21:
"... na osnovu klauzule 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, iznos zakupnine može se promeniti sporazumom strana u uslovima predviđenim ugovorom, ali ne češće od jednom godišnje (u ovom slučaju zakonom se mogu utvrditi i drugi minimalni uslovi revizije visine zakupnine za pojedine vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine).
Ova odredba je dispozitivna i dozvoljava sporazumno mijenjanje uslova ugovora o zakupu o visini zakupnine češće od jednom godišnje, uključujući i u slučaju kada ne postoji naznaka mogućnosti takve promjene u sam ugovor o zakupu.
Međutim, ako, u skladu sa zakonom ili ugovorom, najmodavac ima pravo jednostrano promijeniti iznos zakupnine (član 310. Građanskog zakonika Ruske Federacije), tada, u smislu stava 3. člana 614. Građanski zakonik Ruske Federacije, takvu promjenu on može izvršiti najviše jednom godišnje ... "
Tako je stanodavac dobio pravo da jednostrano promijeni iznos zakupnine, ali jednom godišnje. Zadržaću se na Rezoluciji Arbitražni sud Moskovski okrug od 20.01.2015 N F05-15294 / 2014 u slučaju N A40-54476 / 14:
"... prema klauzuli 6.1 ugovora, uzimajući u obzir odredbe ugovora o zakupu zaključenog između stranaka 28.12.1993. godine N 2720/17, cijene zakupnine prostora ne podliježu promjeni do 31.12. /2011, osim u slučajevima predviđenim tačkama 6.5, 6.6 ovog ugovora.
Zakupodavac ima pravo promijeniti stope zakupnine navedene u ovom ugovoru u slučaju centralizirane promjene cijena i tarifa za komunalije, osnovnih stopa zakupnine zemljišta, poreza na imovinu, poreza na promet, srazmjerno visini njihovog povećanja, ali ne češće od jednom godišnje (tačka 6.5 ugovora).
Sudovi su utvrdili da je tužilac tuženoj u više navrata najavljivao različito povećanje zakupnine uz prilaganje detaljnog obračuna i dopunskog ugovora, na šta ovaj nije pristao, u vezi sa kojim je tužilja podnijela tužbeni zahtjev za izmjenu i dopunu ugovora. uslove ugovora N 20/155 od 23.07.2008. godine u pogledu zakupnine.
Sud je, ispitavši i ocenivši dokaze u predmetu, uključujući i uslove ugovora br. 20/155 od 23.07.2008. godine, zaključio da nema osnova za promenu zakupnine koju je tužilac izjavio u skladu sa članom 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije, uzimajući u obzir okolnosti da je od 01.01.2014. godine stopa zakupnine povećana sa 3872,04 rubalja. do 4015 RUB za 1 sq. m godišnje za poslovni prostor i od 3002,59 rubalja. do 3113,94 RUB za 1 sq. m godišnje za skladišni prostor.
... Sudski odbor ne nalazi kontradiktornosti u zaključcima suda o navedenom pravnom stavu, kao ni pogrešnom tumačenju normi materijalnog prava od strane suda u ovom slučaju ..."
2. Posebno ističem ugovore o zakupu zaključene na period do godinu dana. Sudska praksa je razvila stav prema kojem zakupnina po ugovoru zaključenom na period kraći od godinu dana (jednak godini) nije podložna promjeni. Na primjer, Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 27. avgusta 2009. N VAS-10734/09 u predmetu N A12-15393 / 08-C28:
„... u namirivanju tužbenog zahtjeva, sudovi su razumno pošli od odredbe člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije da je zakupac dužan blagovremeno platiti plaćanje za korištenje imovine (zakupninu).
U skladu sa klauzulom 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, iznos zakupnine može se promijeniti sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne češće nego jednom godišnje.
S obzirom da je zakup zaključen na period kraći od godinu dana, iznos zakupnine nije se mogao mijenjati.
Na osnovu uslova ugovora, Apelacioni sud je zakonito preinačio odluku prvostepenog suda i naplatio iznos duga po osnovu iznosa zakupnine dogovorenih između strana u trenutku zaključenja sporazuma.. ."
Također ću kao primjer navesti Rezoluciju FAS-a Uralskog okruga od 21.07.2010 N F09-5670 / 10-S6 u predmetu N A71-14477 / 2009:
"... društvo "Glavryba" (zakupnik) i društvo "Aikai" (podzakupac) potpisali su ugovor o podzakupu nepokretnosti od 01.04.2009. godine N 310/2009, prema kojem je prvi sprat prebačen u društvo "Aikai" za privremeno posjedovanje i korištenje nestambenih prostorija sa površinom od 381,9 kvadratnih metara. m, koji se nalazi na adresi: Udmurtska Republika, Votkinsk, ul. Ordžonikidze, 4b, za period od 01.04.2009. do 31.12.2009. godine uključujući organizaciju trgovačkih aktivnosti.
U pismu od 06.08.2009. N 162, društvo Glavryba je obavijestilo društvo Aikai o povećanju iznosa zakupnine od 01.05.2009. na 161.565 rubalja. 60 kopejki.
Budući da dug i penale kompanija "Aikai" nije platila u potpunosti, kompanija "Glavryba" je podnela tužbu arbitražnom sudu u predmetu koji se razmatra.
Ispitivanjem i vrednovanjem u zbiru na način propisan čl. 71. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, dokazima u spisima predmeta, sudovi su došli do razumnog zaključka da je potvrđeno postojanje i osnov duga tuženog prema tužiocu. Istovremeno, sudovi su ukazali da je promena visine zakupnine po spornom sporazumu nakon dva meseca od dana njegovog zaključenja u suprotnosti sa stavom 3. čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na osnovu kojeg je, uzimajući u obzir plaćanja društva Aikai, preračunat dug društva Aikai ... "

