यह कोई रहस्य नहीं है कि कई इच्छुक उद्यमियों के लिए किराया सबसे प्रभावशाली खर्चों में से एक बन जाता है। चाहे वह कार्यालय, गोदाम, खुदरा या औद्योगिक परिसर हो। अपने स्वयं के उद्यम की दक्षता बढ़ाने के लिए, किराए की लागत को कम करने का प्रयास करना समझ में आता है। विशेष ज्ञान के बिना ऐसा करना लगभग असंभव है, इसलिए नीचे कुछ सुझाव दिए गए हैं जो आपको निश्चित रूप से सफलता प्राप्त करने में मदद करेंगे।

वैसे, हम और के बारे में पहले ही लेख लिख चुके हैं। अब चलिए किराए में कमी की ओर बढ़ते हैं।

1. एक पारस्परिक रूप से लाभप्रद समझौता समाप्त करें

जरूरी नहीं कि अनुबंध का विषय केवल पट्टा ही हो। जमींदार को होने वाला लाभ अमूर्त लाभ हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि वह एक बड़े होटल का मालिक है और फिटनेस सेंटर के लिए अपने क्षेत्र में एक कमरा किराए पर लेता है, तो मेहमानों का स्वागत शुल्क बन सकता है। वहीं, न तो मेहमान और न ही होटल के मालिक का किरायेदार का कुछ भी बकाया होगा। कई लोग पूछेंगे कि मकान मालिक को क्या फायदा? सब कुछ सरल है। वह अपने ग्राहकों को प्रदान करता है अतिरिक्त सेवाउस पर लगभग कोई पैसा खर्च किए बिना।

1. औद्योगिक और निष्क्रिय क्षेत्रों पर ध्यान दें

यहां बात यह है कि कम कीमत में अच्छा कमरा मिल जाए। ऐसा नहीं है कि वहां मुनाफा ज्यादा होगा, लेकिन किराया काफी कम है। ऐसे में क्या किया जा सकता है? खाली जगह के मालिक को उसकी लागतों का हिस्सा लेने की पेशकश करें। यह प्रकाश, पानी, बिजली के बिलों का भुगतान करने के लिए धन को संदर्भित करता है। इसके अतिरिक्त, आप अपने खर्च पर मरम्मत कर सकते हैं। इस प्रकार, दोनों मकान मालिक को अतिरिक्त लाभ प्राप्त होगा, और किरायेदार को निस्संदेह लाभ होगा।

1. वैकल्पिक - वार्ता का इंजन

मकान मालिक को किराए की लागत कम करने के लिए उकसाने के लिए, आपको अनुनय से नहीं, बल्कि कार्यों से कार्य करने की आवश्यकता है। बाजार में औसत लागत के ज्ञान का उपयोग किया जा सकता है। एक और बढ़िया विकल्पवैकल्पिक परिसर की उपलब्धता होगी। आपको मकान मालिक को यह बताना होगा कि संभावित किरायेदार के पास अन्य कार्यालय हैं। लेकिन परिसर के मालिक को बहुत सूक्ष्मता से प्रभावित करना बहुत जरूरी है। ऐसे मामलों में ब्लैकमेल करने से मदद नहीं मिलेगी। एक विकल्प की उपस्थिति और किरायेदार के लिए सबसे लाभदायक परिसर खोजने का एक शानदार तरीका होगा।

1. जानिए मकान मालिक की इच्छा के बारे में

किराए की लागत ही एकमात्र कारक नहीं है जो परिसर के मालिक के लिए महत्वपूर्ण है। उसके साथ मूल्य वार्ता में प्रवेश करने के लिए, आपको यह पता लगाना चाहिए कि उसके लिए वास्तव में क्या महत्वपूर्ण है। यहां कई विकल्प हैं। यहाँ सबसे लोकप्रिय हैं:

• भुगतान की समयबद्धता;
• पट्टे की अवधि;
• कई महीने पहले किराए का भुगतान करने की क्षमता;
• किरायेदार की कीमत पर मरम्मत;
• स्वयं के फर्नीचर और उपकरणों का उपयोग।

कई लोग इन कारकों को महत्वहीन मानते हैं, लेकिन वास्तव में यह पता चलता है कि सूची से कम से कम कुछ आवश्यकताओं की पूर्ति से कीमत में काफी कमी आएगी (कभी-कभी अंतिम लागत 40% तक कम भी हो सकती है)।

1. परिसर के लिए भुगतान न करें, परिसर देखें!

कई लोगों के लिए, यह विचार बेतुका लगता है। वास्तव में, यह वास्तव में काम कर सकता है। केवल एक उपयुक्त विकल्प खोजने में थोड़ा और समय लग सकता है। बहुत सारे उदाहरण हैं। कभी-कभी उद्यमी कुछ समय के लिए दूसरे देश या शहर में चले जाते हैं, और खुदरा स्थान अप्रयुक्त रहता है। वहीं, बिजली, संपत्ति कर, अलार्म आदि का भुगतान - यह सब मालिक के कंधों पर पड़ता है। उनमें से कई के लिए, इस मामले में अपने दायित्वों को किसी अन्य व्यक्ति को स्थानांतरित करना अधिक लाभदायक है। अक्सर उन लोगों की तलाश करने का समय नहीं होता है जो इसके लिए भुगतान भी करेंगे। ऐसे क्षणों में, उत्कृष्ट परिसर प्राप्त करने वाले उद्यमी किरायेदार दिखाई देते हैं। कभी-कभी उन्हें इसके लिए अतिरिक्त भुगतान मिलता है।

1. सही लोगों के साथ काम करना

यदि कोई व्यक्ति व्यावसायिक संबंधों को सही ढंग से बनाना जानता है, तो वह आसानी से उसे सेवाओं के प्रावधान पर सहमत हो सकता है। वहीं, यह एक ही समय में दोनों पक्षों के लिए फायदेमंद होगा। क्या यह असंभव लगता है? यहाँ इस तरह की बातचीत का सिर्फ एक उदाहरण है। एक बड़ी होल्डिंग को अपने स्वयं के वेब स्टूडियो की आवश्यकता होती है। वे उसके लिए एक कमरा आवंटित करते हैं। साथ ही, कंपनी के भीतर इतनी बार काम करना जरूरी नहीं है। यह इंटरैक्शन विकल्प किरायेदार और मकान मालिक के लिए एक बढ़िया विकल्प है।

1. हम कठोरता दिखाते हैं

यदि कोई तरीका और अनुनय काम नहीं करता है, तो आप अधिक आक्रामक रणनीति पर आगे बढ़ सकते हैं। इस मामले में, हमारा मतलब परिसर और उसकी स्थिति के बारे में नीट-पिकिंग है। इस रणनीति का सबसे शुरुआती चरणों में सबसे अच्छा उपयोग किया जाता है। पाठ्यक्रम में पूरी तरह से अलग छोटी चीजें जा सकते हैं। यहां कुछ उदाहरण दिए गए हैं:

• इंटरनेट की कमी;
• गलत तरफ से खिड़कियों से बाहर निकलें;
• पास में पार्किंग या पार्किंग की कमी;
• परिसर की खराब स्थिति (मरम्मत करने की आवश्यकता)।

लेकिन यहां मनोवैज्ञानिक कारक को ध्यान में रखना बहुत जरूरी है। मुड़ा नहीं जा सकता। यह जमींदार की प्रतिक्रिया की निगरानी के लायक है। हमें यह नहीं भूलना चाहिए कि अनुबंध के समापन के बाद भी उसके साथ काम करना आवश्यक होगा।

1. किराये के मूल्य को कम करने में एक कारक के रूप में व्यावसायिक सुविधाएँ

मकान मालिक से बात करते समय, आप अतिरिक्त तर्कों का सहारा ले सकते हैं:

• कम लाभप्रदता

यदि ओपनिंग स्टोर का मार्कअप स्तर कम है, तो लाभ स्वयं बड़ा नहीं होगा। मकान मालिक के लिए, निर्णय लेते समय यह एक भारी तर्क हो सकता है।

• संकट किसी को नहीं बख्शता

देश में संकट की स्थिति का उल्लेख करना अतिश्योक्तिपूर्ण नहीं होगा। यह विदेशी मुद्राओं के मुकाबले रूबल के मूल्य में गिरावट पर वास्तविक आंकड़े प्रदान करने वाले तर्कों पर स्टॉक करने लायक है। रूस में आयातित सामान काफी अधिक महंगा हो गया है। नतीजतन, उनकी मांग कम हो गई है, जिससे उद्यमी की उच्च लाभ कमाने की क्षमता कम हो जाती है।

• बोलना है करना

यदि कोई उद्यमी अनुबंध की शीघ्र समाप्ति की बात करता है, तो उसे स्पष्ट रूप से अपनी तत्परता प्रदर्शित करनी चाहिए। मकान मालिक के लिए अपनी आवश्यकताओं पर पुनर्विचार करने के लिए एक उपयुक्त पत्र होने से एक बड़ी प्रेरणा होगी।

बहुत से लोग "नामहीन" सलाह को बहुत अविश्वास के साथ मानते हैं, केवल उन्हें मानते हुए सैद्धांतिक भागप्रश्न। यही कारण है कि किराये के संबंधों के व्यावहारिक पक्ष से परिचित लोगों की कुछ राय निम्नलिखित हैं।

सर्गेई अब्दुलमनोव, दिमित्री किबकालो और दिमित्री बोरिसोव

मोसिग्रा कंपनी के संस्थापक और निदेशक, पुस्तक के लेखक। हमने कई रिटेल आउटलेट खोले हैं और किसी और की तरह नहीं जानते कि जमींदारों के साथ सौदेबाजी कैसे की जाती है। उन्होंने अपनी पुस्तक में इस बारे में बात की और हम उनकी सिफारिशें नीचे लिखेंगे।

