Chaque locataire court le risque de se trouver dans une situation où le propriétaire augmente le loyer. Il n'est pas toujours clair comment agir correctement dans un tel cas et comment se comporter en tant que locataire. Dans cet article, nous décrirons en détail ce qu'un locataire doit faire dans cette situation et comment éviter l'expulsion.

○ Augmenter le loyer, l'appartement est loué sans contrat.

Si un contrat écrit n'a pas été établi lors de l'emménagement dans un appartement loué, cela laisse une certaine liberté à chaque partie à la transaction. Ainsi, le propriétaire a le droit non seulement d'augmenter le loyer, mais également de modifier les conditions de son paiement. Si des litiges surviennent dans une telle situation, il n'est possible de parvenir à un accord que par la négociation, car le propriétaire peut expulser s'il refuse.

○ Augmenter le loyer, l'appartement est loué sous contrat.

✔ Augmentation unilatérale des paiements.

Si la possibilité d'augmentation n'est pas précisée dans le contrat, le propriétaire ne peut l'augmenter sans l'accord du bailleur.

• "Sauf stipulation contraire du contrat, le montant louer peut être modifié par accord des parties dans les délais prévus par l'accord, mais pas plus d'une fois par an. La loi peut prévoir d'autres périodes minimales pour la révision du montant du loyer pour certains types de bail, ainsi que pour la location de certains types de biens (clause 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie).

Cependant, il convient de garder à l'esprit que dans ce cas, il existe également des restrictions pour le propriétaire. Ainsi, si le contrat stipule que le paiement est effectué en monnaie forte, le propriétaire ne peut établir la procédure de paiement sur la base d'autres conditions.

Dans ce cas, le locataire a le droit de refuser une telle augmentation et cela ne sera pas la base pour résilier le contrat.

✔ Comment le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

De manière légale et en présence d'un accord conclu, le propriétaire peut augmenter le paiement du logement de l'une des manières suivantes :

1. Obtenez le consentement du locataire et mettez l'accord par écrit. La particularité de cette méthode est la nécessité d'obtenir le consentement, sans lequel il est impossible d'établir un document réglementant les modifications de paiement.
2. Prévoir dans l'accord à sa conclusion la possibilité d'augmentation unilatérale à partir d'une certaine date. Dans ce cas, le consentement du locataire n'est pas requis, mais il est nécessaire de lui envoyer un avis des changements de paiement prévus. Dans le même temps, il est nécessaire de prescrire dans l'avis, après quel délai le montant du paiement sera considéré comme modifié. Si vous ignorez ce paragraphe, la taille sera considérée comme modifiée à partir du moment où la notification est reçue.
3. Inclure dans le contrat une augmentation de loyer automatique à la fin d'une année civile du bail. Aucun avis au locataire n'est requis ici, mais la condition doit être aussi claire que possible.

Si le locataire n'est pas d'accord avec une telle augmentation, il peut la contester en intentant une action en justice. Le refus d'être relevé ne peut constituer un motif d'expulsion.

○ Comment se protéger des augmentations de salaire.

Pour éviter une augmentation de loyer, le locataire doit lire attentivement toutes les clauses du contrat lors de sa signature. Il est également important de discuter de toute question litigieuse qui pourrait causer des conflits à l'avenir.

Mais il convient de garder à l'esprit que si l'accord n'indique pas la possibilité de modifier le montant du loyer, le propriétaire n'a pas le droit de l'augmenter sans le consentement du locataire. Si le propriétaire insiste toujours, alors dans ce cas, vous pouvez protéger vos droits en intentant une action en justice pour invalider les changements de paiement dans l'accord. Dans ce cas, il faut joindre une contestation du rapport sur la valeur vénale, qui est établi par le bailleur.

Cependant, il faut être préparé au fait que si le changement de valeur marchande est reconnu comme valide, la demande d'augmentation du paiement sera satisfaite.

○ Propriétaire expulsé pour avoir refusé d'augmenter le loyer.

Le propriétaire de l'appartement ne peut le faire arbitrairement qu'en l'absence de contrat de location. En présence d'un accord conclu, seul l'employeur peut le résilier par anticipation. Le propriétaire doit en faire la demande auprès des autorités judiciaires. Par conséquent, le refus de payer une somme importante ne peut être considéré comme un motif de résiliation du contrat et d'expulsion de l'appartement sans une décision de justice correspondante.

L'employeur peut également saisir le tribunal, sur la base du non-respect par le propriétaire des obligations prévues par la convention.

Ainsi, un maximum de soin et de prudence doit être exercé lors de la conclusion d'un contrat de location. Dans ce cas, il est particulièrement important de prendre en compte la possibilité pour le propriétaire d'augmenter le paiement du logement.