1. Čak i ako je između strana u ugovoru o zakupu potpisan sporazum o povećanju zakupnine po ugovoru zaključenom na period do godinu dana ili o promjeni zakupnine po drugi put u godini, takav ugovor može biti smatra se ništavim. Na primjer, Rezolucija FAS-a Volgo-Vjatskog okruga od 19.11.2009. o slučaju br. A11-2018 / 2009:
"...u skladu sa članom 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakupac je dužan da blagovremeno plati plaćanje za korišćenje imovine (zakupninu). Postupak, uslovi i rokovi za davanje zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu (deo 1. ovog člana).
Ako ugovorom nije drugačije određeno, iznos zakupnine može se izmeniti sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne češće od jednom godišnje (3. deo istog člana).
Zbog činjenice da je građanskim zakonodavstvom dozvoljeno mijenjanje stanarine ne više od jednom godišnje, sud je s pravom priznao ništavim (suprotno važećem zakonodavstvu) Protokol br. povećan po drugi put godišnje. Dakle, od 15. novembra 2008. godine nije došlo do povećanja zakupnine, a OJSC "Saratovstroisteklo" nije imalo pravo da traži jednostrani raskid ugovora o zakupu. Shodno tome, ugovor o zakupu, izmijenjen dopunskim ugovorom uz isti od 12.10.2008. br. 5, nastavlja da važi do 31.12.2009.
Nema osnova za ukidanje osporenih sudskih akata na osnovu argumenata iznetih u kasacionoj žalbi..."
2. Zakupac može tvrditi da jednostrano povećanje zakupnine od strane zakupodavca predstavlja zloupotrebu prava.
Ova izjava je potvrđena Rezolucijom Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. novembra 2011. N 73 (sa izmjenama i dopunama od 25. januara 2013.) "O određenim pitanjima prakse primjene pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije o ugovoru o zakupu", klauzula 22:
„...ako je, u nedostatku državne regulacije zakupnine, ugovorom o zakupu predviđeno pravo zakupodavca da jednostrano promijeni njenu veličinu, onda u slučajevima kada se dokaže da je kao rezultat takve jednostrane promjene ona nesrazmjerno povećana na promjene prosječnih tržišnih stopa koje se plaćaju za iznajmljivanje slične nekretnine na određenom području za relevantni period, te ih znatno premašuju, što ukazuje da je zakupodavac zloupotrijebio svoje pravo, sud, na osnovu stava 2. člana 10. Građanskog zakona. Kodeks Ruske Federacije, odbija naplatiti stanarinu u dijelu koji premašuje navedene prosječne tržišne stope..."
Kao ilustrativan primjer, Rezolucija Arbitražnog suda Istočnosibirskog okruga od 20.08.2014. u predmetu N A10-1405 / 2013:
„... kako iz materijala predmeta proizilazi, tužilac je jednostrano povećanje zakupnine potkrijepio podacima izvještaja ARTOKS doo“ O procjeni tržišne vrijednosti objekta procjene“ od 20.08.2010. godine N 143 / 42-10 / 2.
Razmatrajući spor i ocjenjujući navedeni izvještaj prema pravilima člana 71. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, sud je utvrdio upotrebu netačnih podataka o karakteristikama iznajmljenog prostora i kršenje od strane procjenitelja zahtjeva Zakona o poslovima procene i saveznih standarda procene, te stoga nije uzeo u obzir tržište definisano u njemu.Trošak objekta procene je godišnja zakupnina za 1 m2. m skladišnog prostora, jednako 1.884 rublje bez PDV-a.
Na osnovu izvještaja br. 617 o procjeni tržišne vrijednosti zakupnine nekretnina, koju je izvršio procjenitelj Imovinskog fonda Republike Burjatije, O. Sluginova. prema odluci Arbitražnog suda Republike Burjatije, prvostepeni sud je utvrdio stvarnu tržišnu vrijednost prava korištenja spornog prostora pod uslovima zakupa.