सौदेबाजी हमेशा उपयुक्त होती है! यह किसी भी व्यवसाय के मूल सिद्धांतों में से एक है। "यदि आप सौदेबाजी नहीं करते हैं, तो अपने हाथ काट दो! लाक्षणिक रूप में।" वे पूछने के लिए पैसे नहीं लेते हैं। यदि सभी को हमेशा उतना ही भुगतान किया जाता है जितना वे पूछते हैं, तो आपके लिए बिल्कुल कुछ नहीं बचेगा। लगभग किसी भी प्रस्ताव का तात्पर्य है कि एक व्यक्ति कम से कम थोड़ी सी कीमत देने के लिए तैयार है।

1. उदाहरण के लिए, 500 tr के लिए एक कमरे पर विचार करें। प्रति माह। लेकिन हम समझते हैं कि 250 से अधिक tr. हम इसके लिए भुगतान नहीं कर सकते। इसलिए, हम प्रस्ताव का उत्तर देते हैं: “दोस्तों, चलिए आपको 250 tr देते हैं। और हम कल जा रहे हैं?" और यह भी एक खुशी की बात है, क्योंकि एक किराएदार का होना बेहतर है जो कम से कम अभी कुछ भुगतान करता है, न कि किसी से। सच है, वे कह सकते हैं: “सहमत! लेकिन अगर हमें कोई और महंगा किराएदार मिल जाए, तो आप बाहर चले जाइए।” यह अभी भी कोशिश करने लायक है, क्योंकि कमरा सालों तक ऐसे ही खड़ा रह सकता है और कोई भी इसे नहीं उतारेगा।

2. जल्दी व्यापार करें! हर साल, या अधिक बार, किरायेदार कम से कम 10% तक किराया बढ़ाने की कोशिश करता है। इसी तरह हमेशा! हमने इस पैटर्न का पता लगा लिया है और कुछ हफ़्ते पहले हम किराए को कम करने के लिए अनुरोध भेजते हैं। नतीजतन, सबसे खराब स्थिति में, कीमत वही रहती है, सबसे अच्छी स्थिति में, कीमत कम हो जाती है।

एलेक्सी बारानोव

रिटेल रिलेशंस के जनरल डायरेक्टर को रिटेल बिजनेस में व्यापक अनुभव है, अर्थात् फैशन उद्योग में। यहाँ वह किराए में कटौती के बारे में क्या सोचता है।

मकान मालिक के साथ प्रभावी ढंग से संवाद करने के लिए, यह समझना महत्वपूर्ण है कि शॉपिंग सेंटर में मूल्य निर्धारण कैसे किया जाता है। वे सभी अपनी-अपनी प्रतिफल दर निर्धारित करते हैं, जिससे वस्तु के लौटाने की अवधि का अनुमान लगाने में मदद मिलती है। यह 5, और 7, और 10 वर्ष हो सकता है।

अपनी स्वयं की व्यवसाय योजना संकलित करते समय, स्टोर निम्नलिखित कारकों पर ध्यान देते हैं:

• स्थान का आकर्षण;
• निवेश की राशि और वे शर्तें जिनके तहत वे परियोजना के लिए आकर्षित हुए थे;
• क्षेत्र के अनुकूल बुनियादी ढांचे;
• पैदल यात्री स्तर।

जितने अधिक सकारात्मक कारक होंगे, उतनी ही तेजी से परियोजना उच्च किराये की दरों के कारण भुगतान करेगी।

किसी भी डेवलपर के पास रेंट कॉस्ट कॉरिडोर होता है, जिसके आगे जाना उसके लिए लाभहीन होगा। बातचीत शुरू करते समय, शॉपिंग सेंटर के मालिक, एक नियम के रूप में, सबसे अधिक नाम लेते हैं उच्च कीमत. खुदरा विक्रेताओं के लिए इसे कम करना आसान नहीं है। और फिर भी, ऐसा करना संभव है। आपको निम्नलिखित योजना का पालन करने की आवश्यकता है:

1. पहले आपको मौजूदा किरायेदारों के काम के दायरे का अध्ययन करने की आवश्यकता है। यह महत्वपूर्ण है कि स्टोर उनकी सूची में सामंजस्यपूर्ण रूप से फिट बैठता है।
2. आपको इसे चुनना होगा शॉपिंग सेंटरजिसमें किरायेदार देखना चाहेगा। अंततः, इससे किराये की कीमत में काफी कमी आएगी। अन्यथा, ऐसा करना लगभग असंभव होगा।

सवाल तुरंत उठता है एक मकान मालिक के लिए आकर्षक कैसे बनें? निम्नलिखित विधियों का उपयोग करके इसे प्रभावित करना आवश्यक है:

• मकान मालिक को यह विश्वास दिलाना महत्वपूर्ण है कि उद्यमी एक गुणवत्तापूर्ण सेवा या उत्पाद प्रदान करता है। स्पष्टता के लिए, यह एक विस्तृत प्रस्तुति देने, उत्पाद के नमूने प्रदान करने, अपनी विशेषताओं के बारे में बात करने, एक विशिष्ट सामाजिक खंड को जिम्मेदार ठहराने और अपनी स्थिति व्यक्त करने के लायक है।
• एक व्यवसाय योजना तैयार करना। वहीं, इसे किसी खास शॉपिंग सेंटर के लिए बनाया जाना चाहिए। ऐसा करना इतना कठिन नहीं है। सबसे पहले आपको आय और व्यय सहित एक सामान्य व्यवसाय योजना तैयार करने की आवश्यकता है। और उसके बाद ही प्राप्त आंकड़ों को किराये की दरों के अनुसार समायोजित करें। एक ही समय में, आप अलग-अलग किराये की कीमतों को ध्यान में रखते हुए एक साथ कई व्यावसायिक योजनाएँ बना सकते हैं।
• स्टोर के टर्नओवर के प्रतिशत के रूप में किराया निर्धारित करने का प्रस्ताव। एक अच्छी तरह से लिखित व्यवसाय योजना आय का पूर्वानुमान लगाने में मदद करेगी और मकान मालिक को इस तरह के समाधान की प्रभावशीलता के बारे में बताएगी। इस मामले में, आकार आमतौर पर 18% से 30% तक सेट किया जाता है। इसी समय, ऊपरी संकेतक काफी बड़ा है, इसके साथ काम करना मुश्किल है। यह किराये की कीमत के इंडेक्सेशन से बचने में मदद करेगा, क्योंकि कीमत बढ़ाने की इस पद्धति का उपयोग एक निश्चित किराये की राशि के साथ किया जाता है।
• साबित करें कि किराया बहुत अधिक है। यह तथ्यों और आंकड़ों का उपयोग करके किया जाना चाहिए। यह किरायेदार में बहुत अधिक विश्वास को प्रेरित करेगा।

एक और है महत्वपूर्ण बिंदु. यह उस स्थिति को संदर्भित करता है जहां किरायेदार किराए को कम करना चाहता है, पहले से ही हाथ में एक पट्टा है। ऐसे मामलों में, परिसर के मालिक को उनके इरादों और इच्छाओं के बारे में पहले से सूचित करना आवश्यक है। वहीं, अपने स्टोर के काम के लाइव नंबरों से ऑपरेट करना बेहद जरूरी है। इस मामले में, आप अपील कर सकते हैं:

• शॉपिंग सेंटर यातायात की मात्रा;
• औसत जांच;
• आगंतुकों की संख्या;
• लाभप्रदता के लिए किराये के मूल्य का अनुपात।

यह साबित करना बहुत महत्वपूर्ण है कि निर्धारित किराये की दर पर, स्टोर शुद्ध लाभ नहीं कमा सकता है। तो आप मकान मालिक को निश्चित राशि को कुल कारोबार के प्रतिशत में बदलने के लिए मना सकते हैं, जो उद्यमी के लिए अधिक लाभदायक और लचीला समाधान होगा।

ओल्गा शोटोडा

ब्लैकस्टोन कीपिंग कंपनी में विकास और विपणन निदेशक। ईमानदार जमींदारों को किरायेदार द्वारा हेरफेर से कैसे बचा जाए, इस पर उनकी विशेषज्ञ राय।

किरायेदार हमेशा जमींदारों के साथ ईमानदार नहीं होते हैं। स्वाभाविक रूप से, वस्तुनिष्ठ कारण हैं जिनके कारण किराए को कम करना काफी स्वाभाविक है। लेकिन सिक्के का एक दूसरा पहलू भी है। कुछ बहुत ईमानदार उद्यमी दया पर दबाव डालने की कोशिश नहीं कर रहे हैं, जिससे किराया कम करना चाहते हैं। वे कहने लगते हैं कि उनके साथ सब कुछ खराब है।

ऐसे मामलों से बचने के लिए, आप कर सकते हैं:

1. एक बड़ी प्रतीक्षा सूची प्रदान करें।
2. किरायेदार वफादारी बढ़ाएँ। यह न केवल साझेदारी स्थापित करके किया जा सकता है, बल्कि मित्रता पर भी भरोसा किया जा सकता है। ऐसे मामलों में, अनौपचारिक सेटिंग में काम करना बातचीत को मजबूत करने का एक शानदार तरीका होगा। ये दीर्घकालिक उपाय हैं जो सहयोग का अधिकतम प्रभाव देते हैं। मकान मालिक के प्रति वफादार व्यक्ति काल्पनिक कारणों के साथ नहीं आएगा जिससे उसे किराया कम करने में मदद मिलनी चाहिए। वह अपने साथी के साथ छेड़छाड़ नहीं करेगा। एक वफादार किरायेदार एक विश्वसनीय साथी होता है जो बार-बार साबित करेगा कि दोस्ती भरोसेमंद और पारस्परिक रूप से लाभकारी संबंधों को मजबूत करने में मदद करती है।

पट्टों के बारे में कानून क्या कहता है?