Le propriétaire augmente le loyer unilatéralement. Comment aider un locataire ? (Tkachenko G.)

Date de placement de l'article : 09/03/2015

Les locataires, lors de la signature d'un bail, ne prêtent pas toujours attention à la phrase selon laquelle "le propriétaire peut augmenter unilatéralement le loyer en raison de l'appréciation du dollar ou de l'évolution de la valeur marchande du bail". Mais ils ne tiennent pas compte du fait que le coût du loyer peut finalement augmenter exactement deux fois, voire plus. Ce qu'un locataire peut faire si un bail a déjà été signé et qu'un avis d'augmentation de loyer a été reçu du propriétaire sera discuté dans cet article.

QUE DOIT SAVOIR LE LOCATAIRE ?

1. Au paragraphe 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage Fédération Russe du 11 janvier 2002 N 66 "Aperçu de la pratique de résolution des litiges liés au loyer" a précisé que "lors de l'application du paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, les tribunaux doivent partir du fait qu'au cours de l'année, le la durée du contrat doit rester inchangée, prévoyant pour une entreprise le montant du loyer ou la procédure (mécanisme) de son calcul.
Si le contrat comprend une condition prévoyant la possibilité de modifier le montant du loyer plus d'une fois par an, une telle condition pourrait être considérée comme nulle, en référence au paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie. Par exemple, je citerai la décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 21 février 2011 N VAC-9525/10 dans l'affaire N A75-10558/2009 :
"... conformément au paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie (ci-après dénommé le Code civil de la Fédération de Russie), le montant du loyer, sauf disposition contraire de l'accord, peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus d'une fois par an.La loi peut prévoir d'autres délais minimaux pour la révision du montant du loyer pour certains types de bail, ainsi que pour la location de certains types de biens , devrait être fourni.
En outre, conformément au paragraphe 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11 janvier 2002 N 66 "Examen de la pratique judiciaire dans le règlement des litiges liés au loyer", paragraphe 3 de l'article 614 de le Code civil de la Fédération de Russie contient une règle impérative concernant la fréquence des modifications du montant du loyer, à propos de laquelle les parties ne peuvent pas modifier ou établir dans le contrat une condition différente de celle prévue par cette règle. Par conséquent, la condition du contrat, qui prévoit la possibilité de modifications trimestrielles du montant du loyer, est nulle en vertu de l'article 168 du Code civil de la Fédération de Russie car non conforme à la loi ... "
Cependant, plus tard, l'assemblée plénière de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie dans la résolution n° 73 du 17 novembre 2011 "Sur certaines questions de la pratique de l'application des règles du Code civil de la Fédération de Russie sur un contrat de location" a indiqué dans paragraphe 21 :
"... en vertu du paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, sauf disposition contraire de l'accord, le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus d'une fois par an (dans ce cas, d'autres périodes minimales peuvent être fixées par la loi révision du montant du loyer pour certains types de bail, ainsi que pour le bail de certains types de biens).
Cette norme est dispositive et permet de modifier, par accord des parties, les termes du contrat de bail sur le montant du loyer plus d'une fois par an, y compris dans le cas où il n'y a aucune indication de la possibilité d'un tel changement dans le bail accord lui-même.
Toutefois, si, conformément à la loi ou à l'accord, le bailleur a le droit de modifier unilatéralement le montant du loyer (article 310 du Code civil de la Fédération de Russie), alors, au sens du paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, un tel changement ne peut être effectué par lui pas plus d'une fois par an ... "
Ainsi, le propriétaire a reçu le droit de modifier unilatéralement le montant du loyer, mais une fois par an. Je m'en tiendrai à la décision Cour d'arbitrage du district de Moscou en date du 20 janvier 2015 N F05-15294/2014 dans l'affaire N A40-54476/14 :
"... conformément au paragraphe 6.1 de la convention, compte tenu des dispositions du contrat de bail conclu entre les parties le 28 décembre 1993 N 2720/17, les tarifs de location des locaux ne sont susceptibles d'évolution qu'au 31 décembre 2011, sauf dans les cas prévus aux paragraphes 6.5, 6.6 de la présente convention.