Rezultati ove procene nisu osporeni od strane lica koja su učestvovala u predmetu, i nije otkrivena nesaglasnost ovog izveštaja sa zahtevima važećeg zakonodavstva.
U skladu sa klauzulom 22 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. novembra 2011. N 73, ako u nedostatku državne regulacije zakupnine, ugovor o zakupu predviđa pravo zakupodavca da jednostrano promijeni njenu veličinu, zatim u slučajevima kada se dokaže da je kao rezultat ovakvih jednostranih promjena, povećana nesrazmjerno promjeni prosječnih tržišnih stopa koje se plaćaju za iznajmljivanje slične nekretnine na određenom području za relevantni period, te ih znatno premašila, što ukazuje na zloupotrebu svog prava od strane zakupodavca, sud, na osnovu stava 2. člana 10. Građanskog zakonika Ruske Federacije, odbija da naplati zakupninu u dijelu koji prelazi navedene prosječne tržišne stope.
Na osnovu navedenog, utvrdivši da je kao rezultat jednostrane promjene godišnje zakupnine od strane tužioca, zakupnina porasla nesrazmjerno promjeni prosječnih tržišnih stopa koje se plaćaju za zakup slične nekretnine na datom lokalitetu za relevantni period, i znatno ih prekoračio, arbitražni sud je pravilno riješio spor naplatom duga u visini određene tržišne vrijednosti zakupa sporne imovine i odbacivši tužbeni zahtjev..."
3. Ako ćete tek potpisati ugovor o zakupu i vaš stanodavac insistira na svom pravu da jednostrano promijeni zakupninu, pokušajte ugovorom navesti granice promjene cijene zakupnine ili postupak obračuna zakupnine kada povećava se. Na primjer, ovako: "Iznos zakupnine može zakupodavac povećati jednostrano, ali ne više od ___% od iznosa zakupnine navedenog u klauzuli ____ ovog ugovora."
U suprotnom, najmodavac ima pravo povećati zakupninu za bilo koji iznos.
Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 28. januara 2010. godine u predmetu br. A05-7679 / 2009:
„... iz tačke 3.1 ugovora proizilazi da zakupodavac može jednostrano povećati iznos zakupnine u slučaju povećanja tarifa za korišćenje. zemljište, na kojoj se zgrada nalazi, srazmjerno površini iznajmljenog prostora, kao i povećanje tarifa za komunalije i druge troškove, uključujući vodosnabdijevanje, kanalizaciju, toplinsku energiju i električnu energiju.
Sudovi su utvrdili, a tuženi nije sporio da su tarife za vodosnabdevanje i kanalizaciju, za toplotnu energiju, električnu energiju povećane u odnosu na 2008. godinu, s tim u vezi, shodno tome, povećani su troškovi zakupodavca za plaćanje komunalnih i operativnih usluga.
Argument tuženog da povećanje zakupnine nije u skladu sa uslovima ugovora, budući da je izvršeno u proizvoljnom iznosu, a ne proporcionalno povećanim troškovima, sudovi su s pravom odbacili na osnovu toga što je predviđeno čl. 3.1 ugovora mogućnost jednostranog povećanja iznosa zakupnine, strane nisu dostavile takvo povećanje u srazmernoj zavisnosti od troškova koje je tužilac imao za plaćanje komunalija, a takođe nisu predvidele postupak i nisu predvidele utvrditi obračun koji se primjenjuje u slučaju jednostranog povećanja zakupnine.
Utvrdivši klauzulu 3.1 ugovora cijenu ugovora u određenom novčanom iznosu, strane su također obezbijedile pravo zakupca da jednostrano poveća iznos zakupnine u slučaju povećanja tarifa za korištenje zemljišne parcele, tarife za komunalije i druge troškove.
Dakle, promjena zakupnine kao rezultat njenog usklađivanja, uzimajući u obzir povećanje trenutnih tarifa, nije u suprotnosti s prethodno navedenom zakonskom normom i uslovima ugovora..."

