La loi russe permet aux personnes de percevoir un revenu provenant d'un logement locatif. Le Code du logement définit les règles de base pour une telle opération : qui a le droit de louer un appartement, quels sont les droits du locataire et du bailleur, ce qui peut entraîner la résiliation anticipée du bail. Et bien que la législation n'oblige pas à louer un logement uniquement après la rédaction du contrat, un tel document est largement nécessaire pour minimiser les risques éventuels tant pour le locataire que pour le locataire.
Aujourd'hui, nous parlerons en détail de la façon de louer correctement un appartement, de le faire de manière indépendante et conformément à la loi, avec le paiement de toutes les taxes dues.
À quels risques un propriétaire peut-il être exposé ?
La location informelle pose de nombreux problèmes. Des difficultés avec les autorités de l'État peuvent survenir, cela peut également entraîner de graves dommages à l'appartement et même sa perte.
Principaux risques :
- Amendes et sanctions pénales. Selon la loi, les revenus d'un appartement loué sont soumis à l'impôt. S'il s'avère que le propriétaire n'a pas soumis de déclaration de revenus et n'a pas payé d'impôts, il est menacé d'amendes considérables et même d'emprisonnement pour une période de six mois (avec le montant des impôts impayés de cent à cinq cent mille) pour trois ans (avec un montant d'impôts impayés d'un demi-million de roubles et plus). ).
- Dommages à la propriété ou à l'appartement. Si le logement a été loué sans contrat approprié, il est très difficile de prouver qu'il manquait une sorte d'équipement dans l'appartement, que les fenêtres et les portes étaient intactes auparavant et qu'il n'y avait aucune trace de peinture et de feutres sur les murs.
- Dépenses imprévues. Ils peuvent apparaître si le locataire laisse derrière lui des dettes pour les services publics. Les factures de téléphone peuvent être les plus importantes, par exemple, si l'employeur décide de « chatter » avec l'un des proches vivant à l'autre bout du monde.
- Fraude de l'employeur. Il y a des cas, par exemple, lorsqu'une personne a loué une maison et que des personnes complètement différentes se sont trouvées dans l'appartement, qui avaient déjà conclu un accord avec le locataire, sans le consentement du propriétaire. Dans certains appartements, ils peuvent, par exemple, ouvrir une maison close, ou y installer un groupe de citoyens venus travailler pays voisins(jusqu'à 20 personnes peuvent vivre sous un même toit).
Instructions étape par étape sur la façon de louer légalement un appartement
Nous organisons une assurance
La première chose à faire avant de louer un appartement est de l'assurer. Cela rendra les propriétaires plus confiants. L'assurance doit prévoir des options en cas d'inondation, d'incendie, d'explosion de gaz domestique, de dégradation de la décoration intérieure. A noter que pour les logements locatifs, il existe un coefficient d'assurance majoré.
Nous obtenons le consentement des propriétaires, voisins ou bailleurs
Pour louer un logement, vous devez obtenir le consentement de tous les propriétaires de l'appartement et, dans certains cas, la loi prévoit la coordination d'une telle opération avec les voisins ou le propriétaire.
L'accord du propriétaire est requis si :
- appartement municipal;
- chambre non privatisée dans la "commune" ;
- appartement non privatisé.
Le consentement des voisins est requis en cas de location :
- chambre privée dans appartement communal;
- chambre non privatisée dans un appartement communal ;
Trouver des locataires
La meilleure façon de trouver un locataire est par l'intermédiaire de parents ou d'amis. Cependant, n'ayez pas peur de faire de la publicité via Internet ou des sources imprimées. Une autre chose est que lorsque vous montrez un appartement, vous ne pouvez pas rencontrer des visiteurs seuls, il est préférable d'appeler d'abord quelqu'un de votre famille ou de vos voisins. On ne peut pas dire que lors de la location d'un logement, il vaut mieux privilégier les couples mariés ou les étudiants. Il n'existe pas de moyen universel de savoir à l'avance à quel point un employeur sera consciencieux ; très probablement, cela ne peut être compris qu'après une conversation personnelle. Il existe des méthodes spéciales de contrôle des employeurs. Par exemple, la validité des données du passeport peut être vérifiée sur le site Web http://services.fms.gov.ru/, et pour connaître la solvabilité d'une personne, il suffit de lui demander une attestation de revenu.