अगर हम कानून की बात करें तो यहां हमें कई अहम मुद्दों पर एक साथ चर्चा करने की जरूरत है। पहले तो, किराए की राशि और की गई कार्रवाई की वैधता को बदलने की प्रक्रिया पर. कानून के संदर्भ में, कोई निम्नलिखित कह सकता है:

• इसके अनुसार रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 1 किराए का भुगतान करने की शर्तें, प्रक्रिया और शर्तें अनुबंध में निर्दिष्ट होनी चाहिए।
• यदि अनुबंध अनुबंध में परिवर्तन करने के बारे में कुछ नहीं कहता है, तो किराये की दर की राशि को दोनों पक्षों की सहमति के आधार पर प्रति वर्ष 1 बार से अधिक नहीं बदला जा सकता है। यह सेट है रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 .
• कुछ प्रकार के पट्टों और संपत्तियों के लिए न्यूनतम शर्तें थोड़ी भिन्न हो सकती हैं।
• यदि दोनों पक्ष इससे सहमत हों, तो आप वर्ष में एक से अधिक बार किराये की कीमत बदल सकते हैं। अनुबंध में ऐसे खंड की उपस्थिति वैकल्पिक है। आधार होगा 17 नवंबर, 2011 को रूसी संघ संख्या 73 के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम का फरमान .
• अगर मकान मालिक खुद किसी कानून या समझौते के आधार पर रेंटल वैल्यू बदल सकता है, तो उसे साल में एक बार से ज्यादा ऐसा करने का अधिकार नहीं है।

ऐसी कई स्थितियां हैं जिनमें किरायेदार किराये की दर में एकतरफा कमी शुरू कर सकता है। निम्नलिखित मामलों में ऐसी कार्रवाई करना कानूनी होगा:

1. यदि किरायेदार की गलती के बिना और उन कारकों के कारण संपत्ति की स्थिति काफी खराब हो गई है जिनके लिए वह जिम्मेदार नहीं है। यह प्रदान किया गया है रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 4 . इसमें संपत्ति के मालिक की कार्रवाइयां, तीसरे पक्ष या दूसरों के नियंत्रण से बाहर की परिस्थितियां शामिल हो सकती हैं। ये विभिन्न आग, बाढ़ और अन्य स्थितियां हैं।
2. यदि किरायेदार ने परिसर में गंभीर कमियों की पहचान की है, जिसके लिए जिम्मेदारी संपत्ति के मालिक के पास है। यह तथ्य में स्थापित है रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 612 के अनुच्छेद 1 .
3. यदि परिसर को किराए पर लेने की अवधि के दौरान यह पता चला कि तीसरे पक्ष हैं जो पट्टे पर दी गई संपत्ति का दावा कर सकते हैं।
4. यदि मकान मालिक ने परिसर के ओवरहाल के संबंध में अपने दायित्वों को पूरा नहीं किया है या गंभीरता से उल्लंघन किया है। यह में निहित है रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 616 के अनुच्छेद 1 .

दूसरी बात, किराये की छुट्टी अवधारणा.

यहां बताया गया है कि चीजें उनके साथ कैसी हैं:

व्यावहारिक दृष्टिकोण से बोलते हुए, एक किराये की छुट्टी उस समय की अवधि है जब किरायेदार किराए के लिए अन्य अवधियों की तुलना में काफी कम भुगतान करता है। कभी-कभी इसे भुगतान से पूरी तरह छूट दी जाती है।

इस मामले में, मकान मालिक उपयोग के लिए परिसर प्राप्त करता है, लेकिन वास्तव में एक निश्चित अवधि के लिए अपने क्षेत्र में काम नहीं कर सकता है। कारण हो सकते हैं:

• मरम्मत कार्य करना;
• परिसर की व्यवस्था;
• प्रत्यक्ष स्थानांतरण।

स्वीकृति और हस्तांतरण के अधिनियम के अनुसार, परिसर को पट्टेदार को स्थानांतरित कर दिया जाता है, लेकिन वह इस अवधि के दौरान भुगतान नहीं करता है या काफी कम राशि में करता है।

अक्सर, किराये की छुट्टी एक ऐसी अवधि होती है जब किराएदार द्वारा परिसर की मरम्मत के लिए किए गए खर्च की मात्रा से किराये की दर कम हो जाती है। वास्तव में इसे रेंटल वेकेशन कहना पूरी तरह सही नहीं है। हम किराये के परिसर की स्थिति में सुधार के लिए लागत के रूप में अवधि के लिए किराये का भुगतान करने के बारे में बात कर रहे हैं। यह सेट है रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 2 के उप-अनुच्छेद 5 .

ज्यादातर मामलों में किराये की छुट्टियों की अवधि 1 महीने से छह महीने तक होती है। कुछ मामलों में, अवधि को कम या बढ़ाया जा सकता है।

किराये की छुट्टियां लीज एग्रीमेंट की शर्तों में से एक हैं। इस अवधि के दौरान संपत्ति का उपयोग ऋण समझौते के तहत अनावश्यक उपयोग का संकेत नहीं है, के अनुसार रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 689 . में इसी तरह के मामलेपार्टियों के बीच कोई अन्य संबंध समाप्त नहीं होता है, जब तक कि एक ऋण समझौता अतिरिक्त रूप से संपन्न नहीं होता है। परिसर के उपयोग की शेष अवधि के लिए, किरायेदार को पट्टा समझौते द्वारा स्थापित राशि का भुगतान करना होगा जब तक कि संपत्ति उपयोग के लिए उपयुक्त न हो।

जमींदार को पत्र लिखना

तथ्य जिनका उपयोग मकान मालिक को पत्र लिखते समय किया जा सकता है

किराया कम करने के लिए पत्र लिखते समय आपको अपने पक्ष में तर्क देने की जरूरत है। यहां आप निम्नलिखित परिस्थितियों में काम कर सकते हैं:

• पूरे क्षेत्र में किराये की दरों में उल्लेखनीय कमी आई (इसका कारण कानून में बदलाव, संकट की स्थिति आदि हो सकता है)।
• गंभीर समस्याएं सामने आई हैं (हीटिंग सिस्टम, पानी या बिजली की आपूर्ति, वेंटिलेशन के साथ), जिसके उन्मूलन के लिए अतिरिक्त धन की आवश्यकता है।
• रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 616 के अनुसार, मकान मालिक ने परिसर का एक बड़ा ओवरहाल नहीं किया, और यह उसकी जिम्मेदारी है।

आप किरायेदार की कठिनाइयों की रिपोर्ट स्वयं भी कर सकते हैं (मुनाफे में कमी, मौसमी उतार-चढ़ाव या कोई अन्य अस्थायी कठिनाइयाँ)। वे वस्तुनिष्ठ परिस्थितियों का उल्लेख करते हैं।

मकान मालिक को एक पत्र लिखने से पहले, उद्यम में स्थिति का आकलन करने, कठिनाइयों की पहचान करने और उन्हें एक पत्र में दस्तावेज करने के लायक है।

किराए में कमी के बारे में मकान मालिक को लिखे पत्रों के उदाहरण

नमूना #1

प्रिय अफानसी पेट्रोविच,

देश में संकट की स्थिति के कारण, हम वित्तीय कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं। इसलिए, हमारे पास है इस पलपूरा किराया नहीं दे पा रहे हैं। हम आपसे कुछ समय के लिए किराये की दर कम करने की संभावना पर विचार करने के लिए कहते हैं।

भवदीय,

गेरासिम अलेक्सेविच

नमूना #2

प्रिय अफानसी पेट्रोविच,

आपके साथ कई वर्षों के सहयोग के लिए LLC "Slavyanka" ने हमेशा समय पर लीज समझौते के तहत अपने दायित्वों को पूरा किया है। देश में अस्थिर आर्थिक स्थिति का हमारी कंपनी की वित्तीय स्थिति पर नकारात्मक प्रभाव पड़ा। हम आपसे अपना किराया कम करने के लिए कहते हैं।

हम आशा करते हैं कि आप हमारी स्थिति में प्रवेश करेंगे और रियायतें देंगे। हम समय पर किराया देने के लिए प्रतिबद्ध हैं।

भवदीय,

गेरासिम अलेक्सेविच

नमूना #3

प्रिय अफानसी पेट्रोविच,

देश में कठिन स्थिति और क्रय शक्ति में तेज गिरावट के कारण, हम आपसे किराये की दर को 8% कम करने के लिए कहते हैं।

हम आपका ध्यान इस तथ्य की ओर आकर्षित करते हैं कि हमारे संगठन ने कभी भी भुगतान में देरी नहीं की और समय पर धन जमा नहीं किया। यदि आप हमारी स्थिति में प्रवेश करते हैं और किराए की मात्रा को कम करने के लिए सहमत होते हैं, तो हम गारंटी देते हैं कि हम गंभीर संकट की स्थिति के बावजूद सभी दायित्वों को समय पर पूरा करेंगे।

भवदीय,

गेरासिम अलेक्सेविच

नमूना #4

प्रिय अफानसी पेट्रोविच,

हम आपका ध्यान इस तथ्य की ओर आकर्षित करना चाहेंगे कि देश में संकट की स्थिति के कारण, अनुबंध संख्या 814 के खंड संख्या 6 को पूरा करना हमारे लिए लाभहीन है। हम आपसे किराए की राशि बदलने के लिए कहते हैं।

हम आपकी समझ की आशा करते हैं और किराये की दर के आकार के संबंध में सुझावों की प्रतीक्षा करते हैं।

भवदीय,

गेरासिम अलेक्सेविच

निष्कर्ष

ये वे तरीके हैं जिनसे उद्यमी हमें किराया कम करने की पेशकश करते हैं। जैसा कि आप देख सकते हैं, सौदेबाजी संभव है और आवश्यक भी। इस प्रकार, आप पैसे बचाएंगे, जो स्पष्ट रूप से आपके व्यवसाय में इसका उपयोग करेगा। यदि आपके कोई प्रश्न हैं, तो उन्हें टिप्पणियों में लिखें।