REZIMIRAJUĆI GORE:

1. Nakon prijema obavještenja zakupodavca o povećanju zakupnine, sva komunikacija sa njim mora biti u pisanoj formi uz napomene o prijemu dokumenata (pisma, obavještenja, ugovora) od strane ovlaštene osobe sa datumom isporuke ili preporučenom poštom. sa povratnicom i listom ulaganja. Ovo može biti potrebno kao dokumentarni dokaz vaših riječi na sudu.
2. Pogledajte koliko dugo je vaš ugovor o zakupu zaključen: ako na period kraći ili jednak godinu dana, onda rok trajanja ugovora o zakupu mora ostati nepromijenjen tokom cijele godine. Na osnovu informacija u ovom članku, dajte stanodavcu obrazložen odgovor na obavještenje o povećanju stanarine.
3. Odredite da li se vaša situacija odnosi na one opisane u članku.
3.1. Ako ste potpisali sporazum koji je u suprotnosti sa važećim građanskim zakonom, idite na sud da ga proglasite ništavim.
3.2. Ako vidite da su zakupnine porasle očigledno nesrazmjerno tržišnim stopama, konsultujte procjenitelja kako biste utvrdili stvarnu tržišnu vrijednost iznajmljenog prava korištenja nekretnine.
Zatim pismeno recite stanodavcu svoj stav i priložite kopiju izvještaja procjenitelja.
Ako vam stanodavac ne izađe u susret na pola puta, možete se obratiti sudu sa zahtjevom da se obavijest o povećanju stanarine prizna kao nevažeća i neprimjenjiva. Na primjer, Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 22. oktobra 2013. godine u predmetu br. A05-8698 / 2012.

U sadašnjem građanskom zakonodavstvu uslovi za sklapanje zakupa su loše navedeni. U tom smislu, stanari koji nisu baš pravno pametni često se nađu kao taoci uslova koje nameću stanodavci. Na primjer, odredbe o mogućnosti jednostranog povećanja zakupnine. Međutim, situacija se lako može preokrenuti. Da bi to učinio, zakupac mora pažljivo pročitati predloženi ugovor o zakupu i ne biti previše lijen da se dogovori sa stanodavcem i zapiše "neophodne" uslove.