Le propriétaire a le droit de modifier les tarifs de location spécifiés dans le présent contrat en cas de modification centralisée des prix et tarifs des services publics, des taux de base des loyers fonciers, des taxes foncières, des taxes sur le chiffre d'affaires, au prorata du montant de leur augmentation, mais pas plus d'une fois par an ( clause 6.5 de l'accord).
Les tribunaux ont constaté que le demandeur avait informé à plusieurs reprises le défendeur d'une augmentation différente du taux de location avec un calcul détaillé et un accord supplémentaire, auquel ce dernier n'était pas d'accord, à propos duquel le demandeur a déposé cette demande de modification des conditions de location. le contrat N 20/155 du 23.07.2008 en termes de tarifs de location.
Le tribunal, après avoir examiné et évalué les preuves disponibles dans l'affaire, y compris les termes du contrat n° 20/155 en date du 23 juillet 2008, a conclu qu'il n'y avait pas de fondement à la modification des tarifs de location réclamée par le demandeur conformément à l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, compte tenu des circonstances selon lesquelles, à partir du 01/01/2014, le taux de location a été augmenté de 3872,04 roubles. jusqu'à 4015 roubles. pour 1 m² m par an pour les bureaux et à partir de 3002,59 roubles. jusqu'à 3113,94 roubles. pour 1 m² m par an pour l'espace de stockage.
... Des contradictions dans les conclusions du tribunal de cette position juridique, ainsi qu'une interprétation incorrecte par le tribunal des normes de droit matériel dans cette affaire, le conseil judiciaire ne trouve pas ... "
2. Séparément, je noterai les contrats de location conclus pour une durée maximale d'un an. La pratique judiciaire a développé une position selon laquelle le loyer d'une convention conclue pour une durée inférieure à un an (égale à un an) n'est pas susceptible de modification. Par exemple, la décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 27/08/2009 N VAS-10734/09 dans l'affaire N A12-15393/08-C28 :
"... tout en satisfaisant la demande, les tribunaux sont raisonnablement partis de la disposition de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie selon laquelle le locataire est tenu de payer une redevance pour l'utilisation du bien (loyer) en temps opportun.
Conformément au paragraphe 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, sauf disposition contraire de l'accord, le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans les délais stipulés par l'accord, mais pas plus de une fois par an.
Le bail étant conclu pour une durée inférieure à un an, le montant du loyer ne pouvait être modifié.
Sur la base des termes du contrat, la cour d'appel a modifié à juste titre la décision du tribunal de première instance et a recouvré le montant de la dette en fonction du montant du loyer convenu par les parties au moment de la conclusion du contrat. . "
Je citerai également à titre d'exemple le décret du SAF du district de l'Oural du 21 juillet 2010 N F09-5670/10-C6 dans l'affaire N A71-14477/2009 :
"... la société Glavryba (locataire) et la société Aikai (sous-locataire) ont signé un contrat de sous-location immobilière en date du 1er avril 2009 N 310/2009, selon lequel le premier étage a été transféré à la société Aikai pour possession et utilisation temporaires locaux non résidentiels d'une superficie de 381,9 m². m, situé à l'adresse: République Oudmourte, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pour une période du 01/04/2009 au 31/12/2009 inclus pour l'organisation des activités commerciales.
Dans une lettre du 08.06.2009 N 162, la société Glavryba a informé la société Aikai de l'augmentation du loyer du 01.05.2009 à 161 565 roubles. 60 kopecks.
La dette et les pénalités n'ayant pas été entièrement payées par la société Aikai, la société Glavryba a intenté une action en justice devant le tribunal arbitral sur l'affaire en cours d'examen.
Après avoir étudié et évalué dans l'ensemble de la manière prescrite par l'art. 71 du Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie, les preuves disponibles dans le dossier, les tribunaux sont parvenus à une conclusion raisonnable que la présence et les motifs de l'émergence de la dette du défendeur envers le demandeur étaient confirmés. Dans le même temps, les tribunaux ont indiqué que la modification du montant du loyer en vertu de l'accord litigieux après deux mois à compter de la date de sa conclusion contredit le paragraphe 3 de l'art. 614 du Code civil de la Fédération de Russie, sur la base duquel, compte tenu des paiements effectués par la société Aikai, la dette de la société Aikai a été recalculée ... "