Le locataire peut également demander au propriétaire des documents confirmant qu'il est propriétaire de l'appartement. C'est le droit du propriétaire de montrer ces documents ou non. Mais en aucun cas vous ne devez donner les originaux à l'employeur, laissez-le simplement les regarder et les rendre immédiatement.
Nous rédigeons un contrat
Un bail ou contrat de bail est le document principal qui précise toutes les clauses du bail, les droits et obligations des parties à la transaction. Bien que ce contrat soit souvent appelé contrat de bail, il faut savoir qu'un tel document n'est établi que si le logement est loué à une personne morale, mais si le logement est loué à un particulier, un contrat de location est conclu. Le premier est soumis à enregistrement obligatoire s'il est établi pour une période d'un an ou plus, et le contrat de location n'est soumis à aucun enregistrement obligatoire en vertu d'aucune condition d'enregistrement.
Clauses obligatoires du contrat :
- qui conclut la transaction (vous devez spécifier les données exactes du passeport);
- quel est le montant du loyer, le moment du paiement de l'argent, les conditions dans lesquelles le montant du loyer peut changer ;
- si un dépôt de garantie sera facturé, auquel cas le propriétaire peut garder les fonds pour lui-même ;
- à quelle fréquence l'appartement sera vérifié par le propriétaire ;
- qui paiera les factures de services publics (si l'employeur prend en charge cette fonction, il est nécessaire de convenir qu'il conserve tous les reçus et montre les données de tous les compteurs);
- quelles sont les restrictions d'utilisation de l'appartement, des appareils électriques ;
- si les réparations ou l'achat d'appareils électroménagers seront effectués aux frais du paiement de l'appartement.
Les clauses impératives du contrat se trouvent dans le Code civil Fédération Russe(dans les chapitres 34 et 35). Un tel accord peut être rédigé indépendamment, mais le document aura une plus grande force juridique s'il est conclu par un notaire.
Un autre conseil important : il est souhaitable de conclure un contrat de travail pour une durée n'excédant pas 11 mois. La législation russe fait encore écho aux règles soviétiques pour la livraison et la location de logements. Ensuite, afin de protéger le locataire, la loi prévoyait que si le locataire habitait l'appartement depuis plus de 11 mois, il pouvait prétendre habiter l'appartement même après la résiliation du contrat, par exemple en cas de difficultés matérielles, d'une maladie grave, et le tribunal pourrait bien trancher en sa faveur. Étant donné que ces dispositions sont restées dans la législation moderne, il est préférable de ne pas conclure d'accord pendant une période plus longue.
Nous rédigeons un acte d'acceptation et de transfert de l'appartement
Il s'agit d'un document supplémentaire qui indique quels équipements et meubles se trouvent dans l'appartement au moment de son installation par de nouveaux résidents, dans quel état se trouve l'appartement. L'acte doit indiquer à la fois les équipements utilisables, les meubles, afin de récupérer auprès du locataire en cas de panne ou de dommage, et les appareils cassés ou les parties endommagées de l'appartement, afin que le locataire soit sûr qu'il ne sera pas accusé d'endommager des choses plus tard . L'acte, comme le contrat, est signé en double exemplaire et reste entre les mains de chacune des parties.
Nous rédigeons des reçus
Une fois le contrat établi, le certificat d'acceptation est signé, les clés doivent être remises aux locataires, et en retour, recevoir de l'argent pour le premier mois de résidence (ou pour plusieurs mois, ainsi qu'une caution, tout dépend selon les termes du bail convenu entre les parties). Le bailleur peut laisser au locataire une quittance qu'il a reçu telle ou telle somme au titre de la location du logement, et le locataire en retour remet une quittance pour la remise des clefs. Le reçu doit contenir les données du passeport, la date de l'opération et une signature.
Résoudre les problèmes fiscaux
La législation de la Fédération de Russie prévoit plusieurs options d'imposition pour ceux qui louent leur logement. Pour personnes la procédure standard de paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Un entrepreneur individuel peut choisir parmi plusieurs options :
- payer des impôts sur mode général Imposition;
- payer selon le régime fiscal simplifié ;
- appliquer le système d'imposition des brevets.