Povećanje iznosa zakupnine jednostrano

Na osnovu principa slobode ugovaranja, njegovi uslovi se utvrđuju po diskrecionom pravu stranaka, osim ako sadržaj relevantnog uslova nije propisan zakonom ili drugim pravnim aktima (,). Na osnovu toga, samo uslovi za povećanje zakupnine direktno navedeni u ugovoru su osnov za njeno zakonsko povećanje (npr. ako je navedeno da je " zakupodavac ima pravo jednostrano revidirati stopu zakupnine u slučaju promjene troškova komunalnih računa", "iznos zakupnine podliježe indeksaciji najviše jednom godišnje i najviše 1% Naravno, svakom zakupcu je korisno da, prema uslovima ugovora, plaćanje zakupljene imovine bude konstantno i ne podliježe indeksaciji (odnosno, ugovorom je preciziran fiksni iznos zakupnine i ne precizira se mogućnost povećanja ili je izričito navedeno da visina zakupnine nije podložna promjeni.) Međutim, neće se svaki stanodavac složiti sa takvom formulacijom. ostala oprema se haba i mora se zamijeniti... Sve to može uzrokovati povećanje stanarine.

Najčešće se mjesečna zakupnina sastoji od osnovice i varijable. Osnovni dio može se promijeniti ako se promijeni situacija na tržištu nekretnina. Osim toga, neki sporazumi predviđaju godišnju indeksaciju osnovnog dijela zakupnine za određeni iznos (na primjer, za 1.000 rubalja; za 2%) ili za vrijednost indeksa potrošačkih cijena (inflacija). Varijabla uključuje komunalne naknade i naknade za održavanje. Najčešće se sporazumom utvrđuje da zakupodavac ima pravo jednostrano revidirati stopu zakupnine u slučaju promjene iznosa komunalnih i komunalnih plaćanja od strane organizacija za snabdijevanje i upravljanje.

Zamenica generalnog direktora VTB Arena Park podelila je model zakupa za koji smatra da je najoptimalniji. „Moramo se odmaknuti od konstantnog i varijabilnog iznosa kirije,“ kaže Anastasia. Prema njenom mišljenju, mnogo je bolje da se iznos zakupnine u ugovoru propiše kao formula i naznači mogućnost (ili nemogućnost) i postupak indeksiranja svake njegove komponente. Na primjer, " mjesečna zakupnina se sastoji od osnovne stope, koja iznosi 20 hiljada rubalja. i nepromjenjiv je; trošak amortizacije imovine, koji je jednak 2 hiljade rubalja. i može se revidirati dogovorom stranaka; plaćanje komunalnih računa, koji se naplaćuju u skladu sa tarifom koju utvrđuju organizacije za snabdevanje resursima Dakle, ako je jedan od elemenata zakupnine plaćanje za održavanje i popravku zgrade i zajedničkih prostora, tada zakupodavac više neće moći podići zakupninu uz obrazloženje da treba da popravi pokvareni lift ili kantu za smeće.

Ako je stanodavac ipak povećao zakupninu, ako se ne slaže sa ovom odlukom, zakupac se može protiv toga žaliti sudu. Praksa pokazuje da sudovi često staju na stranu zakupaca, ali će presudni faktor biti uslovi propisani ugovorom o zakupu.

Ako ugovorom o zakupu nije predviđena mogućnost jednostrane promjene veličine zakupnine u vezi sa utvrđivanjem tržišne vrijednosti zakupnine, tada zakupodavac nema pravo zahtijevati plaćanje u novom iznosu. Ovo se odnosi čak i na slučajeve u kojima su trenutne stope zakupa u vrijeme zaključenja zakupa bile izuzetno niske i nisu odražavale realnu situaciju na tržištu nekretnina ().