1. Même si un accord est signé entre les parties au contrat de bail sur l'augmentation du loyer en vertu d'un contrat conclu pour une durée allant jusqu'à un an ou sur la modification du loyer pour la deuxième fois dans l'année, un tel accord peut être reconnu comme vide. Par exemple, le décret du Service fédéral antimonopole du district Volga-Vyatka du 19 novembre 2009 dans l'affaire N A11-2018/2009 :
"... conformément à l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie, le locataire est tenu de payer une redevance pour l'utilisation du bien (loyer) en temps opportun. La procédure, les conditions et les modalités de paiement du loyer sont déterminées par le contrat de bail (partie 1 de cet article).
Sauf stipulation contraire du contrat, le montant du loyer peut être modifié d'un commun accord entre les parties dans les délais prévus par le contrat, mais pas plus d'une fois par an (Partie 3 du même article).
En raison du fait que les modifications de droit civil du loyer ne sont autorisées qu'une fois par an, le tribunal a reconnu à juste titre comme nul et non avenu (contrairement à la législation en vigueur) le protocole n ° augmenté pour la deuxième fois en un an. Par conséquent, il n'y a pas eu d'augmentation de loyer depuis le 15 novembre 2008 et OAO Saratovstroysteklo n'avait pas le droit d'exiger unilatéralement la résiliation du contrat de location. En conséquence, le contrat de bail, tel que modifié par l'avenant au 12/10/2008 N 5, reste en vigueur jusqu'au 31/12/2009.
Il n'y a pas lieu d'annuler les actes judiciaires attaqués pour les motifs énoncés dans le pourvoi en cassation ... "
2. Le locataire peut invoquer le fait qu'une augmentation unilatérale du loyer par le propriétaire est un abus de droit.
Cette déclaration est confirmée par la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 N 73 (telle que modifiée le 25 janvier 2013) "Sur certaines questions dans la pratique de l'application des règles du Code civil de la Fédération de Russie sur un contrat de location", clause 22 :
"... si, en l'absence de réglementation étatique du loyer, le contrat de bail prévoit le droit du bailleur de modifier unilatéralement sa taille, alors dans les cas où il est prouvé qu'à la suite d'un tel changement unilatéral, il a augmenté de manière disproportionnée par rapport à la variation des taux moyens du marché payés pour la location d'un bien similaire dans la zone donnée pour la période pertinente, et les a largement dépassés, ce qui indique l'abus du droit du bailleur, le tribunal, sur la base du paragraphe 2 de l'article 10 du Code civil de la Fédération de Russie, refuse de percevoir le loyer dans la partie dépassant les taux moyens du marché nommés ... "
À titre d'exemple illustratif, la résolution du tribunal d'arbitrage du district de Sibérie orientale du 20 août 2014 dans l'affaire N A10-1405 / 2013 :
"... comme il ressort du dossier, le demandeur a étayé l'augmentation unilatérale de loyer par les données du rapport d'ARTOKS LLC "Sur l'évaluation de la valeur marchande de l'objet d'expertise" du 20.08.2010 N 143/42- 10/2.
Considérant le litige et évaluant ledit rapport conformément aux règles de l'article 71 du Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie, le tribunal a établi l'utilisation de fausses informations sur les caractéristiques des locaux loués et la violation par l'évaluateur des exigences de la loi sur les activités d'évaluation et les normes d'évaluation fédérales, et n'a donc pas pris en compte le marché, le coût de l'objet d'évaluation est le loyer annuel pour 1 m². m d'espace de stockage, égal à 1884 roubles sans TVA.
Sur la base du rapport N 617 sur l'évaluation de la valeur marchande de la valeur du loyer d'un bien immobilier, réalisée par l'expert LLC "Fonds immobilier de la République de Bouriatie" Sluginova O.L. selon la décision de la Cour d'arbitrage de la République de Bouriatie, le tribunal de première instance a établi la valeur marchande réelle du droit d'utiliser les locaux litigieux sur la base d'un bail.
Les résultats de cette évaluation n'ont pas été contestés par les personnes impliquées dans l'affaire, et aucune divergence entre ce rapport et les exigences de la législation en vigueur n'a été relevée.
Conformément au paragraphe 22 du décret du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 N 73, si, en l'absence de réglementation étatique du loyer, le contrat de bail prévoit le droit du bailleur à unilatéralement changer sa taille, alors dans les cas où il est prouvé qu'à la suite d'un tel changement unilatéral, il a augmenté de manière disproportionnée par rapport à la variation des taux moyens du marché payés pour la location d'un bien similaire dans la zone donnée pour la période correspondante, et a largement dépassé eux, ce qui indique l'abus du droit du propriétaire, le tribunal, sur la base du paragraphe 2 de l'article 10 du Code civil de la Fédération de Russie, refuse de récupérer le loyer dans la partie dépassant les taux moyens du marché nommés.
Sur la base de ce qui précède, après avoir établi qu'à la suite d'une modification unilatérale du loyer annuel par le demandeur, le loyer a augmenté de manière disproportionnée par rapport à la modification des taux moyens du marché payés pour la location d'un bien similaire dans la zone donnée pour la période correspondante , et les a largement dépassés, le tribunal arbitral a correctement résolu le litige en recouvrant la dette à hauteur d'une certaine valeur marchande du bail du bien litigieux et en refusant de satisfaire la demande ... "
3. Si vous êtes sur le point de signer un bail et que votre propriétaire insiste sur son droit de modifier unilatéralement le loyer, alors essayez de stipuler dans le contrat les limites de modification du coût de la redevance ou la procédure de calcul du loyer lorsqu'il augmente . Par exemple, comme ceci : "Le montant du loyer peut être augmenté unilatéralement par le propriétaire, mais pas plus de ___ % du montant du loyer spécifié à la clause ____ de cet accord."
Sinon, le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer de n'importe quel montant.
Résolution du Service fédéral antimonopole du district nord-ouest du 28 janvier 2010 dans l'affaire N A05-7679 / 2009 :
"... il résulte du paragraphe 3.1 de la convention que le montant du loyer peut être augmenté unilatéralement par le bailleur en cas d'augmentation des tarifs d'utilisation terrain sur lequel se trouve le bâtiment, proportionnellement à la superficie des locaux loués, ainsi qu'une augmentation des tarifs des services publics et autres dépenses, y compris pour l'approvisionnement en eau, l'assainissement, le chauffage et l'électricité.
Les tribunaux ont établi et le défendeur ne conteste pas que les tarifs d'approvisionnement en eau et d'assainissement, d'énergie thermique, d'électricité ont été augmentés par rapport à 2008, dans le cadre de laquelle les dépenses du bailleur pour les services d'utilité et d'entretien ont augmenté en conséquence.
L'argument de la défenderesse selon lequel l'augmentation de loyer n'est pas conforme aux termes de l'accord, puisqu'elle a été effectuée d'un montant arbitraire et non proportionné à l'augmentation des coûts, a été à juste titre rejeté par les tribunaux au motif que, ayant prévu dans paragraphe 3.1 de l'accord la possibilité d'une augmentation unilatérale du montant du loyer, les parties n'ont pas fixé une telle augmentation proportionnellement aux dépenses du demandeur encourues pour payer les services publics, et n'ont pas non plus prévu la procédure et n'ont pas établi la calcul appliqué en cas d'augmentation unilatérale de loyer.
Après avoir établi le prix du contrat en un montant monétaire précis au paragraphe 3.1 de l'accord, les parties ont également prévu le droit du locataire d'augmenter unilatéralement le montant du loyer en cas d'augmentation des tarifs d'utilisation d'un terrain terrain, tarifs pour les services publics et l'entretien et autres dépenses.
Ainsi, la modification du loyer à la suite de son ajustement, compte tenu de l'augmentation des tarifs existants, ne contredit pas la norme légale nommée et les termes du contrat ... "