Si nous parlons du régime fiscal général, le propriétaire devra payer des impôts de 13% sur le revenu. Chaque année, du 1er janvier à fin avril, vous devez déposer une déclaration de revenus auprès de l'administration fiscale du lieu de résidence. Mais vous devez d'abord calculer quel est le bénéfice du bail et quel est le montant requis de 13%: cet argent doit être transféré à la banque sur le compte fiscal (avant le 15 juillet de l'année en cours) et la réception du la transaction bancaire doit être soumise à l'administration fiscale accompagnée des documents confirmant que le calcul a été effectué correctement (contrat de bail, relevés bancaires).
Lors de la location d'un appartement municipal, il peut être nécessaire de s'inscrire auprès d'institutions spéciales relevant de la municipalité, mais cette condition est consultative et non obligatoire.
Il convient de noter que ce instruction étape par étape est tout à fait viable et vous permet de louer un appartement légalement, si vous le faites vous-même, sans l'intervention d'entreprises impliquées dans le logement locatif. Si vous contactez l'entreprise, vous n'aurez pas à vous soucier de bon nombre de ces points : ils vous aideront à trouver un locataire et à rédiger un contrat correct, mais vous devrez toujours décider vous-même de la question fiscale.
Si vous avez des questions ou avez besoin d'aide pour préparer vos déclarations de revenus, notre avocat de service est prêt à vous aider rapidement.
Les propriétaires qui louent des appartements savent par expérience à quel point il peut être difficile de le faire par eux-mêmes. Vous devez placer la bonne annonce, parler au téléphone avec des locataires potentiels, montrer l'appartement et bien plus encore. Je loue des appartements depuis plus de 10 ans. Loué à un contingent complètement différent: des couples avec enfants et se terminant par les Chinois et les Vietnamiens. Beaucoup de mes anciens résidents veulent revenir vers moi, je continue à communiquer avec certains d'entre eux : je me fais couper les cheveux, je consulte, j'appelle pour des réparations.
On me pose souvent des questions :
- Comment trouver de bons locataires ?
- Comment ne pas s'embrouiller dans la procédure de location d'un appartement ?
- Que faut-il prévoir ?
Je suggère d'utiliser des instructions étape par étape.
La première étape. Étude de marché
Avant de louer un appartement, vous devez faire des recherches sur le marché du logement locatif et faire au moins une analyse minimale des concurrents.
En étudiant les principaux sites de location de biens immobiliers, faites attention aux prix, aux photos des appartements, au texte de l'annonce, aux meubles et aux appareils électroménagers de l'appartement.
Le prix de la location n'est pas seulement influencé par la qualité de la réparation. Le coût est déterminé par l'emplacement, la qualité et l'état de la maison elle-même, l'accessibilité des transports et un certain nombre d'autres facteurs. Il est conseillé de comparer le niveau des prix des logements avec la localisation de l'appartement dans votre ville/quartier et la présence de meubles et d'électroménagers dans celui-ci. De plus, vous savez très probablement à quel type d'appartement appartient votre appartement : classe économique, classe affaires ou suite.
Ensemble, vos recherches permettront non seulement de déterminer le prix de location d'un appartement, mais aussi de dresser un portrait des locataires potentiels.
Deuxième étape. Préparation d'un appartement à louer
Comment préparer un appartement pour l'accueil de nouveaux locataires ?
Si nous parlons d'un appartement de classe économique, l'essentiel est de le rendre présentable, mais de ne pas en faire trop avec les réparations, car vos coûts risquent de ne pas être rentables avant longtemps.
La première chose à faire est de sortir tous les déchets. Vérifiez ensuite la plomberie et l'électricité : cela vous protégera, ainsi que votre locataire, d'éventuels problèmes. Vous n'avez pas changé de fond d'écran depuis longtemps ? Le linoléum n'est pas bon, mais au plafond il y a des taches d'anciennes fuites ? Changer!
Même avec des réparations cosmétiques mineures, votre appartement prendra une apparence plus soignée et rangée, ce qui affectera au mieux la recherche de locataires.
Assurez-vous de laver, repasser et polir tout ce que vous pouvez jusqu'à ce qu'il brille - laissez-le briller et briller !
