Не секрет, что для многих начинающих предпринимателей арендная плата становится одним из самых внушительных расходов. Будь то офис, склад, торговое или производственное помещение. Чтобы увеличить эффективность работы собственного предприятия, имеет смысл попытаться снизить стоимость арендной платы. Сделать это без особых знаний практически невозможно, поэтому ниже представлены советы, которые помогут достичь успеха наверняка.

Кстати, мы писали уже статьи о том, и . А теперь перейдем к снижению арендной платы.

Заключить взаимовыгодный договор

Не обязательно предметом договора может быть только аренда. Выгода для арендодателя может заключаться в нематериальных благах. Например, если он является хозяином большой гостиницы и сдает в аренду помещение на ее территории под фитнес-центр, то платой может стать прием гостей. При этом ни гость, ни хозяин гостиницы арендатору ничего будет не должен. Многие спросят, чем же это выгодно арендодателю? Все просто. Он предлагает своим клиентам дополнительный сервис, не затрачивая на это практически никаких средств.

Обратить внимание на промышленные и простаивающие площади

Смысл тут в том, чтобы получить хорошее помещение по низкой цене. Не факт, что там прибыль будет высокой, но ведь и аренда существенно меньше. Как можно поступить в таком случае? Предложить хозяину простаивающих площадей взять часть его издержек на себя. Здесь имеются в виду средства на уплату счетов за свет, воду, электричество. Дополнительно можно провести ремонт за собственный счет. Таким образом, и арендодатель получит дополнительную прибыль, и арендатор несомненную выгоду.

Альтернатива – двигатель переговоров

Чтобы спровоцировать арендодателя на снижение стоимости аренды, действовать нужно не убеждением, а действиями. В ход могут пойти знания о средней стоимости на рынке. Еще одним отличным вариантом станет наличие альтернативных помещений. Нужно дать арендодателю понять, что у потенциального арендатора есть и другие офисы на примете. Но очень важно воздействовать на хозяина помещения очень тонко. Шантаж в таких делах не поможет. Наличие альтернативы и для арендатора будет отличным способом найти наиболее выгодное помещение.

Узнать о желаниях арендодателя

Стоимость аренды – не единственный фактор, который является важным для собственника помещения. Чтобы вступать с ним в переговоры о цене, стоит узнать о том, что для него действительно важно. Вариантов тут множество. Вот наиболее популярные:

своевременность совершения платежей;
продолжительность аренды;
возможность оплатить аренду за несколько месяцев вперед;
проведение ремонта за счет арендатора;
использование собственной мебели и техники.

Многие считают эти факторы незначительными, на деле же оказывается, что выполнение хотя бы нескольких требований из списка позволит существенно снизить цену (иногда конечная стоимость может снизиться даже на 40%).

Не платите за помещение, следите за помещением!

Для многих эта мысль кажется абсурдной. На самом же деле она может действительно работать. Только для поиска подходящего варианта может уйти несколько больше времени. Примеров предостаточно. Иногда предприниматели уезжают на какое-то время в другую страну или город, а торговые площади остаются незадействованными. При этом плата за свет, налог на имущество, сигнализация и прочее – все это ложится на плечи собственника. Для многих из них куда выгоднее в таком случае переложить свои обязательства на другого человека. Времени искать тех, кто за это еще и платил бы, часто нет. В такие моменты и появляются предприимчивые арендаторы, которые получают отличное помещение. Иногда за это им еще и доплачивают.

Работа с нужными людьми

Если человек умеет выстраивать деловые отношения правильно, то он с легкостью сможет договориться об оказании ему услуги. При этом она будет выгодна обеим сторонам одновременно. Это кажется невозможным? Вот лишь один пример такого взаимодействия. Крупный холдинг нуждается в собственной веб-студии. Для нее выделяют помещение. При этом выполнять работу внутри компании нужно не так уж часто. Такой вариант взаимодействия – отличная альтернатива для арендатора и арендодателя.