POUR RÉSUMER CE QUI PRÉCÈDE :

1. Après avoir reçu l'avis du propriétaire concernant l'augmentation de loyer, toute communication avec lui doit se faire par écrit avec des marques de réception des documents (lettres, avis, accords) par une personne autorisée avec la date de livraison ou par courrier recommandé avec accusé de réception et inventaire des pièces jointes. Cela peut être nécessaire comme preuve documentaire de vos propos devant le tribunal.
2. Regardez depuis combien de temps votre contrat de bail est conclu : s'il est d'une durée inférieure ou égale à un an, alors les termes du contrat de bail doivent rester inchangés au cours de l'année. Sur la base des informations contenues dans cet article, envoyez à votre propriétaire une réponse motivée à votre avis d'augmentation de loyer.
3. Déterminez si votre situation fait partie de celles décrites dans l'article.
3.1. Si vous avez signé une entente contraire au droit civil en vigueur, allez en cour pour la déclarer nulle et non avenue.
3.2. Si vous constatez que le loyer a augmenté de manière nettement disproportionnée par rapport aux taux du marché, contactez un évaluateur pour déterminer la valeur marchande réelle du droit d'utiliser le bien en vertu des conditions du bail.
Après cela, informez le propriétaire par écrit de votre position et joignez une copie du rapport de l'expert.
Si le propriétaire ne répond pas à vos besoins, vous pouvez demander au tribunal de faire déclarer l'avis d'augmentation de loyer invalide et inapplicable. Par exemple, le décret du Service fédéral antimonopole du district du Nord-Ouest du 22 octobre 2013 dans l'affaire N A05-8698 / 2012.

Dans la législation civile actuelle, les conditions de conclusion d'un contrat de bail sont mal précisées. À cet égard, les locataires peu avertis juridiquement se retrouvent souvent otages des conditions imposées par les propriétaires. Par exemple, des dispositions sur la possibilité d'une augmentation unilatérale du loyer. Cependant, la situation peut facilement être inversée. Pour ce faire, le locataire doit lire attentivement le contrat de location proposé et ne pas être trop paresseux pour s'entendre avec le propriétaire et prescrire les conditions "nécessaires".