Meublez l'appartement avec le plus nécessaire et n'oubliez pas les appareils électroménagers : réfrigérateur, lave-linge, TV. Mais rappelez-vous, si vous louez un appartement économique et y installez des appareils électroménagers coûteux, alors louer va grandir un peu. Mais si les locataires cassent votre superélectronique, vous subirez des pertes importantes. Cependant, dans tous les cas, vous ne devez pas remplir l'appartement jusqu'aux yeux. Il arrive souvent que les locataires n'aient pas besoin de meubles ou d'appareils électroménagers - ils emménagent avec les leurs.
S'il reste des effets personnels dans l'appartement, il est préférable de les emporter. Payez toutes les dettes existantes pour un appartement communal, éteignez le téléphone fixe, ou au moins le "huit".
Si la conversation porte sur un appartement d'une classe supérieure, il est conseillé de la mettre en ordre. Ainsi, vous augmenterez son statut et pourrez trouver des locataires convenables.
Troisième étape. Prendre une photo de l'appartement
Le choix d'un appartement commence par des photos, cette étape est donc extrêmement importante. Le type de photos que vous accompagnez dans votre annonce de location d'appartement détermine en grande partie la rapidité avec laquelle vous trouvez des locataires. Il est nécessaire de montrer les avantages de l'appartement loué avec beaucoup de compétence. Je n'insiste pas sur les photos professionnelles pour lesquelles il faut débourser de l'argent. Mais si vous le souhaitez, vous pouvez prendre de superbes photos vous-même.
Avant de prendre des photos, regardez à nouveau autour de l'appartement, créez du confort. Faites en sorte que vous vouliez vous-même louer votre appartement ! Il est préférable de prendre des photos par temps ensoleillé. Ne soyez pas radin, prenez beaucoup de photos, bonnes et différentes. N'oubliez pas la salle de bain avec WC, cuisine et couloir. Plus il y a de qualité et belles photos vous ajoutez à votre annonce, plus il sera facile pour les locataires de prendre une décision et de louer exactement votre appartement !
Quatrième étape. Rédaction d'une annonce
Notre objectif est de rédiger une excellente annonce pour la location d'un appartement. Presque un chef d'oeuvre. Pour ce faire, nous indiquons dans l'annonce tous les plus. Et plus. Assurez-vous d'écrire si vous avez effectué des réparations. Balcon, salle de bain séparée ou combinée, coin cuisine - tout cela doit être reflété dans l'annonce. Afin de ne pas réinventer la roue, choisissez les cinq meilleures, selon vous, des annonces diffusées sur le site. Prenez-leur ce qui convient à votre appartement et ajoutez-y Information additionnelle sur les meubles, les appareils électroménagers et les excellents voisins dans l'appartement.
Si vous n'êtes pas prêt à louer votre appartement à des locataires avec enfants, animaux, fumeurs, préférez les locataires d'une certaine nationalité - tout cela doit également être indiqué dans l'annonce.
Votre annonce devrait idéalement suivre la formule AIDA (Attention, Intérêt, Désir, Action). Il devrait être tel que les locataires veuillent non seulement louer votre appartement, mais veulent prendre le téléphone de toute urgence et vous appeler, craignant que l'appartement ne leur soit enlevé sous le nez.
Lorsque vous écrivez votre annonce, assurez-vous de vérifier le texte pour les erreurs grammaticales et les fautes de frappe.
Cinquième étape. Nous plaçons une annonce sur le site
Je vous conseille de passer une annonce sur les meilleurs sites. Tous sont entendus. En cas de doute, demandez à vos amis ou collègues quelles bases de données ils utilisent pour chercher un appartement ou louer le leur. Pas besoin de placer une annonce sur des dizaines de sites. Placement généralement suffisant sur plusieurs ressources de notation.
Habituellement, nous ne payons pas d'argent pour soumettre une annonce. Mais, comme le montre la pratique, dans l'état actuel du marché du logement locatif, il vaut la peine de placer des annonces payantes. Le taux de location d'un appartement dans ce cas augmente considérablement.
Oh, et n'oubliez pas la photo ! Le meilleur. Et plus.
Sixième étape. Nous communiquons par téléphone
Et donc vous avez attendu les premiers appels. Parlez calmement et en toute confiance. Ne vous contentez pas de répondre vous-même aux questions, mais clarifiez également les informations sur les locataires potentiels. Peut-être que quelque chose ne vous conviendra pas chez les locataires déjà en train d'avoir une conversation téléphonique, alors pourquoi perdre du temps à inspecter l'appartement ? Assurez-vous de vous renseigner sur la composition et le nombre de résidents. N'ayez pas peur de demander ce qu'il y a dans l'annonce. Si vous ne souhaitez pas laisser les résidents avec un chien, il ne sera pas superflu de clarifier à nouveau la présence d'animaux domestiques.