Проявляем жесткость

Если никакие способы и уговоры не действуют, можно перейти к более агрессивной тактике. В данном случае имеются в виду придирки относительно помещения и его состояния. Такую стратегию лучше всего использовать на самых первых этапах. В ход могут пойти совершенно разные мелочи. Вот несколько примеров:

отсутствие интернета;
выход окон не на ту сторону;
отсутствие стоянки или парковки поблизости;
плохое состояние помещения (необходимость делать ремонт).

Но тут очень важно учитывать психологический фактор. Нельзя перегибать. Стоит следить за реакцией арендодателя. Нельзя забывать, что после заключения договора с ним еще нужно будет работать.

Особенности бизнеса как фактор снижения арендной стоимости

Разговаривая с арендодателем, можно прибегнуть к использованию дополнительных аргументов:

Низкая рентабельность

Если у открывающегося магазина будет низкий уровень наценки, то прибыль сама по себе не будет большой. Для арендодателя это может быть весомым аргументом при принятии решения.

Кризис никого не щадит

Не лишним будет упомянуть о кризисной ситуации в стране. Стоит запастись аргументами, предоставить реальные цифры по падению стоимости рубля по отношению к иностранным валютам. Импортные товары в России стали существенно дороже. Как следствие, на них снизился спрос, что уменьшает возможности предпринимателя получить высокую прибыль.

Говорить значит делать

Если предприниматель говорит о скорейшем расторжении договора, то он должен наглядно продемонстрировать свою готовность. Наличие соответствующего письма станет отличной мотивацией для арендодателя пересмотреть свои требования.

Многие относятся к «безымянным» советам с большим недоверием, считая их лишь теоретической частью вопроса. Именно поэтому далее представлено несколько мнений людей, которые знакомы с практической стороной арендных отношений.

Сергей Абдульманов, Дмитрий Кибкало и Дмитрий Борисов

Учредители и директоры компании «Мосигра», авторы книги . Открыли множество торговых точек и как никто другие знают, как торговаться с арендодателями. В своей книге они рассказали об этом и их рекомендации напишем ниже.

Торг всегда уместен! Это один из основных принципов любого бизнеса. «Если вы не торгуетесь — оторвите себе руки! Фигурально.» За спрос же денег не берут. Если всем и всегда платить столько, сколько они просят, то себе совсем ничего не останется. Практически любое предложение подразумевает, что человек готов хоть немного но уступить в цене.

1. Для примера рассмотрим помещение за 500 т.р. в месяц. Но мы понимаем, что больше 250 т.р. мы за него не можем заплатить. Поэтому мы даем ответ на предложение: «Ребята, давайте мы дадим вам 250 т.р. и заезжаем уже завтра?» А тем и это в радость, потому что хорошо иметь арендатора, который хоть что-то платит именно сейчас, чем вообще никого. Правда, они могут сказать: «Договорились! Но если находим арендатора дороже, то вы съезжаете». Пробовать все равно стоит, потому что помещение так годами может стоять и никто не снимет.

2. Торгуйся раньше! Каждый год, а то и чаще, арендатор пытается поднять арендную плату хотя бы на 10%. Всегда так! Мы эту закономерность просекли и за пару недель раньше мы присылаем просьбу снизить аренду. В итоге в худшем случае цена остается той же, в лучшем — цену снижают.

Алексей Баранов

Генеральный директор компании «Розничные отношения», имеет огромный опыт работы в розничном бизнесе, а именно в модной индустрии. Вот, что думает он о снижении арендных платежей.

Чтобы общение с арендодателем было эффективным, важно понимать, каким образом осуществляется ценообразование в торговых центрах. Все они устанавливают свою норму прибыли, которая помогает спрогнозировать срок окупаемости объекта. Это может быть и 5, и 7, и 10 лет.

При составлении собственного бизнес-плана магазины обращают внимание на следующие факторы:

привлекательность местоположения;
размер инвестиций и условия, на которых они были привлечены в проект;
благоприятность инфраструктуры района;
уровень пешеходной проходимости.

Чем больше положительных факторов, тем быстрее окупится проект за счет более высоких арендных ставок.