Augmenter unilatéralement le montant du loyer

En vertu du principe de la liberté contractuelle, ses termes sont déterminés à la discrétion des parties, sauf lorsque le contenu du terme concerné est prescrit par la loi ou d'autres actes juridiques ( , ). Sur cette base, seules les conditions d'augmentation du loyer directement précisées dans le contrat justifient son augmentation légale (par exemple, s'il est indiqué que " le propriétaire a le droit de réviser unilatéralement le tarif de location en cas de modification du coût des factures de services publics", "le montant du loyer est indexé pas plus d'une fois par an et pas plus de 1%"). Bien sûr, il est avantageux pour tout locataire que, aux termes du contrat, le paiement du bien loué soit une valeur constante et ne soit pas soumis à indexation (c'est-à-dire que le contrat précise un montant fixe du loyer et n'énonce pas la possibilité de l'augmenter ; ou il est directement indiqué que Cependant, tous les propriétaires ne seront pas d'accord avec de telles formulations.Le coût des factures de services publics augmente, le prix du marché de l'immobilier change, les communications et autres équipements s'usent et doivent être remplacés... Tout cela peut entraîner une augmentation du loyer.

Le plus souvent, le loyer mensuel se compose d'un montant de base et d'un montant variable. La part de base peut changer si la situation sur le marché immobilier change. En outre, certains accords prévoient une indexation annuelle de la partie de base du loyer d'un montant déterminé (par exemple, de 1 000 roubles; de 2%) ou de la valeur de l'indice des prix à la consommation (taux d'inflation). La variable comprend les paiements de services publics et d'entretien. Le plus souvent, l'accord établit que le bailleur a le droit de réviser unilatéralement le taux de location en cas de modification du montant des paiements de services publics et d'entretien par les organismes fournisseurs et exploitants.

La directrice générale adjointe de VTB Arena Park, a partagé le modèle de fixation du loyer, qui lui semble le plus optimal. "Nous devons nous éloigner des loyers fixes et variables", estime Anastasia. Selon elle, il est de loin préférable de prescrire le montant du loyer sous forme de formule au contrat et d'indiquer la possibilité (ou l'impossibilité) et la procédure d'indexation de chacune de ses composantes. Par exemple, " le loyer mensuel comprend le taux de base, qui est de 20 000 roubles. et est inchangé ; le coût de l'amortissement des biens, qui est égal à 2 000 roubles. et peut être révisé d'un commun accord entre les parties ; le paiement des factures de services publics, qui est facturé selon le tarif établi par les organismes d'approvisionnement en ressources". Ainsi, si l'un des éléments du loyer est une redevance pour l'entretien et la réparation de l'immeuble et des parties communes, alors le propriétaire ne pourra plus augmenter le loyer, invoquant le fait qu'il a besoin de réparer un ascenseur ou vide-ordures.

Si le bailleur a néanmoins augmenté le montant du loyer, si le locataire n'est pas d'accord avec cette décision, il peut faire appel devant le tribunal. La pratique montre que les tribunaux prennent souvent le parti des locataires, mais le facteur décisif sera les conditions spécifiées dans le contrat de bail.

Si le contrat de bail ne prévoit pas la possibilité de modifier unilatéralement le montant du loyer dans le cadre de l'établissement de la valeur vénale du loyer, le bailleur n'est pas en droit d'exiger le paiement d'un nouveau montant. Cela s'applique même aux cas où les taux de location en vigueur au moment de la conclusion du bail étaient extrêmement bas et ne reflétaient pas la situation du marché immobilier ().

Certaines parties, au contraire, prévoient dans les contrats la possibilité d'une augmentation unilatérale du montant du loyer en raison de l'évolution de la situation du marché. Dans le même temps, si le montant exact du changement n'est pas précisé, un litige peut survenir entre le locataire et le propriétaire. Et puis même la conclusion sur l'augmentation des prix n'aidera pas. "Si le locataire saisit le tribunal, il y apportera bien entendu le rapport d'expertise qui lui conviendra. Et le bailleur, de son côté, apportera également le rapport d'expertise "lui étant favorable". nommer son propre examen, qui alors quelqu'un alors il veut contester. - Anastasia Pomelova s'indigne. Pour éviter de tels litiges épuisants et inutiles, il est beaucoup plus raisonnable de prévoir dans le contrat de location un taux fixe par lequel le loyer peut augmenter (par exemple, de 5% ou le taux de refinancement de la Banque de Russie).

Si un tel litige survenait néanmoins, le locataire doit prouver le fait que le bailleur a abusé de son droit de modifier unilatéralement le montant du loyer. Si le tribunal constate que le loyer a augmenté de manière disproportionnée par rapport à la variation des taux moyens du marché payés pour la location d'un bien similaire dans la zone donnée pour la période concernée, et les a largement dépassés, alors sur la base de la 22 Résolution du Plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17 novembre 2011 n ° 73 "").