Si tout vous convient ainsi qu'aux locataires potentiels, faites visiter l'appartement.
Selon mon expérience, il est préférable de programmer des réunions à peu près au même moment avec une différence de 10 à 20 minutes pour plusieurs locataires à la fois. Tout le monde ne vient pas à la réunion. Pouvez-vous imaginer à quel point c'est frustrant lorsque vous perdez du temps, que vous arrivez et que personne ne s'est présenté ? Alors ne soyez pas timide : c'est un marché. Je vous rassure, les locataires s'entendent de la même manière pour une journée avec plusieurs copropriétaires à la fois et choisissent ce qui leur convient.
Septième étape. Nous montrons l'appartement
Il est conseillé d'arriver un peu plus tôt que les locataires potentiels. Aérez l'appartement, ouvrez les rideaux ou allumez la lumière, ajoutez une musique agréable - créez une sensation de chaleur et de confort.
Si vous aimez les locataires, faites-les tomber amoureux de votre appartement. Ne les suivez pas en silence, ne répondez qu'aux questions. Parle, montre, raconte histoires courtes liés à l'appartement, donnez des arguments en votre faveur. Essayez de vous faire plaisir. En d'autres termes, soyez un bon vendeur de vous-même !
Si les locataires vous croient, alors les chances qu'ils louent votre appartement seront beaucoup plus grandes.
Si les visiteurs ne sont pas prêts à prendre une décision tout de suite, ne marmonnez pas quelque chose d'inarticulé dans votre souffle : je sais de ma propre expérience que beaucoup de ceux qui sont partis reviennent.
Huitième étape. Nous signons un accord
Nous avons donc trouvé nos locataires idéaux ! Eh bien, pas idéal, mais tout à fait approprié pour nous. C'est une question de contrat. Préparez-le à l'avance en double exemplaire. Il existe de nombreux types de contrats. Lequel choisir dépend de vous. N'oubliez pas de ne mentionner que les éléments nécessaires dans le contrat, le montant du dépôt de garantie, de relever tous les compteurs et de prendre une photo du passeport du locataire.
Conclusion
L'appartement a été loué. Nous ouvrons une bouteille de champagne. Vous pouvez trouver certains de ces éléments inutiles. Mais je vous assure, j'ai fait tout cela exactement pendant de nombreuses années (à l'exception des réparations) et je peux dire que la mise en œuvre pas à pas de la notice ne prend pas beaucoup de temps, mais au contraire, elle structure le travail et facilite le processus de location d'un appartement.
Je serai heureux si cela vous aide aussi.
La demande sur le marché locatif de Moscou est apparue avant même la formation du marché lui-même et a toujours été assez active - à l'exception de périodes très désastreuses où ... c'était juste le cas. En principe, si le prix et la qualité sont dans un rapport adéquat, il ne devrait y avoir aucun problème de livraison. Nous avons déjà écrit sur la façon d'accélérer ce processus en ajustant les caractéristiques de l'appartement aux exigences du locataire. Mais il existe également des exigences non standard - nous en parlerons aujourd'hui.
Pair et impair
"Étant donné que la part des locataires qui formulent des exigences non standard pour les logements locatifs est très faible et ne représente pas plus de 5% du nombre total de demandes, il n'y a que quelques offres inhabituelles", explique Galina Kiseleva, responsable de l'appartement. service de location à Inkom-Nedvizhimost. Le plus souvent, dans ces 5% d'appels non standards, il y a des exigences basées sur des idées de numéros "chanceux" ou "malchanceux".
"Beaucoup de locataires demandent à récupérer un appartement avec le chiffre 7 dans le numéro", cite l'expert dans ses statistiques. - Les logements aux 3e, 5e ou 7e étages sont particulièrement populaires parmi ce groupe de clients, ainsi que dans les maisons portant ce numéro, situées nécessairement du côté impair de la rue. Concernant le nombre 13, les avis divergent - certains sont catégoriquement contre le fait de vivre dans de tels "mauvais" appartements, tandis que d'autres, au contraire, cherchent à s'installer ici, se référant à l'aura particulière et à l'esprit mystique d'une telle habitation.