किसी भी प्रकार की सेवा या उत्पाद की अपनी कीमत होती है, और यह एक अपार्टमेंट किराए पर लेने के साथ भी होता है। किराए के बारे में बात करते समय, मालिक आपको अपार्टमेंट की लागत बताता है, जिसे आपको मासिक भुगतान करना होगा। क्या इसका मतलब यह हो सकता है कि राशि पहले से ही अंतिम है और परिवर्तन के अधीन नहीं है? या ऐसी बारीकियां हो सकती हैं जहां मकान मालिक आपसे बड़ी रकम की मांग कर सकता है?
उल्लेख करने वाली पहली बात निश्चित भुगतान है, जो अनुबंध में ही निर्दिष्ट है। हस्ताक्षरित दस्तावेज़ में आवश्यक रूप से राशि और उस अवधि का डेटा होना चाहिए जिसके दौरान इस अपार्टमेंट के मालिक को निर्दिष्ट राशि को बदलने का कोई अधिकार नहीं है।
सवाल उठता है: क्यों कर सकते हैं अपार्टमेंट के मालिक अचानक उस मांग की तरह अधिक भुगतान करने के लिए? उत्तर वास्तव में सरल है। आपको ऐसा लगता है कि यदि आप चाहें, तो आप आसानी से दूसरे अपार्टमेंट में रहने के लिए बाहर जा सकते हैं किरायाजो आप पर सूट करेगा। किरायेदार अक्सर बड़बड़ाते हैं, लेकिन दूसरे अपार्टमेंट की तलाश नहीं करने और आगे बढ़ने से परेशान न होने के लिए, वे रियायतें देते हैं और मूल्य वृद्धि के लिए सहमत होते हैं। यह जानकर, कुछ जमींदारों ने जानबूझकर कीमत को शुरू से ही कम कर दिया, ताकि बाद में इसे बढ़ाया जा सके, जब किरायेदार पहले ही पिछली शर्तों से सहमत हो गया हो।
एक परिचित के माध्यम से एक अपार्टमेंट किराए पर लेना एक बहुत ही आकर्षक विकल्प है, कीमतें अविश्वसनीय रूप से कम हैं और सब कुछ ठीक लगता है। लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि अगर किसी दोस्त को समस्या है या उसे पैसे की जरूरत है, तो वह अपार्टमेंट की कीमत नहीं बढ़ाएगा। ऐसे में किसी दोस्त की बात आने पर आप खुद असहज महसूस करेंगे। अक्सर जमींदार आपको एक अजीब स्थिति में डाल देते हैं ताकि आप अधिक भुगतान करें और एक समान महसूस करें।
एक अपार्टमेंट के मूल्यह्रास के रूप में गैर-कानूनी प्रकृति की ऐसी अवधारणा भी है। ऐसा नहीं हो सकता है कि किरायेदार लंबे समय तक अपार्टमेंट में रहा हो, और स्थिति वही थी। सब कुछ खराब हो जाता है और मरम्मत की आवश्यकता होती है, चीजों का टूटना अपरिवर्तनीय है।
यदि हम, उदाहरण के लिए, एक टूटे हुए दीपक की लागत, जिसकी आप भरपाई कर सकते हैं, और वॉलपेपर जो चिपक सकते हैं, तो राशि अतुलनीय है। आमतौर पर ये सभी विवरण किराये की कीमत में शामिल होते हैं।
एक अपार्टमेंट चुनने के सवाल को बहुत गंभीरता से लिया जाना चाहिए, आपको सभी दस्तावेजों की सावधानीपूर्वक जांच करनी चाहिए, केवल विश्वसनीय लोगों से संपर्क करना चाहिए या ऐसी एजेंसी ढूंढनी चाहिए जो लेनदेन को पूरा करने में आपकी सहायता करे। केवल अपने आप पर भरोसा करें, और अजनबियों को सुनने की जरूरत नहीं है। जब किसी व्यक्ति के पास पैसा होता है, तो हर कोई लाभ के लिए प्रयास करता है और हर चीज में हस्तक्षेप करता है, इसलिए हर किसी पर भरोसा नहीं किया जा सकता है। शुरू में किराए की लागत पर ध्यान देना जरूरी है, ताकि बाद में कोई परेशानी न हो। अनुबंध के प्रारूपण पर ध्यान देना भी बहुत महत्वपूर्ण है, इसमें सभी बिंदुओं का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए। यदि आप बहुत भोला हैं, तो आप अपने आप को धोखा नहीं दे सकते, एजेंटों की सेवाओं का उपयोग करना बेहतर है, क्योंकि वे आपके लिए सब कुछ करेंगे: वे एक समझौता करेंगे और धोखे की अनुमति नहीं देंगे।

पट्टा संबंध, जो प्राचीन काल से सबसे आम रहे हैं, अनुबंध को समाप्त करते समय ध्यान और सटीकता की आवश्यकता होती है। कठिनाइयाँ, विवाद सबसे अधिक बार उत्पन्न होते हैं, क्योंकि किराया बढ़ाने की प्रक्रिया सावधानीपूर्वक निर्दिष्ट नहीं की जाती है। किराए को बदलने का अधिकार खंड के अनुसार पट्टेदार का है। इस मामले में, अनिवार्य शर्त है:

• पार्टियों का समझौता (अक्सर अनुबंध के संशोधन के समय की चिंता करता है),
• आदेश बदलने की शर्तें (किराए की राशि को बदलने के लिए मकान मालिक के एकतरफा निर्णय के लिए लिखित नोटिस की आवश्यकता हो सकती है),
• शर्तें वर्ष में एक बार से अधिक नहीं, जब तक कि अन्य शर्तें न हों।

किराए में वृद्धि की आवश्यकता का सामना करने के लिए, उदाहरण के लिए, मुद्रास्फीति में तेज उछाल, मकान मालिक संविदात्मक आवश्यकताओं को बदलने की प्रक्रिया शुरू करता है। इस परिवर्तन का एकतरफा क्रम काफी संभव है। किरायेदार की अनिवार्य अधिसूचना पर एक खंड की अनुपस्थिति गलतफहमी की ओर ले जाती है जिसे कला 1 के अनुच्छेद 1 के अनुसार हल किया जा सकता है, जिसमें कहा गया है कि पट्टे और समझौतों के रूप का पालन करना चाहिए और स्थानीय के साथ पंजीकरण प्रक्रिया से गुजरना चाहिए। सरकारें। किराए में वृद्धि में निम्नलिखित शामिल हैं:

• पट्टे को बदलने की नियत तारीख से कम से कम एक महीने पहले किरायेदार को लिखित नोटिस; पंजीकृत के रूप में भेजा गया या हस्ताक्षर के तहत व्यक्तिगत रूप से सौंपा गया;
• एक अतिरिक्त समझौता तैयार करना, जो अनिवार्य रूप से अनुबंध के उन खंडों को इंगित करता है जो अमान्य हो गए हैं, परिवर्तन विस्तार से किए गए हैं;
• भले ही किराए में बदलाव के लिए अनुबंध में कोई खंड न हो, कानून के अनुसार, मकान मालिक एकतरफा इसे बढ़ा सकता है।

किरायेदार की ओर से किराए में वृद्धि का कारण अनुबंध में ही तय किया जा सकता है। यह संकेत देने के बाद कि मुद्रास्फीति की स्थिति में किराए को बदला जा सकता है, इसे बढ़ाना हमेशा संभव नहीं होता है। प्रकार का स्पष्टीकरण: परिवर्तन के अधीन, बिना किसी असफलता के परिवर्तन की गारंटी देता है (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम का संकल्प दिनांक 13.04.10 संख्या 1074/10)।

किराए की निश्चित राशि को बदलने का आधार वस्तुनिष्ठ परिस्थितियाँ ही हो सकती हैं। किराए में वृद्धि के कारणों में शामिल हैं: कानून में बदलाव के कारण पट्टे पर दी गई वस्तु के अनुमानित मूल्य में बदलाव, मूल्यांकक द्वारा निर्धारित बाजार मूल्य में वृद्धि, मुद्रास्फीति सूचकांक में बदलाव।

बाजार संबंधों की दुनिया में, जब विक्रेता अधिक महंगा बेचना चाहता है, और खरीदार सस्ता खरीदना चाहता है, विवादों से केवल एक अच्छी तरह से बहस, कानूनी और आर्थिक रूप से सटीक अनुबंध से बचा जा सकता है। अनुबंध की शर्तें आमतौर पर 11 महीने से अधिक नहीं होती हैं।

शायद एक मानक अनुबंध को बदलने पर एक अनुभवी विशेषज्ञ से कानूनी सलाह दोनों पक्षों को अदालत में विवादों को सुलझाने से बचाएगी।

मकान मालिक एकतरफा किराया बढ़ाता है। आप एक किरायेदार की मदद कैसे कर सकते हैं? (टकाचेंको जी.)

लेख प्लेसमेंट तिथि: 09/03/2015

किरायेदार, पट्टे पर हस्ताक्षर करते समय, हमेशा इस वाक्यांश पर ध्यान नहीं देते हैं कि "मकान मालिक डॉलर की सराहना या पट्टे के बाजार मूल्य में बदलाव के कारण एकतरफा किराए में वृद्धि कर सकता है।" लेकिन वे इस बात पर ध्यान नहीं देते हैं कि परिणामस्वरूप, किराए की लागत अंततः ठीक दुगनी या उससे भी अधिक बढ़ सकती है। एक किरायेदार क्या कर सकता है यदि एक पट्टे पर पहले ही हस्ताक्षर किए जा चुके हैं और मकान मालिक से किराए में वृद्धि का नोटिस प्राप्त हुआ है तो इस लेख में चर्चा की जाएगी।

किराएदार को क्या पता होना चाहिए?

1. सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के पैरा 11 में रूसी संघदिनांक 11 जनवरी, 2002 एन 66 "किराए से संबंधित विवादों को सुलझाने के अभ्यास का अवलोकन" ने स्पष्ट किया कि "रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 को लागू करते समय, अदालतों को इस तथ्य से आगे बढ़ना चाहिए कि वर्ष के दौरान अनुबंध की अवधि अपरिवर्तित रहनी चाहिए, एक फर्म को किराए की राशि या इसकी गणना के लिए प्रक्रिया (तंत्र) प्रदान करना।
यदि अनुबंध में वर्ष में एक से अधिक बार किराए की राशि को बदलने की संभावना प्रदान करने वाली शर्त शामिल है, तो ऐसी स्थिति को रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 के संदर्भ में शून्य माना जा सकता है। उदाहरण के लिए, मैं फरवरी 21, 2011 एन वीएसी-9525/10 के मामले में एन ए 75-10558/2009 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के निर्धारण को उद्धृत करूंगा:
"... रूसी संघ के नागरिक संहिता (बाद में रूसी संघ के नागरिक संहिता के रूप में संदर्भित) के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 के अनुसार, किराए की राशि, जब तक कि समझौते द्वारा अन्यथा प्रदान नहीं किया जाता है, द्वारा बदला जा सकता है समझौते द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर पार्टियों का समझौता, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं। कानून कुछ प्रकार के पट्टे के लिए किराए की राशि की समीक्षा करने के साथ-साथ कुछ प्रकार की संपत्ति के पट्टे के लिए अन्य न्यूनतम अवधि भी हो सकता है , प्रदान की जानी चाहिए।
इसके अलावा, 11 जनवरी, 2002 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के पैराग्राफ 11 के अनुसार, एन 66 "किराए से संबंधित विवादों को हल करने में न्यायिक अभ्यास की समीक्षा", अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 रूसी संघ के नागरिक संहिता में किराए की राशि में परिवर्तन की आवृत्ति के संबंध में एक अनिवार्य नियम है, जिसके संबंध में पार्टियां अनुबंध में ऐसी स्थिति को बदल या स्थापित नहीं कर सकती हैं जो इस नियम द्वारा प्रदान की गई स्थिति से भिन्न हो। इसलिए, अनुबंध की शर्त, जो किराए की राशि में त्रैमासिक परिवर्तन की संभावना प्रदान करती है, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 168 के आधार पर शून्य है क्योंकि कानून के अनुसार नहीं ... "
हालाँकि, बाद में 17 नवंबर, 2011 के संकल्प संख्या 73 में रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम में "लीज समझौते पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास के कुछ मुद्दों पर" संकेत दिया गया था। अनुच्छेद 21:
"... रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 के आधार पर, जब तक कि अन्यथा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, किराए की राशि को समझौते द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर पार्टियों के समझौते से बदला जा सकता है, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं (इस मामले में, कुछ प्रकार के पट्टे के लिए किराए की राशि के साथ-साथ कुछ प्रकार की संपत्ति के पट्टे के लिए कानून संशोधन द्वारा अन्य न्यूनतम अवधि स्थापित की जा सकती है)।
यह मानदंड विवादास्पद है और पार्टियों के समझौते से, वर्ष में एक से अधिक बार किराए की राशि पर पट्टे के समझौते की शर्तों को बदलने की अनुमति देता है, जिसमें उस मामले में भी शामिल है जब पट्टे में इस तरह के बदलाव की संभावना का कोई संकेत नहीं है। समझौता ही।
हालांकि, अगर, कानून या समझौते के अनुसार, पट्टेदार को एकतरफा किराए की राशि (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310) को बदलने का अधिकार है, तो, अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 के अर्थ के भीतर रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुसार, ऐसा परिवर्तन उसके द्वारा वर्ष में एक बार से अधिक नहीं किया जा सकता है ... "
इस प्रकार, मकान मालिक को किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने का अधिकार प्राप्त हुआ, लेकिन वर्ष में एक बार। मैं फैसले पर कायम रहूंगा पंचाट न्यायालयमास्को जिले के 20 जनवरी, 2015 एन F05-15294 / 2014 के मामले में N A40-54476 / 14 के मामले में:
"... समझौते के पैराग्राफ 6.1 के अनुसार, 28 दिसंबर, 1993 एन 2720/17 पर पार्टियों के बीच संपन्न लीज समझौते के प्रावधानों को ध्यान में रखते हुए, परिसर के लिए किराये की दरें 31 दिसंबर तक परिवर्तन के अधीन नहीं हैं। , 2011, इस समझौते के पैराग्राफ 6.5, 6.6 में प्रदान किए गए को छोड़कर।
मकान मालिक को इस समझौते में निर्दिष्ट किराये की दरों को बदलने का अधिकार है, उपयोगिताओं के लिए कीमतों और शुल्कों में केंद्रीकृत परिवर्तन की स्थिति में, भूमि के लिए किराए की मूल दरें, संपत्ति कर, टर्नओवर कर, उनकी वृद्धि की राशि के अनुपात में, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं (अनुबंध का खंड 6.5)।
अदालतों ने पाया कि वादी ने बार-बार प्रतिवादी को एक विस्तृत गणना और एक अतिरिक्त समझौते के साथ किराये की दर में एक अलग वृद्धि के बारे में बताया, जिसके लिए बाद वाला सहमत नहीं था, जिसके संबंध में वादी ने शर्तों में संशोधन के लिए यह दावा दायर किया था। किराये की दरों के संदर्भ में अनुबंध एन 20/155 दिनांक 23.07.2008।
अदालत ने 23 जुलाई 2008 के अनुबंध संख्या 20/155 की शर्तों सहित मामले में उपलब्ध सबूतों की जांच और मूल्यांकन करने के बाद निष्कर्ष निकाला कि वादी द्वारा दावा किए गए किराये की दरों में बदलाव के लिए अनुच्छेद के अनुसार कोई आधार नहीं था। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614, परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए कि 01/01/2014 से किराये की दर 3872.04 रूबल से बढ़ा दी गई है। 4015 रगड़ तक। 1 वर्ग के लिए कार्यालय स्थान के लिए प्रति वर्ष मी और 3002.59 रूबल से। 3113.94 रूबल तक। 1 वर्ग के लिए वेयरहाउस स्पेस के लिए प्रति वर्ष मी।
... इस कानूनी स्थिति के न्यायालय के निष्कर्षों में विरोधाभास, साथ ही इस मामले में वास्तविक कानून के मानदंडों की अदालत द्वारा गलत व्याख्या, न्यायिक बोर्ड नहीं पाता है ... "
2. अलग से, मैं एक वर्ष तक के लिए संपन्न पट्टा समझौतों को नोट करूंगा। न्यायिक अभ्यास ने एक ऐसी स्थिति विकसित की है जिसके अनुसार एक वर्ष से कम (एक वर्ष के बराबर) की अवधि के लिए संपन्न एक समझौते के तहत किराया परिवर्तन के अधीन नहीं है। उदाहरण के लिए, रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट का निर्धारण दिनांक 08.27.2009 एन वीएएस-10734/09 मामले में एन ए12-15393/08-सी28:
"... दावे को संतुष्ट करते हुए, अदालतें रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के प्रावधान से यथोचित रूप से आगे बढ़ीं कि किरायेदार समय पर संपत्ति (किराए) के उपयोग के लिए शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है।
रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 के अनुसार, जब तक कि अन्यथा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, किराए की राशि को समझौते द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर पार्टियों के समझौते से बदला जा सकता है, लेकिन इससे अधिक नहीं एक वर्ष में एक बार।
चूंकि पट्टा एक वर्ष से कम की अवधि के लिए संपन्न हुआ था, इसलिए किराए की राशि को बदला नहीं जा सकता था।
अनुबंध की शर्तों के आधार पर, अपील की अदालत ने पहले उदाहरण के न्यायालय के निर्णय को सही ढंग से बदल दिया और अनुबंध के समापन के समय पार्टियों द्वारा सहमत किराए की राशि के आधार पर ऋण की राशि एकत्र की। । "
मैं एक उदाहरण के रूप में 21 जुलाई, 2010 एन एफ09-5670 / 10-सी6 के मामले में एन ए71-14477 / 2009 के यूराल जिले के एफएएस के फरमान का हवाला दूंगा:
"... Glavryba कंपनी (किरायेदार) और Aikai कंपनी (उप-किरायेदार) ने 1 अप्रैल, 2009 N 310/2009 को एक रियल एस्टेट उपठेका समझौते पर हस्ताक्षर किए, जिसके अनुसार पहली मंजिल को अस्थायी कब्जे और उपयोग के लिए Aikai कंपनी को स्थानांतरित कर दिया गया था। गैर आवासीय परिसर 381.9 वर्ग मीटर के क्षेत्रफल के साथ। मी, पते पर स्थित: Udmurt गणराज्य, Votkinsk, सेंट। व्यापारिक गतिविधियों के संगठन के लिए 04/01/2009 से 12/31/2009 तक की अवधि के लिए ऑर्डोज़ोनिकिड्ज़, 4बी।
Glavryba कंपनी ने दिनांक 08.06.2009 N 162 के एक पत्र में Aikai कंपनी को किराए में 01.05.2009 से 161,565 रूबल की वृद्धि के बारे में सूचित किया। 60 कोप.
चूंकि कंपनी "ऐकाई" द्वारा ऋण और दंड का पूरा भुगतान नहीं किया गया था, कंपनी "ग्लेव्रीबा" ने विचाराधीन मामले पर मध्यस्थता अदालत में दावा दायर किया।
कला द्वारा निर्धारित तरीके से कुल मिलाकर अध्ययन और मूल्यांकन किया। रूसी संघ के मध्यस्थता प्रक्रिया संहिता के 71, मामले की फाइल में उपलब्ध साक्ष्य, अदालतें एक उचित निष्कर्ष पर पहुंचीं कि वादी को प्रतिवादी के ऋण के उद्भव के लिए उपस्थिति और आधार की पुष्टि की गई थी। उसी समय, अदालतों ने संकेत दिया कि विवादित समझौते के तहत किराए की राशि को उसके निष्कर्ष की तारीख से दो महीने बाद बदलना कला के अनुच्छेद 3 के विपरीत है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614, जिसके आधार पर, ऐकाई कंपनी द्वारा किए गए भुगतानों को ध्यान में रखते हुए, ऐकई कंपनी के ऋण की पुनर्गणना की गई ... "