En outre, il est logique de prescrire clairement la procédure d'augmentation d'une telle redevance. Par exemple, prévoir que si le bailleur modifie le montant du loyer, ce dernier est tenu d'adresser au locataire un avis signé par la personne compétente. Certaines parties indiquent même le mode (lettre recommandée avec accusé de réception, télégramme, exprès) et le délai d'envoi. Jusqu'à la réalisation des conditions ci-dessus, le montant du loyer sera réputé inchangé. Si les parties s'adressent au tribunal, il est nécessaire d'établir le fait d'envoyer l'avis spécifié au locataire, le mode et le délai d'envoi. Le locataire ne peut se voir imputer une pénalité (pénalité) pour le temps pendant lequel il a continué à payer le bien loué au prix précédent, s'il n'a pas reçu d'avis ou l'a reçu sous une forme irrégulière ().

Nous recommandons de préciser dans le contrat de bail l'obligation des parties de conclure un avenant écrit en cas d'augmentation du montant du loyer. Selon, les citoyens et les personnes morales sont libres de conclure un accord ; la coercition pour conclure un contrat n'est pas autorisée. Cela signifie que s'il existe une telle condition, personne ne pourra vous obliger à conclure un accord supplémentaire, et sans sa conclusion, à payer un loyer majoré. Cette position est également occupée par les tribunaux, par exemple le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie en.

En ce qui concerne la fréquence de modification du montant du loyer, si, conformément à la loi ou à l'accord, le propriétaire a le droit de modifier unilatéralement le montant du loyer (), alors, au sens, un tel changement peut être effectué par lui pas plus d'une fois par an (paragraphe 21 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage RF du 17 novembre 2011 n ° 73 "").

Vous ne devez pas penser que l'inclusion dans le contrat d'une condition établissant que le loyer peut être modifié par accord des parties en raison de certaines circonstances signifie une modification obligatoire du loyer à l'avenir. Une telle condition est soumise au principe de la liberté contractuelle (), qui implique un accord sans aucune coercition des parties à la transaction pour modifier les obligations (, décision du tribunal arbitral Région de Novossibirsk en date du 28 mai 2014 dans l'affaire n° A45-5936/2014,).

AVIS

Ekaterina Orlova, directrice de Real Estate Orlova Consulting & Development :

"Les bases pour maintenir inchangées les modalités de location d'origine sont description exacte sous réserve de bail et de pénalités. Pour ce faire, je recommande d'énumérer dans le contrat de bail tous les biens meubles situés dans l'appartement, ainsi que de prescrire à la charge de qui les dysfonctionnements de ce bien survenus sans faute du locataire sont éliminés. Les utilités sont décrites de manière similaire (il est possible d'indiquer les détails des contrats avec les organismes fournisseurs de ressources). De plus, indiquer que des modifications des termes du contrat sont possibles avec l'accord écrit des parties. Dans la rubrique "responsabilité des parties", il est important de faire attention à la responsabilité du bailleur en cas de rupture anticipée du contrat à son initiative.

Paiement dans de nouvelles conditions

CONSEILS

Vous pouvez visualiser une forme approximative d'un contrat de location dans le système GARANT. Pour ce faire, dans la recherche de base, saisissez "contrat de location" et sélectionnez "Formulaires de documents".

Si, après avoir reçu un avis du propriétaire concernant l'augmentation du montant du loyer, le locataire commence à payer au nouveau taux, cela signifiera son consentement et sa contestation à l'avenir nouvelle valeur le loyer devient presque impossible. Le fait est que la direction de la notification par le propriétaire sera assimilée à une offre - une offre adressée à une ou plusieurs personnes déterminées, qui est tout à fait précise et exprime l'intention de la personne qui l'a faite de se considérer comme ayant conclu un un accord avec le destinataire qui acceptera l'offre (). Le consentement à son acceptation est appelé acceptation (). Lors de l'exécution d'actions dans le délai fixé par le bailleur pour remplir les conditions du contrat spécifié dans l'offre (y compris le paiement du montant approprié du loyer), le locataire accepte (accepte) l'offre (). Dans le même temps, lors de la modification du contrat de bail (à savoir, augmentation du loyer), les obligations des parties restent sous une forme modifiée (). Ainsi, en effectuant le paiement en tenant compte de l'augmentation du montant du loyer, le locataire accepte les termes du contrat proposé par le propriétaire en termes d'augmentation du coût du loyer (décision du tribunal arbitral de la région de Kemerovo en date du 30 juin 2014 en affaire n° A27-4911/2014).