Любой девелопер имеет коридор стоимости арендной платы, за который выходить ему будет нерентабельно. Начиная переговоры, владельцы торговых центров, как правило, называют самую высокую цену. Снизить ее розничным торговцам нелегко. И все же, сделать это возможно. Нужно следовать следующему плану:

Для начала нужно изучить сферы работы уже имеющихся арендаторов. Важно, чтобы магазин гармонично вписывался в их список.
Выбрать нужно такой торговый центр, в котором арендатора захотят видеть. В конечном итоге это позволит существенно снизить арендную стоимость. В противном случае сделать это будет практически невозможно.

Сразу же назревает вопрос, а как стать привлекательным для арендодателя ? Необходимо воздействовать на него при помощи следующих методов:

Важно убедить арендодателя, что предприниматель предоставляет качественную услугу или продукт. Для наглядности стоит провести подробную презентацию, предоставить образцы товара, рассказать о своих особенностях, отнесении к конкретному социальному сегменту, выразить свою позицию.
Составление бизнес-плана. При этом он должен быть сделан под конкретный торговый центр. Сделать это не так сложно. Сначала нужно составить общий бизнес –план, включив в него доходы и затраты. А уже потом скорректировать полученные данные в соответствии с арендными ставками. При этом можно делать сразу несколько бизнес-планов с учетом разных размеров арендной стоимости.
Предложить установить размер аренды в качестве процента от оборота магазина. Хорошо составленный бизнес-план поможет спрогнозировать доход и убедить арендодателя в эффективности такого решения. При этом размер обычно устанавливается от 18% до 30%. При этом верхний показатель довольно велик, работать с ним тяжело. Это поможет избежать индексации стоимости аренды, ведь именно этот метод увеличения цены используется при фиксированном размере аренды.
Доказать, что размер арендной платы слишком велик. Делать это нужно, оперируя фактами и цифрами. Это внушит намного больше доверия к арендатору.

Есть еще один важный момент. Он относится к ситуации, когда арендатор хочет снизить арендую ставку, уже имея договор аренды на руках. В таких случаях необходимо сообщить владельцу помещения о своих намерениях и желаниях заранее. При этом очень важно оперировать живыми цифрами работы своего магазина. В таком случае можно апеллировать:

размером трафика торгового центра;
средним чеком;
количеством посетителей;
соотношением стоимости аренды и доходности.

Очень важно доказать, что при установленной арендной ставке магазине не может получать чистую прибыль. Так можно убедить арендодателя изменить фиксированную сумму на процент от всего оборота, что будет для предпринимателя более выгодным и гибким решением.

Ольга Штода

Директоро по развитию и маркетингу в компании BlackStone Keeping Company. Ее экспертное мнение том, как избежать манипулирования со стороны арендатора добросовестным арендодателям.

Не всегда арендаторы честны с арендодателями. Естественно, существуют объективные причины, вследствие которых вполне закономерным является снижение арендной платы. Но есть и другая сторона медали. Некоторые не очень добросовестные предприниматели пытаются давить на жалость, тем самым желая снизить арендную ставку. Они начинают говорить, что у них все плохо.

Чтобы избежать подобных случаев можно:

Обеспечить большой лист ожидания.
Повышать лояльность у арендаторов. Сделать это можно, наладив не только партнерские, но еще и доверительные дружеские отношения. В таких случаях работа в неформальной обстановке будет отличным способом упрочить взаимодействие. Именно такие долгосрочные меры дают максимальный эффект от сотрудничества. Человек, лояльно настроенный к арендодателю, не станет придумывать фиктивные причины, которые должны помочь ему снизить арендную плату. Не будет он манипулировать своим партнером. Лояльно настроенный арендатор – это надежный партнер, который не раз докажет, что дружба способствует укреплению доверительных и взаимовыгодных отношений.