Le deuxième "problème" le plus populaire est le Feng Shui. Les appartements situés dans des maisons éloignées des autoroutes très fréquentées, des zones industrielles, des décharges, des dépotoirs et des marécages sont favorables à la vie (cependant, cela est compréhensible sans les pratiques orientales).
Georgy Dzagurov, PDG de Penny Lane Realty, cite un cas amusant de ce genre : "Avant de signer le bail, le client a invité un consultant Feng Shui, qui a dit que la partie féminine de cet appartement était dans les toilettes, ce qui signifie que son personnel la vie sera en danger. En conséquence, la transaction n'a pas eu lieu et le client cherchait depuis longtemps une option appropriée. En général, comme le dit Galina Kiseleva, ces locataires sont généralement stricts quant à l'emplacement de la maison et à l'aménagement de l'appartement: «Il doit y avoir un jardin devant la maison (pour que l'énergie positive« coule »dans la maison) , et une rivière coule à proximité. Aussi, ces clients sont-ils trop exigeants sur l'aménagement et la décoration intérieure des logements. Par exemple, les intérieurs doivent avoir un minimum de couleurs sombres et des angles vifs qui dégagent une énergie « négative ».
"Beaucoup de gens suivent les règles du feng shui et viennent dans un appartement avec une boussole pour ranger les objets d'intérieur sans perturber l'énergie positive de la maison", ajoute Galina Fabritskaya, responsable du service de location chez Peresvet-Nedvizhimost.
... Essai routier, poltergeist et aquarium de 100 litres
« En 2011, nous avons été confrontés à diverses demandes atypiques et originales de locataires, poursuit Georgy Dzagurov. - Par exemple, un étranger a demandé un "test drive" de logement. Il souhaitait vivre plusieurs jours dans l'appartement choisi pour vérifier son confort, le bruit des voisins, le fonctionnement des équipements. Le propriétaire a refusé cette demande, bien que le client ait affirmé qu'il s'agissait d'une pratique courante dans l'Ouest. En conséquence, le locataire a quand même emménagé dans l'appartement sans résidence d'essai. Autre cas de la pratique de l'agence : une famille coréenne composée de 4 personnes a exigé l'installation d'un réfrigérateur supplémentaire, car un ne leur suffirait pas. Et une deuxième machine à laver (afin de ne pas laver les vêtements et les serpillières dans une seule unité).
"Il y a des personnes différentes derrière chaque demande, parfois leurs exigences ou leurs descriptions d'eux-mêmes sont très drôles", partage ses observations. Maria Zhukova, première directrice adjointe de la société, et donne des exemples de demandes à l'agence: «une chambre dans le centre-ville, coûtant jusqu'à 13 000 roubles. /mois 2 filles et un chat castré loueront » ou « une famille louera un appartement à un prix allant jusqu'à 150 000 roubles / mois, une condition préalable est la présence d'un aquarium dans l'appartement avec un volume allant jusqu'à 100 litres.
« Les fans de mysticisme et de surnaturel demandent à trouver un appartement avec des fantômes et des poltergeists. Certains d'entre eux sont vivement intéressés à savoir si un brownie peut vivre dans un appartement loué et à quel point il se manifeste activement, explique Galina Kiseleva. "Et enfin, les locataires qui souhaitent louer un appartement avec un" zeste "à l'intérieur clôturent la liste des exigences curieuses - un plafond en miroir, une cuvette de toilette dorée, des murs en fourrure, des meubles décorés de strass, une cheminée gothique, etc."
D'ailleurs, les demandes atypiques arrivent plus souvent à l'agence que les objets atypiques recherchés. À titre d'exemple, Maria Zhukova cite un appartement d'une pièce sur la place Preobrazhenskaya, situé au 2e étage d'un immeuble de cinq étages : « L'appartement est inachevé, sans plomberie. Loyer pour 10 mille roubles par mois. Peut-être sous l'entrepôt, propose le propriétaire. Un objet aussi atypique ne trouve plus de locataire depuis plusieurs mois maintenant. “A Patriarch's Ponds, un appartement a été loué dans une vieille maison avec une sortie séparée sur le toit, où se trouvait un espace barbecue. Cet appartement coûte 6 000 $ par mois », Galina Fabritskaya partage son exemple. Mais, cependant, il faut bien l'admettre : presque toute offre insolite trouvera son locataire extravagant, et vice versa. Certes, la recherche peut s'éterniser pendant des mois, mais cela arrête peu de monde.