1. भले ही एक वर्ष तक की अवधि के लिए संपन्न हुए करार के तहत किराया बढ़ाने या एक वर्ष में दूसरी बार किराए में परिवर्तन करने पर पार्टियों के बीच पट्टा समझौते के लिए एक समझौते पर हस्ताक्षर किए गए हों, ऐसे समझौते को मान्यता दी जा सकती है शून्य के रूप में। उदाहरण के लिए, N A11-2018/2009 के मामले में 19 नवंबर, 2009 के वोल्गा-व्याटका जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान:
"... रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुसार, किरायेदार संपत्ति (किराए) के उपयोग के लिए समय पर शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है। किराए का भुगतान करने की प्रक्रिया, शर्तें और शर्तें निर्धारित की जाती हैं पट्टा समझौते द्वारा (इस लेख का भाग 1)।
जब तक अनुबंध द्वारा अन्यथा प्रदान नहीं किया जाता है, अनुबंध द्वारा निर्धारित समय सीमा के भीतर पार्टियों के समझौते द्वारा किराए की राशि को बदला जा सकता है, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं (उसी लेख का भाग 3)।
इस तथ्य के कारण कि किराए में नागरिक कानून में बदलाव की अनुमति वर्ष में एक बार से अधिक नहीं है, अदालत ने सही रूप से शून्य और शून्य (वर्तमान कानून के विपरीत) प्रोटोकॉल संख्या को एक वर्ष में दूसरी बार बढ़ाया है। इसलिए, 15 नवंबर, 2008 के बाद से किराए में कोई वृद्धि नहीं हुई है, और ओएओ सेराटोवस्ट्रोयस्टेकलो को एकतरफा पट्टा समझौते को समाप्त करने की मांग करने का अधिकार नहीं था। नतीजतन, पट्टा समझौता, जैसा कि 10/12/2008 एन 5 के अतिरिक्त समझौते द्वारा संशोधित किया गया है, 12/31/2009 तक वैध बना रहेगा।
अपील किए गए न्यायिक कृत्यों को कैसेशन अपील में दिए गए आधारों पर रद्द करने का कोई आधार नहीं है ... "
2. किरायेदार इस तथ्य का उल्लेख कर सकता है कि मकान मालिक द्वारा किराए में एकतरफा वृद्धि अधिकार का दुरुपयोग है।
इस कथन की पुष्टि 17 नवंबर, 2011 एन 73 (25 जनवरी, 2013 को संशोधित) के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प द्वारा की गई है "नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास में कुछ मुद्दों पर" लीज एग्रीमेंट पर रूसी संघ का", खंड 22:
"... यदि, किराए के राज्य विनियमन के अभाव में, पट्टा समझौता पट्टेदार के एकतरफा आकार को बदलने का अधिकार प्रदान करता है, तो ऐसे मामलों में जहां यह साबित हो जाता है कि इस तरह के एकतरफा परिवर्तन के परिणामस्वरूप, यह प्रासंगिक अवधि के लिए दिए गए क्षेत्र में समान संपत्ति के पट्टे के लिए भुगतान की गई औसत बाजार दरों में परिवर्तन के अनुपात में वृद्धि हुई है, और उनसे काफी अधिक है, जो अनुच्छेद 2 के आधार पर पट्टेदार के अधिकार, अदालत के दुरुपयोग को इंगित करता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 10 के, नामित औसत बाजार दरों से अधिक के हिस्से में किराया लेने से इनकार करता है ... "
उदाहरण के तौर पर, एन ए10-1405 / 2013 के मामले में 20 अगस्त 2014 के पूर्वी साइबेरियाई जिले के मध्यस्थता न्यायालय का संकल्प:
"... केस फाइल से निम्नानुसार, वादी ने एआरटीओसीएस एलएलसी की रिपोर्ट के डेटा द्वारा किराए में एकतरफा वृद्धि की पुष्टि की "मूल्यांकन वस्तु के बाजार मूल्य के आकलन पर" दिनांक 08.20.2010 एन 143 / 42- 10/2.
विवाद को ध्यान में रखते हुए और रूसी संघ के मध्यस्थता प्रक्रिया संहिता के अनुच्छेद 71 के नियमों के अनुसार उक्त रिपोर्ट का मूल्यांकन करते हुए, अदालत ने पट्टे के परिसर की विशेषताओं और आवश्यकताओं के मूल्यांकनकर्ता द्वारा उल्लंघन के बारे में झूठी जानकारी के उपयोग की स्थापना की। मूल्यांकन गतिविधियों और संघीय मूल्यांकन मानकों पर कानून के, और इसलिए बाजार को ध्यान में नहीं रखा मूल्यांकन वस्तु की लागत 1 वर्ग के लिए वार्षिक किराया है। भंडारण स्थान का मी, वैट के बिना 1884 रूबल के बराबर।
अचल संपत्ति के किराए के मूल्य के बाजार मूल्य के मूल्यांकन पर रिपोर्ट एन 617 के आधार पर, मूल्यांकक एलएलसी द्वारा आयोजित "बुर्यातिया गणराज्य की संपत्ति निधि" स्लगिनोवा ओ.एल. बुरातिया गणराज्य के पंचाट न्यायालय के निर्णय के अनुसार, प्रथम दृष्टया न्यायालय ने पट्टे के आधार पर विवादित परिसर का उपयोग करने के अधिकार का वास्तविक बाजार मूल्य स्थापित किया।
इस मूल्यांकन के परिणामों को मामले में भाग लेने वाले व्यक्तियों द्वारा चुनौती नहीं दी गई थी, और इस रिपोर्ट और वर्तमान कानून की आवश्यकताओं के बीच कोई विसंगति सामने नहीं आई थी।
17 नवंबर, 2011 एन 73 के रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम के फरमान के अनुच्छेद 22 के अनुसार, यदि किराए के राज्य विनियमन की अनुपस्थिति में, पट्टा समझौता एकतरफा पट्टेदार के अधिकार के लिए प्रदान करता है इसके आकार में परिवर्तन, फिर उन मामलों में जहां यह साबित हो जाता है कि इस तरह के एकतरफा परिवर्तन के परिणामस्वरूप, यह समान अवधि के लिए दिए गए क्षेत्र में समान संपत्ति के पट्टे के लिए भुगतान की गई औसत बाजार दरों में परिवर्तन के अनुपात में वृद्धि हुई है, और काफी अधिक है उन्हें, जो जमींदार के अधिकार के दुरुपयोग को इंगित करता है, अदालत, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 10 के अनुच्छेद 2 के आधार पर, नामित औसत बाजार दरों से अधिक के हिस्से में किराए की वसूली से इनकार करती है।
पूर्वगामी के आधार पर, यह स्थापित करने के बाद कि वादी द्वारा वार्षिक किराए में एकतरफा परिवर्तन के परिणामस्वरूप, किराए में समान अवधि के लिए दिए गए क्षेत्र में समान संपत्ति के पट्टे के लिए भुगतान की गई औसत बाजार दरों में परिवर्तन के अनुपात में वृद्धि हुई है। , और महत्वपूर्ण रूप से उन्हें पार कर गया, मध्यस्थता अदालत ने विवादित संपत्ति के पट्टे के एक निश्चित बाजार मूल्य की राशि में ऋण की वसूली करके और दावे को पूरा करने से इनकार करके विवाद को सही ढंग से हल किया ... "
3. यदि आप एक पट्टे पर हस्ताक्षर करने ही वाले हैं और आपका मकान मालिक एकतरफा किराए को बदलने के अपने अधिकार पर जोर देता है, तो अनुबंध में शुल्क की लागत को बदलने की सीमा या किराए की गणना करने की प्रक्रिया जब यह बढ़ जाती है, को निर्धारित करने का प्रयास करें। . उदाहरण के लिए, इस तरह: "मकान मालिक द्वारा किराए की राशि को एकतरफा बढ़ाया जा सकता है, लेकिन इस समझौते के खंड ____ में निर्दिष्ट किराए की राशि के ___% से अधिक नहीं।"
अन्यथा, मकान मालिक को किसी भी राशि से किराया बढ़ाने का अधिकार है।
N A05-7679 / 2009 के मामले में 28 जनवरी, 2010 के उत्तर-पश्चिमी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प:
"... यह समझौते के पैराग्राफ 3.1 से अनुसरण करता है कि उपयोग के लिए टैरिफ में वृद्धि की स्थिति में किराए की राशि को पट्टेदार द्वारा एकतरफा बढ़ाया जा सकता है भूमि का भागजिस पर भवन स्थित है, पट्टे के परिसर के क्षेत्र के अनुपात में, साथ ही उपयोगिताओं और अन्य खर्चों के लिए टैरिफ में वृद्धि, जिसमें पानी की आपूर्ति, सीवरेज, गर्मी की आपूर्ति और बिजली शामिल है।
स्थापित अदालतें और प्रतिवादी इस बात पर विवाद नहीं करते हैं कि 2008 की तुलना में थर्मल ऊर्जा, बिजली के लिए पानी की आपूर्ति और स्वच्छता के लिए टैरिफ में वृद्धि की गई थी, जिसके संबंध में उपयोगिता और रखरखाव सेवाओं के लिए पट्टेदार के खर्च में तदनुसार वृद्धि हुई थी।
प्रतिवादी का तर्क है कि किराए में वृद्धि समझौते की शर्तों का पालन नहीं करती है, क्योंकि यह एक मनमानी राशि में किया गया था और बढ़ी हुई लागत के अनुपात में नहीं था, अदालतों द्वारा इस आधार पर सही ढंग से खारिज कर दिया गया था कि, में प्रदान किया गया था समझौते के पैराग्राफ 3.1 किराए की राशि में एकतरफा वृद्धि की संभावना, पार्टियों ने उपयोगिताओं के भुगतान के लिए वादी के खर्च के अनुपात में इस तरह की वृद्धि निर्धारित नहीं की, और प्रक्रिया के लिए भी प्रदान नहीं किया और स्थापित नहीं किया किराए में एकतरफा वृद्धि की स्थिति में गणना लागू।
समझौते के पैराग्राफ 3.1 में एक विशिष्ट मौद्रिक राशि में अनुबंध की कीमत स्थापित करने के बाद, पार्टियों ने भूमि के उपयोग के लिए टैरिफ में वृद्धि की स्थिति में किरायेदार के अधिकार को एकतरफा रूप से बढ़ाने के लिए प्रदान किया। भूखंड, उपयोगिता और रखरखाव के लिए शुल्क और अन्य खर्च।
इस प्रकार, इसके समायोजन के परिणामस्वरूप किराए में परिवर्तन, मौजूदा टैरिफ में वृद्धि को ध्यान में रखते हुए, नामित कानूनी मानदंड और अनुबंध की शर्तों का खंडन नहीं करता है ... "