Что об арендных отношениях говорит закон

Если говорить о законе, тут нужно обсудить сразу несколько важных вопросов. Во-первых, о порядке изменения размера арендной платы и правомерности совершаемых действий . Ссылаясь на закон, можно утверждать следующее:

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ , условия, порядок и сроки внесения платы за аренду должны быть указаны в договоре.
Если о внесении изменений в договор в соглашении ничего не сказано, то размер арендной ставки может быть изменен на основании согласия обоих сторон не более 1 раза за год. Это установлено пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ .
Минимальные сроки могут быть несколько другими для отдельных разновидностей аренды и имущества.
Можно изменить стоимость аренды чаще 1 раза в год, если на это согласны обе стороны. При этом наличие такого пункта в договоре необязательно. Основанием будет постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 года .
Если же сам арендодатель может изменять арендную стоимость на основании закона или договора, то делать это чаще 1 раза в год он не имеет права.

Существует ряд ситуаций, в которых арендатор может инициировать уменьшение арендной ставки в одностороннем порядке. Совершить подобные действия будет правомерно в следующих случаях:

Если состояние имущества значительно ухудшилось не по вине арендатора и ввиду факторов, за которые он не несет ответственность. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ . Сюда могут относиться действия самого собственника имущества, третьих лиц или обстоятельства, независящие от других. Это различные пожары, наводнения и прочие ситуации.
Если арендатор выявил серьезные недостатки помещения, ответственность за которые несет владелец имущества. Этот факт установлен в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ .
Если в период аренды помещения выяснилось, что есть третьи лица, которые могут претендовать на арендованное имущество.
Если арендодатель не выполнил или серьезно нарушил свои обязательства относительно проведения капитального ремонта в помещении. Это закреплено в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ .

Во-вторых, понятие арендных каникул .

Вот как дела обстоят с ними:

Если говорить с практической точки зрения, то под арендными каникулами понимается период времени, когда арендатор платит за аренду существенно меньше, чем в остальные периоды. Иногда он освобождается от уплаты полностью.

При этом арендодатель получает помещение в пользование, но фактически работать на территории его работать на протяжении определенного периода не может. Причинами могут быть:

проведение ремонтных работ;
обустройство помещений;
непосредственный переезд.

По акту приема-передачи помещение передается арендодателю, но оплату в этот период он не осуществляет или делает это в существенно меньшем размере.

Нередко арендными каникулами называют период, когда арендная ставка уменьшается на сумму расходов, понесенных арендатором для осуществления ремонта в помещении. Фактически называть это арендными каникулами не совсем правильно. Речь идет о внесении арендных платежей за часть периода в виде затрат на улучшение состояния арендного помещения. Это установлено подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ .

Продолжительность арендных каникул в большинстве случаев варьируется от 1 месяца до полугода. В ряде случаев длительность может быть уменьшена или увеличена.

Арендные каникулы – это одно из условий договора аренды. Пользование в этот период имуществом не является признаком безвозмездного пользования по договору ссуды, согласно статье 689 Гражданского кодекса РФ . В подобных случаях между сторонами не заключаются какие-то другие отношения, если дополнительно не заключается договор ссуды. Во весь остальной срок пользования помещением арендатор должен вносить суммы, установленные договором аренды, пока имущество будет пригодным для использования.

Пишем письмо арендодателю

Факты, которыми можно оперировать при составлении письма арендодателю

Составляя письмо о снижении арендной платы, нужно привести аргументы в свою пользу. Тут можно оперировать следующими обстоятельствами:

Произошло существенное снижение арендных ставок на всей территории региона (причиной тому может стать изменения законодательных актов, кризисная ситуация и прочее).
Появились серьезные проблемы (с отопительной системой, водо- или электроснабжением, вентиляцией), для устранения которых необходимы дополнительные средства.
Арендодатель не сделал капитальный ремонт помещения, а ведь это является его обязанность, согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Можно сообщить и о трудностях самого арендатора (снижение прибыли, сезонные колебания или какие-либо другие временные трудности). Они относятся к объективным обстоятельствам.

Перед тем как составить письмо арендодателю, стоит оценить ситуацию на предприятии, выявить трудности и документально их подтвердить в письме.

Примеры писем арендодателю о снижении аренды

Образец №1

Уважаемый Афанасий Петрович,

Ввиду кризисной ситуации в стране, мы столкнулись с трудностями материального плана. Поэтому у нас на данный момент нет возможности оплачивать аренду в полном объеме. Просим Вас рассмотреть возможность снижения арендной ставки на время.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Образец №2

Уважаемый Афанасий Петрович,

ООО «Славянка» на протяжении многих лет сотрудничества с Вами всегда выполняла свои обязательства по Договору аренды в срок. Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании. Мы просим Вас снизить арендную ставку.