Dans les conditions modernes, il n'est pas facile de devenir propriétaire de sa propre maison, mais il y a des situations où vous avez une propriété qui n'est pas nécessaire à ce moment-là. Chaque mois, vous devrez payer un certain montant pour cela, et à la fin, il s'avérera que la propriété est «inactive», vous devez donc toujours payer pour cela. Vous pouvez résoudre ce problème de manière cardinale - louer un logement tout en gagnant beaucoup d'argent. Certains en Russie font des affaires à ce sujet, mais cet article ne traite pas de cela, mais de la façon dont, étant propriétaire d'une maison, la louer sans tracas.
Il existe plusieurs façons de louer un appartement. Dans l'une d'entre elles, le propriétaire, qui est aussi futur bailleur, recherche seul des clients, qui sont aussi locataires. Soit il se tourne vers les cabinets immobiliers appropriés, dont la tâche principale est de faciliter le processus de recherche d'un client. Ces deux méthodes sont bonnes à leur manière. Comme vous le comprenez, si le propriétaire décide de chercher lui-même des clients, il économisera certaines en espèces. Certaines connaissances sont nécessaires pour mettre en œuvre cette méthode. De plus, dans la plupart des cas, si le propriétaire se retrouve seul, alors le propriétaire peut éviter de payer des impôts, nous vous déconseillons de le faire, cependant, à ce stade de développement, de telles transactions sont peu contrôlées par les autorités fiscales.
Si l'appartement est loué au client par vous-même, sans intermédiaires, et que vous ne voulez pas payer d'impôts, vous n'aurez pas de soutien juridique - le contrat. Selon les lois russes, lors de la rédaction d'un contrat de location et de sa notariation, le propriétaire doit soumettre une déclaration aux autorités fiscales du lieu de résidence. La taxe est payée à hauteur de 13% - impôt sur le revenu, le propriétaire dans cette situation agit en tant que bénéficiaire du revenu.
Cependant, dans la vie, il existe des situations où la recherche d'un locataire par vous-même est la seule issue. Supposons que vous décidiez de louer une chambre d'un appartement, mais que vous n'êtes pas propriétaire de l'ensemble des locaux, vous ne pourrez donc pas rédiger correctement un contrat de location.
Du côté des agences immobilières, toutes les difficultés qui surgissent dans la manière d'établir un contrat de location, de trouver un client, de payer les impôts, sont transférées à la responsabilité de l'entreprise. Je voudrais faire une petite réserve, dans le paragraphe précédent, le sujet a été soulevé que recherche indépendante locataire moins cher que de contacter les agents immobiliers. Cet avantage ne se produit pas dans toutes les situations, dans certaines entreprises, le locataire effectue le paiement au moment de la transaction. Alors faites attention à cela, quelles méthodes de paiement existent dans une société immobilière particulière. Dans le même temps, en suivant certaines règles pour choisir ces entreprises. Vous ne devez pas postuler auprès de nouvelles entreprises qui viennent de démarrer leurs activités sur le marché immobilier et qui n'ont pas eu le temps de s'établir. Le critère principal pour trouver un agent immobilier sera de nombreuses critiques de son travail et une longue durée d'activité sur le marché du logement locatif.
Si vous décidez d'utiliser les services de recherche de clients par le biais d'agences immobilières, le contrat de location sera rédigé dans tous les cas. Les entreprises - les agents immobiliers, dans la plupart des cas, ont un avocat parmi leur personnel qui préparera le contrat. Cela se fait au stade initial, avant de trouver des clients. Vous, en tant que propriétaire, pouvez participer à la rédaction des termes du contrat. Cependant, si vous agissez sans l'aide d'un agent immobilier et d'avocats, vous devrez alors rédiger vous-même un contrat. Faites attention aux points suivants.
La rédaction du contrat doit être conforme à la législation de la Fédération de Russie. Qu'est-ce que ça veut dire. Par exemple, certains indiquent des sommes d'argent dans une devise autre que le rouble (dollar, euro), ce qui est inacceptable lors de la rédaction d'un contrat valide. L'utilisation du mot loyer est inacceptable. Le bail ne peut être utilisé que dans les transactions des personnes morales, tandis que le locataire et le bailleur sont des particuliers. Dans ce contexte, seuls les mots louer ou louer un bien immobilier/logement ont un sens.