उपरोक्त योग करने के लिए:

1. मकान मालिक से किराए में वृद्धि के बारे में नोटिस प्राप्त करने के बाद, उसके साथ सभी संचार लिखित रूप में एक अधिकृत व्यक्ति द्वारा डिलीवरी की तारीख या पंजीकृत मेल द्वारा दस्तावेजों (पत्र, नोटिस, समझौते) की प्राप्ति के निशान के साथ होना चाहिए। वापसी रसीद और अनुलग्नकों की एक सूची के साथ। अदालत में आपके शब्दों के दस्तावेजी साक्ष्य के रूप में इसकी आवश्यकता हो सकती है।
2. देखें कि आपका लीज एग्रीमेंट कितने समय के लिए संपन्न हुआ है: यदि एक वर्ष से कम या उसके बराबर की अवधि के लिए, तो लीज एग्रीमेंट की अवधि वर्ष के दौरान अपरिवर्तित रहनी चाहिए। इस लेख में दी गई जानकारी के आधार पर, अपने मकान मालिक को अपने किराया वृद्धि नोटिस के लिए एक तर्कपूर्ण प्रतिक्रिया भेजें।
3. निर्धारित करें कि क्या आपकी स्थिति लेख में वर्णित स्थितियों में से एक है।
3.1. यदि आपने किसी ऐसे समझौते पर हस्ताक्षर किए हैं जो वर्तमान नागरिक कानून के विपरीत है, तो उसे अमान्य घोषित करने के लिए अदालत में जाएं।
3.2. यदि आप देखते हैं कि किराया बाजार दरों के अनुपात में स्पष्ट रूप से बढ़ा है, तो पट्टे की शर्तों के तहत संपत्ति का उपयोग करने के अधिकार के वास्तविक बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए एक मूल्यांकक से संपर्क करें।
उसके बाद, मकान मालिक को अपनी स्थिति के बारे में लिखित रूप में सूचित करें और मूल्यांकक की रिपोर्ट की एक प्रति संलग्न करें।
यदि मकान मालिक आपकी आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है, तो आप अदालत में आवेदन कर सकते हैं कि किराए में वृद्धि को अवैध और अप्रवर्तनीय घोषित किया जाए। उदाहरण के लिए, 22 अक्टूबर, 2013 को एन ए05-8698 / 2012 के मामले में उत्तर-पश्चिमी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान।

वर्तमान नागरिक कानून में, पट्टा समझौते के समापन की शर्तों को खराब तरीके से बताया गया है। इस संबंध में, बहुत कानूनी रूप से जानकार किरायेदार अक्सर खुद को जमींदारों द्वारा लगाई गई शर्तों के लिए बंधक नहीं पाते हैं। उदाहरण के लिए, एकतरफा किराया वृद्धि की संभावना पर प्रावधान। हालांकि, स्थिति को आसानी से उलट किया जा सकता है। ऐसा करने के लिए, किरायेदार को प्रस्तावित पट्टा समझौते को ध्यान से पढ़ना चाहिए और मकान मालिक से सहमत होने और "आवश्यक" शर्तों को निर्धारित करने के लिए बहुत आलसी नहीं होना चाहिए।

एकतरफा किराए की राशि बढ़ाना

अनुबंध की स्वतंत्रता के सिद्धांत के आधार पर, इसकी शर्तें पार्टियों के विवेक पर निर्धारित की जाती हैं, सिवाय इसके कि जब प्रासंगिक अवधि की सामग्री कानून या अन्य कानूनी कृत्यों ( , ) द्वारा निर्धारित की जाती है। इसके आधार पर, अनुबंध में सीधे निर्दिष्ट किराए में वृद्धि की शर्तें ही इसकी कानूनी वृद्धि के लिए आधार हैं (उदाहरण के लिए, यदि यह संकेत दिया गया है कि " उपयोगिता बिलों की लागत में बदलाव की स्थिति में मकान मालिक को किराये की दर को एकतरफा संशोधित करने का अधिकार है", "किराए की राशि वर्ष में एक बार से अधिक और 1% से अधिक नहीं अनुक्रमण के अधीन है"। बेशक, यह किसी भी किरायेदार के लिए फायदेमंद है कि, अनुबंध की शर्तों के तहत, पट्टे पर दी गई संपत्ति के लिए भुगतान एक स्थिर मूल्य है और इंडेक्सेशन के अधीन नहीं है (यानी, अनुबंध किराए की एक निश्चित राशि निर्दिष्ट करता है) और इसे बढ़ाने की संभावना नहीं बताता; या यह सीधे तौर पर कहा गया है कि हालांकि, हर मकान मालिक ऐसे फॉर्मूलेशन से सहमत नहीं होगा। उपयोगिता बिलों की लागत बढ़ जाती है, अचल संपत्ति के बाजार मूल्य में परिवर्तन, संचार और अन्य उपकरण खराब हो जाते हैं और प्रतिस्थापित करने की आवश्यकता है... यह सब किराए में वृद्धि का कारण बन सकता है।

अक्सर, मासिक किराए में एक आधार और एक परिवर्तनीय राशि होती है। अगर रियल एस्टेट बाजार की स्थिति बदलती है तो मूल हिस्सा बदल सकता है। इसके अलावा, कुछ समझौते एक निर्दिष्ट राशि (उदाहरण के लिए, 1 हजार रूबल से; 2% तक) या उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (मुद्रास्फीति दर) के मूल्य द्वारा किराए के आधार भाग के वार्षिक अनुक्रमण के लिए प्रदान करते हैं। चर में उपयोगिता और रखरखाव भुगतान शामिल हैं। सबसे अधिक बार, समझौता स्थापित करता है कि आपूर्ति और संचालन संगठनों द्वारा उपयोगिता और रखरखाव भुगतान की मात्रा में बदलाव की स्थिति में पट्टेदार को किराये की दर को एकतरफा संशोधित करने का अधिकार है।

वीटीबी एरिना पार्क के उप महा निदेशक ने किराया निर्धारित करने के लिए मॉडल साझा किया, जो उन्हें सबसे इष्टतम लगता है। "हमें निश्चित और परिवर्तनीय किराए से दूर जाने की जरूरत है," अनास्तासिया का मानना ​​​​है। उनकी राय में, अनुबंध में एक सूत्र के रूप में किराए की राशि को निर्धारित करना और इसके प्रत्येक घटक को अनुक्रमित करने की संभावना (या असंभव) और प्रक्रिया को इंगित करना बेहतर है। उदाहरण के लिए, " मासिक किराए में आधार दर शामिल है, जो 20 हजार रूबल है। और अपरिवर्तित है; संपत्ति के मूल्यह्रास की लागत, जो 2 हजार रूबल के बराबर है। और पार्टियों के समझौते से संशोधित किया जा सकता है; उपयोगिता बिलों का भुगतान, जो संसाधन आपूर्ति संगठनों द्वारा स्थापित टैरिफ के अनुसार लिया जाता है"। इसलिए, यदि किराए के तत्वों में से एक भवन और सामान्य क्षेत्रों के रखरखाव और मरम्मत के लिए शुल्क है, तो मकान मालिक अब इस तथ्य का हवाला देते हुए किराया नहीं बढ़ा पाएगा कि उसे एक टूटी हुई मरम्मत की आवश्यकता है लिफ्ट या कचरा ढलान।

यदि मकान मालिक ने फिर भी किराए की राशि बढ़ा दी है, यदि किरायेदार इस फैसले से सहमत नहीं है, तो वह इसके खिलाफ अदालत में अपील कर सकता है। अभ्यास से पता चलता है कि अदालतें अक्सर किरायेदारों का पक्ष लेती हैं, लेकिन निर्णायक कारक पट्टा समझौते में निर्दिष्ट शर्तें होंगी।

यदि पट्टा समझौता किराए के बाजार मूल्य की स्थापना के संबंध में किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने की संभावना के लिए प्रदान नहीं करता है, तो पट्टेदार नई राशि में भुगतान की मांग करने का हकदार नहीं है। यह उन मामलों पर भी लागू होता है जहां पट्टे के समापन के समय मौजूदा किराये की दरें बेहद कम थीं और अचल संपत्ति बाजार () में स्थिति को प्रतिबिंबित नहीं करती थीं।

कुछ पार्टियां, इसके विपरीत, बाजार की स्थिति में बदलाव के कारण किराए की मात्रा में एकतरफा वृद्धि की संभावना के लिए अनुबंध प्रदान करती हैं। उसी समय, यदि परिवर्तन की सटीक राशि निर्दिष्ट नहीं है, तो किरायेदार और मकान मालिक के बीच विवाद उत्पन्न हो सकता है। और फिर मूल्य वृद्धि के बारे में निष्कर्ष भी मदद नहीं करेगा। "यदि किरायेदार अदालत में जाता है, तो वह निश्चित रूप से मूल्यांकन रिपोर्ट लाएगा जो उसके अनुरूप होगा। और मकान मालिक, अपने हिस्से के लिए, मूल्यांकन रिपोर्ट "उसके अनुकूल" भी लाएगा। सबसे अधिक संभावना है, अदालत अपनी खुद की परीक्षा निर्धारित करें, जो फिर कोई विवाद करना चाहता है हम क्या करेंगे? - अनास्तासिया पोमेलोवा नाराज है। इस तरह के थकाऊ और व्यर्थ विवादों से बचने के लिए, पट्टा समझौते में एक निश्चित दर प्रदान करना अधिक उचित है जिससे किराया बढ़ सकता है (उदाहरण के लिए, 5% या बैंक ऑफ रूस की पुनर्वित्त दर)।

यदि ऐसा कोई विवाद फिर भी उठता है, तो किरायेदार को इस तथ्य को साबित करना होगा कि मकान मालिक ने किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने के अपने अधिकार का दुरुपयोग किया है। यदि अदालत को पता चलता है कि प्रासंगिक अवधि के लिए दिए गए क्षेत्र में समान संपत्ति के पट्टे के लिए भुगतान की गई औसत बाजार दरों में परिवर्तन के अनुपात में किराया बढ़ गया है, और उनसे काफी अधिक हो गया है, तो इस आधार पर अदालत को संग्रह करने से इनकार करना चाहिए उक्त औसत बाजार दरों से अधिक के हिस्से में किराया 22 रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम का संकल्प दिनांक 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 "")।