Надеемся, что вы войдете в наше положение и пойдете на уступки. Мы же даем обязательство выплачивать арендную плату в срок.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Образец №3

Уважаемый Афанасий Петрович,

Из-за тяжелой ситуации в стране и резкого снижения покупательской способности, мы просим Вас снизить арендную ставку на 8%.

Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила средства в срок. Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, мы гарантируем, что все обязательства будем выполнять своевременно, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Образец №4

Уважаемый Афанасий Петрович,

Хотим обратить Ваше внимание на то, что из-за кризисной ситуации в стране, выполнять пункт №6 Договора №814 нам нерентабельно. Просим Вас изменить размер арендной платы.

Надеемся на Ваше понимание и ждем предложений относительно размера арендной ставки.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Заключение

Вот такие способы снизить арендную плату нам предлагают предприниматели. Как видите, торговаться можно и даже нужно. Таким образом вы сэкономите деньги, которые явно найдут свое применение в вашем бизнесе. Если остались вопросы, то пишите их в комментариях.

Любой вид услуги или товара имеет свою цену, также происходит и с арендой квартиры. При разговоре об аренде владелец вам называет стоимость за квартиру, которую вы должны ежемесячно выплачивать. Может ли это означать, что сумма уже окончательная и не подлежит изменению? Или могут возникнуть нюансы, где арендодатель может с вас потребовать большую сумму?
Первое, о чем нужно упомянуть, это фиксированная оплата, которая указана в самом договоре. Подписываемый документ обязательно должен содержать в себе данные о сумме и периоде, в течение которого владелец данной квартиры не имеет никакого права менять указанную сумму.
Возникает вопрос: почему владелец квартиры вдруг просто так может потребовать платить больше? Ответ на самом деле прост. Вам кажется, что при желании вы сможете легко съехать жить на другую квартиру с арендной платой, которая будет вас устраивать. Арендаторы часто ворчат, но чтобы не искать другую квартиру и не возиться с переездами, идут на уступки и соглашаются на поднятие цены. Зная об этом, некоторые арендодатели с самого начала специально снижают цену, чтобы потом ее поднять, когда арендатор уже согласится на предыдущие условия.
Арендовать квартиру по знакомству – очень привлекательный вариант, цены невероятно низкие и все, казалось бы, хорошо. Но это не значит, что если у знакомого будут проблемы или ему будут нужны деньги, то он не повысит стоимость за квартиру. В такой ситуации вы и сами будете чувствовать себя некомфортно, если речь будет идти о друге. Часто арендодатели ставят вас в неловкое положение, дабы вы платили больше и чувствовали себя на равных.
Еще существует такое понятие неюридического характера, как износ квартиры. Не может быть, чтобы арендатор жил в квартире долго, а состояние было прежним. Все изнашивается и требует ремонта, износ вещей необратим.
Если брать, к примеру, стоимость разбитой лампы, которую вы сможете компенсировать, и обоев, которые могут расклеиться – то здесь сумму несоизмеримые. Обычно все эти детали заключаются в стоимости аренды.
К вопросу о выборе квартиры нужно относиться очень серьезно, тщательно надо проверять все документы, обращаться только к надежным людям или найти агентство, которое поможет вам осуществить сделку. Доверяйте только себе, и не нужно прислушиваться к чужим людям. Когда у человека есть деньги, каждый норовит поживиться и помешать во всем, поэтому необходимо доверять можно не всем. Важно изначально обращать внимание на стоимость аренды, чтобы в последующем не возникало проблем. Также весьма внимательно нужно отнестись к составлению договора, в нем должны быть четко расписаны все пункты. Нельзя позволять себя обманивать, если вы слишком доверчивы, лучше воспользоваться услугами агентов, так как они все сделают за вас: составят договор и не допустят обмана.