De plus, nous ne vous recommandons pas du tout d'arrêter de payer pour un bien loué, car un retard de paiement entraîne l'imposition d'une pénalité (pénalité). Selon le locataire, le locataire est tenu de payer une redevance pour l'utilisation de la propriété en temps opportun. Les exceptions à cette règle pour les cas d'augmentation déraisonnable et illégale, de l'avis du locataire, du montant du loyer par le droit civil ne sont pas prévues. Les obligations doivent être correctement exécutées conformément aux termes du contrat, aux exigences de la loi et des autres actes juridiques (). Le refus unilatéral de remplir ses obligations n'est pas autorisé (). Une convention ou une loi peut prévoir une somme d'argent que le débiteur est tenu de verser au créancier en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution de l'obligation, notamment en cas de retard d'exécution (). Ainsi, en cas de cessation du paiement du loyer, le tribunal peut vous obliger à payer une amende (pénalités) (décision du tribunal arbitral de la région de Kemerovo du 30 juin 2014 dans l'affaire n° A27-4911/2014).

AVIS

Anastasia Pomelova, directrice générale adjointe de VTB Arena Park :

"Plus le contrat de bail précise le mécanisme de calcul du loyer, ainsi que les autres relations avec la contrepartie, plus il y a de chances d'échapper aux décisions unilatérales des propriétaires. Cela signifie qu'il n'y aura pas litiges insolubles Je pense que c'est le seul moyen qui permette au locataire de maintenir des relations de partenariat normales avec le propriétaire.

Évidemment, il est impossible d'obliger une personne à conclure un accord à certaines conditions. Cependant, si le propriétaire n'est pas moins intéressé à louer son logement que le locataire à le louer, alors il est tout à fait réaliste de discuter des termes d'un futur contrat et, par des négociations et des concessions conjointes, d'arriver à des termes qui conviendront aux deux des soirées. Et même si les parties perdent une certaine somme d'argent, elles gagneront la tranquillité d'esprit et la confiance qu'en cas de conflit, elles pourront aller en justice et défendre leurs droits sur le bien loué.

Tout type de service ou de produit a son propre prix, et cela se produit également avec la location d'un appartement. Lorsqu'il parle de location, le propriétaire vous indique le coût de l'appartement, que vous devez payer mensuellement. Cela pourrait-il signifier que le montant est déjà définitif et non sujet à changement ? Ou il peut y avoir des nuances où le propriétaire peut vous demander une somme importante ?
La première chose à mentionner est le paiement fixe, qui est spécifié dans le contrat lui-même. Le document signé doit nécessairement contenir des données sur le montant et la période pendant laquelle le propriétaire de cet appartement n'a pas le droit de modifier le montant spécifié.
La question se pose : pourquoi le propriétaire de l'appartement peut-il soudainement exiger comme ça de payer plus ? La réponse est très simple. Il vous semble que si vous le souhaitez, vous pouvez facilement déménager pour vivre dans un autre appartement avec louer qui vous conviendra. Les locataires râlent souvent, mais pour ne pas chercher un autre appartement et ne pas s'embêter à déménager, ils font des concessions et acceptent une augmentation de prix. Sachant cela, certains propriétaires baissent délibérément le prix dès le début, pour le faire remonter plus tard, lorsque le locataire a déjà accepté les conditions précédentes.
Louer un appartement par l'intermédiaire d'une connaissance est une option très intéressante, les prix sont incroyablement bas et tout semble aller bien. Mais cela ne signifie pas que si un ami a des problèmes ou a besoin d'argent, il n'augmentera pas le coût d'un appartement. Dans une telle situation, vous vous sentirez vous-même mal à l'aise lorsqu'il s'agit d'un ami. Souvent, les propriétaires vous mettent dans une position délicate pour que vous payiez plus et que vous vous sentiez comme un égal.
Il existe également un concept de nature non juridique tel que la dépréciation d'un appartement. Il se peut que le locataire ait vécu longtemps dans l'appartement et que l'état était le même. Tout s'use et doit être réparé, l'usure des choses est irréversible.
Si l'on prend par exemple le coût d'une lampe cassée, que vous pouvez compenser, et d'un papier peint qui peut coller, alors le montant est incommensurable. Habituellement, tous ces détails sont inclus dans le prix de la location.
La question du choix d'un appartement doit être prise très au sérieux, vous devez vérifier attentivement tous les documents, ne contacter que des personnes fiables ou trouver une agence qui vous aidera à conclure la transaction. Ne faites confiance qu'à vous-même et n'avez pas besoin d'écouter les étrangers. Quand une personne a de l'argent, tout le monde s'efforce de profiter et de s'immiscer dans tout, donc tout le monde ne peut pas faire confiance. Il est important de faire initialement attention au coût du loyer, afin que plus tard il n'y ait pas de problèmes. Il est également très important de faire attention à la rédaction du contrat, celui-ci doit clairement énoncer tous les points. Vous ne pouvez pas vous laisser tromper si vous êtes trop crédule, il vaut mieux utiliser les services d'agents, car ils feront tout pour vous : ils établiront un accord et ne permettront pas la tromperie.