Neke strane, naprotiv, u ugovorima predviđaju mogućnost jednostranog povećanja iznosa zakupnine zbog promjena tržišne situacije. U isto vrijeme, ako tačan iznos promjene nije naveden, može doći do spora između zakupca i zakupodavca. A onda ni zaključak o poskupljenju neće pomoći. "Ako stanar ode na sud, on će, naravno, tamo donijeti izvještaj o procjeni koji mu odgovara. A stanodavac će, sa svoje strane, donijeti i 'povoljan' izvještaj o procjeni. Najvjerovatnije će sud odrediti svoje vještačenje , koji onda neko- hoće da se svađa. Kuda idemo?" - ogorčena je Anastasija Pomelova. Da bi se izbegli takvi iscrpljujući i besmisleni sporovi, mnogo je razumnije predvideti fiksnu stopu u zakupu, za koju se zakupnina može povećati (na primer, za 5% ili stopa refinansiranja Banke Rusije).

Ukoliko do takvog spora ipak dođe, zakupac mora dokazati činjenicu da je stanodavac zloupotrebio svoje pravo da jednostrano promijeni iznos zakupnine. Ako sud utvrdi da je isplata porasla nesrazmjerno promjeni prosječnih tržišnih stopa plaćenih za zakup slične nekretnine na datom području za relevantni period, te da ih je znatno premašila, onda je na osnovu suda dužan odbiti naplatu zakupnine u dijelu koji premašuje navedene prosječne tržišne stope (str. 22 Rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. novembra 2011. br. 73 "").

Osim toga, ima smisla jasno propisati proceduru povećanja takve naknade. Na primjer, predvidite da ako stanodavac promijeni iznos zakupnine, on mora poslati zakupcu obavijest koju je potpisala odgovarajuća osoba. Pojedine strane čak navode i način (ovjereno pismo sa potvrdom o prijemu, telegram, namjerno) i rok za slanje. Dok se ne ispune navedeni uslovi, iznos zakupnine se smatra nepromijenjenim. Ukoliko se stranke obrate sudu, potrebno je utvrditi činjenicu slanja navedenog obavještenja zakupcu, način i vrijeme slanja istog. Zakupcu se ne može naplatiti kazna (penal) za vrijeme tokom kojeg je nastavio da plaća zakupljenu nekretninu po istoj cijeni, ako nije primio obavještenje ili ga je primio u neodgovarajućem obliku ().

Preporučujemo da u ugovoru o zakupu navedete obavezu strana da zaključe dodatni ugovor u pisanoj formi u slučaju povećanja iznosa zakupnine. Građani i pravna lica mogu slobodno zaključiti ugovor; prinuda na zaključivanje ugovora nije dozvoljena. To znači da ako postoji takav uslov, niko vas neće moći natjerati da zaključite dodatni ugovor, a da bez njegovog zaključenja plaćate zakupninu u povećanom iznosu. Sudovi se također pridržavaju ovog stava, na primjer, Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, čl.

Što se tiče učestalosti promjene veličine zakupnine, ako, u skladu sa zakonom ili ugovorom, najmodavac ima pravo jednostrano promijeniti veličinu zakupnine (), tada se u smislu takve promjene može sačinio ne više od jednom godišnje (klauzula 21 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda RF od 17. novembra 2011. br. 73 "").

Nemojte misliti da uključivanje u ugovor uslova koji predviđa da se zakupnina može promijeniti sporazumno strana u vezi sa određenim okolnostima znači obaveznu promjenu zakupnine u budućnosti. Takav uslov je podređen principu slobode ugovaranja (), koji podrazumeva koordinaciju bez ikakve prinude strana u transakciji da promene obaveze (, odluka Arbitražnog suda Novosibirsk region od 28. maja 2014. godine u predmetu br. A45-5936 / 2014).

MIŠLJENJE

Ekaterina Orlova, direktorica Real Estate Orlova Consulting & Development:

„Osnove za očuvanje nepromijenjenih originalnih ugovora o zakupu su tačan opis predmet zakupa i penala. Da biste to učinili, preporučujem da u ugovoru o zakupu navedete svu pokretnu imovinu u stanu, kao i da navedete o čijem se trošku otklanjaju kvarovi ove imovine koji su nastali bez krivice zakupca. Komunalne usluge su opisane na sličan način (moguće je navesti detalje ugovora sa organizacijama za snabdevanje resursima). Osim toga, naznačite da je promjena uslova ugovora moguća uz pismeni dogovor strana. U dijelu „odgovornost stranaka“ važno je obratiti pažnju na odgovornost zakupodavca u slučaju prijevremenog raskida ugovora na njegovu inicijativu.“

Plaćanje po novim uslovima

SAVJET

Okvirni obrazac ugovora o zakupu možete pogledati u GARANT sistemu. Da biste to učinili, u osnovnoj pretrazi unesite "zakup" i odaberite "Oblici dokumenata".