Арендные отношения, с древних времен самые распространенные, требуют внимания и точности при заключении договора. Сложности, спорные ситуации чаще всего возникают, поскольку порядок повышения арендной платы не достаточно тщательно оговорен. Право изменения арендной платы принадлежит арендодателю в соответствии с пунктом . При этом обязательным условием являются:

соглашение сторон (чаще всего касается сроков изменения договора),
условия изменения порядка (одностороннее решение арендодателя об изменении суммы аренды может предусматривать письменное уведомление),
сроки не более одного раза в год, если нет других условий.

В условиях необходимости повышения арендной платы, к примеру, резкий скачек инфляции, арендодатель начинает процесс изменения договорных требований. Односторонний порядок этого изменения вполне возможен. Отсутствие пункта об обязательном уведомлении арендатора приводит к недоразумениям, которые можно решить в соответствии с п. 1 ст , где указано, что форма договора аренды и соглашения обязаны соответствовать и пройти порядок регистрации в органах местного самоуправления. Повышение арендной платы предполагает следующее:

письменное уведомление арендатора не менее чем за месяц до установленного срока изменения аренды; отправляется как заказное или передается лично в руки под подпись;
составление дополнительного соглашения, в котором обязательно указываются пункты договора, утратившие силу, подробно вносятся изменения;
даже, в случае отсутствия в договоре пунктов, предусматривающих изменение арендной платы, в соответствии с законодательством арендодатель может в одностороннем порядке ее повысить.

Со стороны арендатора обоснование повышения арендной платы может быть закреплено в самом договоре. Указав, что арендная плата в случае инфляции может быть изменена, не всегда можно ее увеличить. Уточнение вида: подлежит изменению, гарантирует изменение в обязательном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Основанием изменения твердой суммы арендной платы могут быть лишь объективные обстоятельства. К причинам повышения арендной платы относят: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, рост рыночной стоимости, определенный оценщиком, варьирование индекса инфляции.

В мире рыночных отношений, когда продавец желает продать подороже, а покупатель – купить подешевле, спорных вопросов можно избежать исключительно аргументированным, юридически и экономически точно составленным договором. Сроки договора обычно не превышает 11 месяцев.

Возможно, юридическая консультация опытного специалиста по изменению типового договора убережет обе стороны от решения споров в суде.

Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)

Дата размещения статьи: 03.09.2015

Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что "арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды". Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР?

1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что "при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления".
Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009:
"...согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой" пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону..."
Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал в п. 21:
"...в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год..."
Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 по делу N А40-54476/14:
"...согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.
Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.
...Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит..."
2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключенные на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28:
"...удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменен.
Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора..."
Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 по делу N А71-14477/2009:
"...обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Айкай" (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 N 310/2009, согласно которому обществу "Айкай" во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.
В письме от 08.06.2009 N 162 общество "Главрыба" сообщило обществу "Айкай" о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом "Айкай" в полном объеме, общество "Главрыба" обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учетом внесенных обществом "Айкай" платежей, произвели перерасчет задолженности общества "Айкай"..."

1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключенному на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/2009:
"...в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи).
В связи с тем что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол N 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 N 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО "Саратовстройстекло" не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 N 5, продолжает действовать до 31.12.2009.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.
Данное утверждение подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 22:
"...если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки..."
В качестве наглядного примера - Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013:
"...как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО "АРТОКС" "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки - годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1884 рублям без НДС.
На основе отчета N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества Республики Бурятия" Слугиновой О.Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.
Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска..."
3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своем праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчета арендной платы при ее увеличении. Например, так: "Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ___% от размера арендной платы, указанного в п. ____ настоящего договора".
В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009:
"...из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание, пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.
Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем соответственно и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонен судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.
Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.
Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора..."

ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ:

1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.
2. Посмотрите, на какой срок заключен ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведенную в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.
3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье.
3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.
3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.
После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчета оценщика.
Если арендодатель не идет вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012.

В действующем гражданском законодательстве условия заключения договора аренды прописаны скудно. В связи с этим не очень подкованные с юридической точки зрения арендаторы часто оказываются заложниками условий, навязанных арендодателями. Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло. Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать "нужные" условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( , ). Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что "арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей ", "размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1% "). Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит). Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование... Все это может послужить причиной увеличения арендной платы.

Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин. Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс. руб.; на 2%) либо на величину индекса потребительских цен (размер инфляции). Переменная величина включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего договором установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатирующими организациями.

Заместитель генерального директора VTB Arena Park, поделилась моделью установления арендной платы, которая кажется ей наиболее оптимальной. "Нужно уходить от постоянного и переменного размера арендной платы", – считает Анастасия. По ее мнению, гораздо лучше прописать в договоре размер арендной платы в качестве формулы и указать на возможность (или невозможность) и порядок индексации каждой ее составляющей. Например, "ежемесячная арендная плата состоит из базовой ставки, которая составляет 20 тыс. руб. и является неизменной; стоимости амортизации имущества, которая равна 2 тыс. руб. и может быть пересмотрена по соглашению сторон; оплаты коммунальных платежей, которая взимается согласно тарифу, установленному ресурсоснабжающими организациями ". Так, если одним из элементов арендной платы будет плата за содержание и ремонт здания и мест общего пользования, то арендодатель уже не сможет поднять арендную плату, мотивируя это тем, что ему необходимо чинить сломанный лифт или мусоропровод.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы, то арендодатель не вправе требовать оплаты в новом размере. Это распространяется даже на случаи, когда действующие на момент заключения договора аренды ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости ().

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор. И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. "Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет "выгодный ему" отчет об оценке. Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. К чему мы придем?" – негодует Анастасия Помелова. Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата (например, на 5% или ставку рефинансирования Банка России).

Если такого рода спор все же возник, арендатору необходимо доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 " ").

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление. Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным. В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления. С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде ().

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно , граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается. Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в .

Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (), то по смыслу такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 " ").

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств ( , решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г. по делу № А45-5936/2014, ).

МНЕНИЕ

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

"Основами для сохранения неизменности изначальных договоренностей по арендной плате являются точное описание предмета аренды и штрафных санкций. Для этого в договоре аренды рекомендую перечислить все находящееся в квартире движимое имущество, а также прописать, за чей счет устраняются возникшие не по вине арендатора неисправности этого имущества. Аналогично описываются коммунальные услуги (возможно указать реквизиты договоров с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, укажите, что изменение условий договора возможно с письменного соглашения сторон. В разделе "ответственность сторон" важно уделить внимание ответственности арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе".

Оплата по новым условиям

СОВЕТ

Посмотреть примерную форму договора аренды можно в системе ГАРАНТ. Для этого в базовом поиске введите "договор аренды" и выберите "Формы документов".

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно. Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (). Согласие с ее принятием называется акцептом (). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (). При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Кроме того, не рекомендуем вовсе прекращать платить за арендованное имущество, поскольку просрочка оплаты влечет наложение неустойки (пени). Согласно , арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключений из этого правила для случаев необоснованного и незаконного, на взгляд арендатора, увеличения размера аренды гражданским законодательством не предусмотрено. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов (). Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (). Договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (). Таким образом, при прекращении оплаты за аренду суд может обязать вас выплатить неустойку (пени) (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

МНЕНИЕ

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park:

"Чем подробнее в договоре аренды прописан механизм, по которому рассчитывается арендная плата, а также иные отношения с контрагентом, тем больше шансов уйти от односторонних решений со стороны арендодателей. А значит, не будет и неразрешимых споров. Я думаю, это единственный способ, который дает возможность арендатору сохранить с арендодателем нормальные партнерские отношения".

Очевидно, что заставить лицо заключить договор на тех или иных условиях невозможно. Однако если арендодатель заинтересован в сдаче своего жилья не меньше, чем арендатор в его найме, то обсудить условия будущего договора и с помощью переговоров и совместных уступок прийти к положениям, которые будут устраивать обе стороны, – вполне реально. И даже если стороны потеряют при этом какую-то сумму денег, зато приобретут спокойствие и уверенность в том, что в случае конфликта они смогут обратиться в суд и отстоять свои права на арендованное имущество.