इसके अलावा, इस तरह के शुल्क को बढ़ाने की प्रक्रिया को स्पष्ट रूप से निर्धारित करना समझ में आता है। उदाहरण के लिए, यह प्रदान करें कि यदि पट्टेदार किराए की राशि में परिवर्तन करता है, तो बाद वाला पट्टेदार को उपयुक्त व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षरित नोटिस भेजने के लिए बाध्य है। कुछ पक्ष विधि (रसीद की पावती के साथ पंजीकृत पत्र, तार, उद्देश्य पर) और इसे भेजने की समय सीमा भी इंगित करते हैं। उपरोक्त शर्तों के पूरा होने तक, किराए की राशि को अपरिवर्तित माना जाएगा। यदि पक्ष अदालत में आवेदन करते हैं, तो किरायेदार को निर्दिष्ट नोटिस भेजने के तथ्य, इसे भेजने की विधि और अवधि को स्थापित करना आवश्यक है। किरायेदार पर उस समय के लिए जुर्माना (जुर्माना) नहीं लिया जा सकता है, जिसके दौरान उसने पिछली कीमत पर पट्टे पर दी गई संपत्ति के लिए भुगतान करना जारी रखा था, अगर उसे नोटिस नहीं मिला या उसे अनुचित रूप में प्राप्त हुआ ()।

हम पट्टे की राशि में वृद्धि की स्थिति में लिखित रूप में एक अतिरिक्त समझौते को समाप्त करने के लिए पार्टियों के दायित्व को पट्टा समझौते में निर्दिष्ट करने की सलाह देते हैं। के अनुसार, नागरिक और कानूनी संस्थाएं एक समझौते को समाप्त करने के लिए स्वतंत्र हैं; अनुबंध समाप्त करने के लिए जबरदस्ती की अनुमति नहीं है। इसका मतलब यह है कि यदि ऐसी कोई शर्त है, तो कोई भी आपको एक अतिरिक्त अनुबंध समाप्त करने के लिए मजबूर नहीं कर पाएगा, और इसके निष्कर्ष के बिना, बढ़े हुए किराए का भुगतान करने के लिए। यह स्थिति अदालतों द्वारा भी आयोजित की जाती है, उदाहरण के लिए, रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम में।

किराए की राशि को बदलने की आवृत्ति के लिए, यदि, कानून या समझौते के अनुसार, मकान मालिक को एकतरफा किराए की राशि () को बदलने का अधिकार है, तो, अर्थ के भीतर, ऐसा परिवर्तन किया जा सकता है उनके द्वारा वर्ष में एक बार से अधिक नहीं किया जाता है (सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट आरएफ के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 21 दिनांक 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 "")।

आपको यह नहीं सोचना चाहिए कि एक शर्त के अनुबंध में शामिल करना जो यह स्थापित करता है कि कुछ परिस्थितियों के कारण पार्टियों के समझौते से किराए को बदला जा सकता है, इसका मतलब भविष्य में किराए में अनिवार्य परिवर्तन है। ऐसी स्थिति अनुबंध की स्वतंत्रता के सिद्धांत के अधीन है (), जिसमें दायित्वों को बदलने के लिए लेनदेन के लिए पार्टियों के किसी भी दबाव के बिना समझौता शामिल है (मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय नोवोसिबिर्स्क क्षेत्रदिनांक 28 मई, 2014 मामले संख्या A45-5936 / 2014 के मामले में)।

राय

रियल एस्टेट ओरलोवा कंसल्टिंग एंड डेवलपमेंट की निदेशक एकातेरिना ओरलोवा:

"मूल किराए की व्यवस्था को अपरिवर्तित रखने के आधार हैं सटीक विवरणपट्टे और दंड का विषय। ऐसा करने के लिए, मैं अपार्टमेंट में स्थित सभी चल संपत्ति को लीज एग्रीमेंट में सूचीबद्ध करने की सलाह देता हूं, साथ ही यह भी बताता हूं कि किसके खर्च पर इस संपत्ति की खराबी जो किरायेदार की बिना किसी गलती के उत्पन्न हुई है, समाप्त हो गई है। उपयोगिताओं को एक समान तरीके से वर्णित किया गया है (संसाधन आपूर्ति संगठनों के साथ अनुबंधों के विवरण को इंगित करना संभव है)। इसके अलावा, इंगित करें कि पार्टियों के लिखित समझौते से अनुबंध की शर्तों में परिवर्तन संभव है। "पार्टियों की जिम्मेदारी" खंड में, उसकी पहल पर अनुबंध की शीघ्र समाप्ति की स्थिति में पट्टेदार की जिम्मेदारी पर ध्यान देना महत्वपूर्ण है।

नई शर्तों के तहत भुगतान

सलाह

आप GARANT सिस्टम में लीज एग्रीमेंट का अनुमानित रूप देख सकते हैं। ऐसा करने के लिए, मूल खोज में, "पट्टा अनुबंध" दर्ज करें और "दस्तावेज़ प्रपत्र" चुनें।

यदि किराए की राशि में वृद्धि के बारे में मकान मालिक से नोटिस प्राप्त करने के बाद, किरायेदार नई दर से भुगतान करना शुरू कर देता है, तो इसका मतलब उसकी सहमति और भविष्य में चुनौती होगी नया मूल्यकिराया लगभग असंभव हो जाता है। तथ्य यह है कि मकान मालिक द्वारा अधिसूचना की दिशा एक प्रस्ताव के बराबर होगी - एक या एक से अधिक विशिष्ट व्यक्तियों को संबोधित एक प्रस्ताव, जो काफी निश्चित है और उस व्यक्ति के इरादे को व्यक्त करता है जिसने इसे खुद को प्रवेश करने के लिए माना है प्राप्तकर्ता के साथ एक समझौता जो प्रस्ताव को स्वीकार करेगा ()। इसकी स्वीकृति के लिए सहमति स्वीकृति () कहलाती है। प्रस्ताव में निर्दिष्ट अनुबंध की शर्तों (किराए की उचित राशि के भुगतान सहित) को पूरा करने के लिए पट्टेदार द्वारा स्थापित अवधि के भीतर कार्रवाई करते समय, किरायेदार प्रस्ताव को स्वीकार करता है (स्वीकार करता है)। उसी समय, पट्टा समझौते को बदलते समय (अर्थात्, किराए में वृद्धि), पार्टियों के दायित्व एक संशोधित रूप () में रहते हैं। इस प्रकार, किराए की बढ़ी हुई राशि को ध्यान में रखते हुए भुगतान करके, किरायेदार किराए की लागत बढ़ाने के संदर्भ में मकान मालिक द्वारा प्रस्तावित अनुबंध की शर्तों को स्वीकार करता है (केमेरोवो क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय दिनांक 30 जून, 2014 में मामला संख्या ए27-4911/2014)।

इसके अलावा, हम अनुशंसा नहीं करते हैं कि आप किराए की संपत्ति के लिए भुगतान करना बिल्कुल भी बंद कर दें, क्योंकि भुगतान में देरी से जुर्माना (जुर्माना) लगाया जाता है। किरायेदार के अनुसार, किरायेदार समय पर ढंग से संपत्ति के उपयोग के लिए शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है। अनुचित और अवैध के मामलों के लिए इस नियम के अपवाद, किरायेदार की राय में, नागरिक कानून द्वारा किराए की राशि में वृद्धि प्रदान नहीं की जाती है। दायित्वों को अनुबंध की शर्तों, कानून की आवश्यकताओं और अन्य कानूनी कृत्यों () के अनुसार ठीक से किया जाना चाहिए। दायित्वों को पूरा करने के लिए एकतरफा इनकार की अनुमति नहीं है ()। एक समझौता या कानून उस राशि के लिए प्रदान कर सकता है जो देनदार लेनदार को भुगतान करने के लिए बाध्य है, विशेष रूप से, प्रदर्शन में देरी के मामले में, दायित्व के गैर-प्रदर्शन या अनुचित प्रदर्शन के मामले में ()। इस प्रकार, किराए के लिए भुगतान की समाप्ति पर, अदालत आपको जुर्माना (जुर्माना) (केमेरोवो क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय 30 जून, 2014 के मामले में संख्या A27-4911 / 2014) का भुगतान करने के लिए बाध्य कर सकती है।

राय

अनास्तासिया पोमेलोवा, वीटीबी एरिना पार्क के उप महा निदेशक:

"जितना अधिक विस्तृत पट्टा समझौता उस तंत्र को निर्दिष्ट करता है जिसके द्वारा किराए की गणना की जाती है, साथ ही प्रतिपक्ष के साथ अन्य संबंध, जमींदारों की ओर से एकतरफा निर्णय से दूर होने की अधिक संभावना है। इसका मतलब है कि कोई नहीं होगा अपरिवर्तनीय विवाद मुझे लगता है कि यह एकमात्र तरीका है जो किरायेदार को मकान मालिक के साथ सामान्य साझेदारी संबंध बनाए रखने में सक्षम बनाता है।

जाहिर है, किसी व्यक्ति को कुछ शर्तों पर समझौता करने के लिए मजबूर करना असंभव है। हालांकि, अगर मकान मालिक अपने घर को किराए पर देने की तुलना में अपने घर को किराए पर देने में कम दिलचस्पी नहीं रखता है, तो भविष्य के अनुबंध की शर्तों पर चर्चा करना काफी यथार्थवादी है और बातचीत और संयुक्त रियायतों के माध्यम से, उन शर्तों पर आएं जो दोनों के अनुरूप हों दलों। और यहां तक ​​कि अगर पार्टियां कुछ राशि खो देती हैं, तो उन्हें मन की शांति और विश्वास मिलेगा कि संघर्ष की स्थिति में वे अदालत में जा सकेंगे और पट्टे पर दी गई संपत्ति के अपने अधिकारों की रक्षा कर सकेंगे।