Pour simplifier l'exécution de telles transactions, la loi n'exige pas la signature d'un contrat de travail avec un notaire. Sur une feuille vierge, après avoir énuméré les conditions de location du logement, les deux parties, le locataire et le propriétaire, saisissent leurs données complètes de passeport (y compris le lieu d'inscription), tout cela est également certifié par les signatures des deux parties.
Aussi point important du contrat est une indication des caractéristiques de l'objet à remettre. Vous devez préciser l'adresse, le nombre de mètres carrés habités. superficie, nombre de pièces. Comme mentionné, non seulement l'appartement entier peut être loué, mais aussi une partie séparée de celui-ci. En même temps, le contrat de location indique exactement ce qui est loué : une chambre ou des chambres, en indiquant les images.
Et le plus important - la durée du contrat. Il est déterminé par la durée pour laquelle le logement est loué. Cela doit être clairement indiqué dans le contrat.
Autre point à retenir. Le code civil stipule un tel moment que si le propriétaire loue un logement pour plus d'un an, alors ses devoirs consistent à compiler et formalisation contrats de bail. C'est aussi une procédure spécifique, et pour ne pas trop s'embêter, nous vous conseillons d'établir un contrat pour une année incomplète, puis, si nécessaire, de le prolonger.
Comment évaluer son logement locatif au prix du marché ?
Le prix de l'immobilier loué pour les besoins de logement est estimé en fonction de plusieurs facteurs. bonnes infrastructures: présence d'arrêts transport public, instituts, jardins d'enfants, hôpitaux, hypermarchés, etc., tout cela affecte l'augmentation des prix. Le nombre de mètres carrés est également un facteur direct affectant le prix. Cependant, il faut comprendre que les appartements d'une pièce sont très demandés sur le marché locatif.
Lors de la détermination du coût de la location d'un bien, nous vous conseillons d'utiliser la méthode standard de détermination du montant. Plusieurs journaux locaux sont achetés, un site Web de la ville est ouvert et une recherche d'offres similaires commence. Vous devez vous référer aux prix indiqués lors de la location d'appartements dans votre région et d'appartements similaires au vôtre. Ce type d'évaluation est exemplaire. Il est préférable de l'utiliser en tandem avec d'autres méthodes de détermination de la valeur. Par exemple, demandez à des amis ou même à des voisins s'ils ont de l'expérience dans la location d'une maison.
En cas de contact avec des spécialistes, ils se chargeront de tous les calculs du prix de marché correct. Vous devriez écouter leurs conseils, mais vous devez comprendre que les entreprises dont le travail n'est pas payé par un pourcentage de la transaction, mais par un montant fixe, essaieront de louer votre propriété dès que possible, et elles seront très probablement essayez de le faire à un prix inférieur. Gardez le nez au vent et si vous soupçonnez que le montant proposé par les spécialistes est sous-estimé, influencez cela et indiquez le coût approximatif souhaité. Mais dans ce cas, la recherche d'un locataire peut être plus longue.
Compte tenu de la vitesse de développement de l'économie russe, nous pouvons vous recommander de ne pas spécifier de montant fixe de paiement pour un bail à long terme lors de la rédaction d'un contrat. Notez une certaine progression de la croissance des prix, ou indiquez simplement la possibilité de son augmentation et fixez un seuil.
Les propriétaires sont souvent confrontés à la question de savoir quoi faire avec les factures de services publics. Ici, chacun décide par lui-même. Soit vous les payez vous-même, soit les locataires le font.
Un moment très sérieux lors de la location d'un logement est la sécurité de la propriété. Nous vous recommandons, sans faute, d'établir un contrat-inventaire spécial, qui contient toutes les informations sur l'état du logement, y compris les réparations. Il peut être nécessaire de prendre des photos montrant l'état d'origine de votre propriété. Tout dommage de la part des locataires sera payé par eux, s'il existe un document d'inventaire dûment exécuté.
Après avoir lu ces conseils généraux et les avoir suivis dans la pratique, vous pourrez louer votre propriété en peu de temps et avec une grande efficacité.
Opérations réussies !
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