Ako zakupac nakon prijema obavještenja zakupodavca o povećanju iznosa zakupnine počne plaćati po novoj cijeni, to će značiti njegov pristanak i osporavanje u budućnosti nova vrijednost zakup će postati gotovo nemoguć. Činjenica je da će slanje obavještenja od strane zakupodavca biti izjednačeno s ponudom - ponudom upućenom jednoj ili više konkretnih osoba, koja je sasvim određena i izražava namjeru osobe koja ju je dala da smatra da je zaključila ugovor. dogovor sa primaocem koji će prihvatiti ponudu (). Pristanak na njegovo prihvatanje naziva se prihvatanjem (). Po završetku radnji u roku koji je zakupodavac odredio za ispunjenje uslova ugovora navedenih u ponudi (uključujući plaćanje odgovarajućeg iznosa zakupnine), zakupac prihvata (prihvata) ponudu (). U isto vrijeme, kada se promijeni ugovor o zakupu (odnosno, povećanje zakupnine), obaveze stranaka ostaju u izmijenjenom obliku (). Dakle, vršeći plaćanje uzimajući u obzir povećani zakup, zakupac prihvata uslove ugovora koje je predložio zakupodavac u smislu povećanja cene zakupa (odluka Arbitražnog suda Kemerovske oblasti od 30. juna 2014. u predmetu br. A27-4911 / 2014).

Osim toga, ne preporučujemo potpuno prestanak plaćanja iznajmljene nekretnine, jer zakašnjelo plaćanje povlači za sobom naplatu kamate. Prema navodima zakupca je dužan da na vrijeme plati plaćanje za korištenje nekretnine. Izuzeci od ovog pravila za slučajeve nerazumnog i nezakonitog, po mišljenju zakupca, povećanja veličine zakupa nisu predviđeni građanskim zakonodavstvom. Obaveze se moraju izvršavati uredno u skladu sa uslovima ugovora, zahtjevima zakona i drugih pravnih akata (). Jednostrano odbijanje ispunjenja obaveza nije dozvoljeno (). Ugovorom ili zakonom može se predvideti novčani iznos koji je dužnik dužan da plati poveriocu u slučaju neizvršenja ili nepravilnog izvršenja obaveze, posebno u slučaju kašnjenja u izvršenju (). Dakle, po prestanku plaćanja zakupnine, sud vas može obavezati da platite kazna (penal) (odluka Arbitražnog suda Kemerovske oblasti od 30. juna 2014. u predmetu br. A27-4911 / 2014).

MIŠLJENJE

Anastasia Pomelova, zamenica generalnog direktora VTB Arena Park:

"Što je detaljnije mehanizam obračuna zakupnine, kao i drugih odnosa sa drugom ugovornom stranom, preciziran u ugovoru o zakupu, to su veće šanse da se izbjegnu jednostrane odluke stanodavaca. To znači da neće biti nerješivih sporova. Mislim da je to jedini način koji omogućava zakupcu da održi normalan partnerski odnos sa stanodavcem."

Očigledno je nemoguće natjerati osobu da zaključi sporazum pod određenim uslovima. Međutim, ako je stanodavac zainteresovan da svoj dom iznajmi ne manje nego stanar da ga iznajmi, onda je sasvim moguće razgovarati o uslovima budućeg ugovora i kroz pregovore i zajedničke ustupke doći do odredbi koje će odgovarati obema stranama. Čak i ako strane izgube nešto novca, steći će mir i sigurnost da će u slučaju sukoba moći ići na sud i braniti svoja prava na zakupljenu imovinu.