Ce qu'il faut faire pour louer directement auprès du propriétaire : trois méthodes éprouvées
Photo : courtier en images / Giuseppe Graziano / Global Look Press
Louer un appartement sans agent immobilier est une chimère pour de nombreuses personnes qui souhaitent louer une maison à Moscou. Il existe de nombreux agents immobiliers sur le marché des logements de classe économique de la capitale qui négocient au nom des propriétaires et prennent une commission du locataire pour cela. Un tel système est pratique pour les propriétaires de logements bon marché: ils ne dépensent pas d'argent pour les services d'un agent immobilier, qui leur conduit indépendamment des locataires potentiels. Dans le même temps, la situation semble injuste pour les locataires : ils n'ont pas engagé d'agent immobilier et n'ont pas voulu le payer, mais ils sont souvent obligés de le faire, car l'agent ne leur laisse pas le choix.
Désormais, en moyenne, 90% des annonces sur divers sites immobiliers spécialisés sont placées par des agents immobiliers, a déclaré Pavel Lutsenko, PDG du service en ligne World of Apartments, à RBC-Nedvizhimost. À l'heure actuelle, la part des annonces d'agents sur le site Web World of Apartments est de 84%, sur Cyane - 90%, sur Yandex.Real Estate - 89%, ont déclaré des représentants de ces sociétés à RBC-Nedvizhimost. Le service de presse d'Avito n'a pas pu répondre à la question de la rédaction sur la part des annonces des propriétaires et des intermédiaires.
Pour ceux qui ne veulent pas payer un agent immobilier juste pour avoir déposé une annonce sur un site gratuit et être présent à la conclusion de la transaction, il reste à rechercher les offres rares des propriétaires ou à utiliser des services peu populaires où les agents ne sont pas autorisés, par exemple, The Locals ou "33 éléphants". Cette méthode prend beaucoup de temps et ne garantit pas les résultats : l'option la plus appropriée peut être louée par l'intermédiaire d'un agent immobilier qui exigera du locataire l'équivalent de 100 % du tarif mensuel comme sa propre rémunération. "En Allemagne, il y a une très bonne loi : celui qui engage un agent immobilier paie pour lui", a déclaré Evgeny Luchinin, co-fondateur du service The Locals. "Je crois que le propriétaire devrait payer les services d'un agent immobilier, puisque l'agent immobilier l'aide."
Les rédacteurs en chef de RBC-Real Estate ont trouvé trois moyens fonctionnels et absolument légaux d'exclure un agent immobilier d'une transaction de location - même si l'agent est présent dans l'appartement et insiste sur sa propre rémunération.
Comment est la location à Moscou
Photo : Britta Pedersen / DPA / TASS
De nombreux propriétaires d'appartements à Moscou se tournent vers des agents immobiliers qui promettent aux propriétaires de trouver des locataires gratuitement et rapidement. Les propriétaires sont d'accord, puisqu'ils ne supportent pas eux-mêmes les coûts. L'agent immobilier fait de la publicité pour son propre compte, après quoi il organise des visites avec ceux qui appellent. A ce stade, le locataire intéressé ne peut pas contacter directement le propriétaire : toute communication se fait exclusivement par l'intermédiaire de l'agent.
Trois parties viennent généralement visiter un appartement : un locataire potentiel, un agent immobilier et le propriétaire de l'appartement (ou un proche du propriétaire habilité à conclure un accord). Si le locataire aime l'appartement et est satisfait du prix, les parties conviennent d'un accord. À ce stade, l'agent immobilier remet au propriétaire et au locataire un contrat de location - généralement un modèle de contrat standard, dont un exemple est facile à trouver sur Internet. Dans la plupart des cas, l'accord implique deux parties - le locataire et le propriétaire. L'agent immobilier n'est pas mentionné dans un tel document. "Dans de nombreux cas, le paiement d'une commission à un agent immobilier n'est pas documenté du tout", a déclaré Ksenia Kazakova, associée du cabinet d'avocats Orient Partners. "Dans une telle situation, il est presque impossible de prouver une violation."
En présence d'un agent, le propriétaire et son locataire signent un contrat, après quoi le locataire transfère au propriétaire les honoraires du premier mois accompagnés d'un acompte, et à l'agent immobilier - une commission d'agence, généralement égale au loyer mensuel ( dans certains cas - la moitié du taux). Après cela, l'agent immobilier disparaît et le propriétaire et le locataire restent pour résoudre les problèmes quotidiens - le transfert des clés, la possibilité de remplacer les meubles, etc. Toute autre communication entre le propriétaire de l'appartement et le locataire se déroule sans la médiation de personne - en d'autres termes, en cas de désaccord, les parties s'entendent sur tout sans impliquer un agent immobilier qui n'est responsable ni de la décence du locataire ni pour la décence du propriétaire.
Dans des cas isolés, l'agent immobilier accompagne l'appartement pendant toute la durée du bail, cependant, pour les logements de classe économique, cette situation fait exception à la règle. Le système avec paiement d'une commission par le locataire fonctionne généralement pour les appartements du segment de masse (coûtant jusqu'à 50 000 roubles par mois); dans les catégories affaires et élite, la rémunération de l'agent est souvent payée par le propriétaire.
Méthode numéro 1 : amener un ami et le faire passer pour un agent immobilier
La première méthode nécessitera l'aide d'un ami qui accepte de jouer le rôle d'agent immobilier de la part du locataire. Le fait est que vous pouvez rechercher un appartement loué non seulement sur Internet, mais également par l'intermédiaire d'agences immobilières. Dans ce cas, le candidat locataire se présente au bureau de l'agence, où les employés lui font part des options disponibles. C'est le seul cas dans lequel le locataire s'adresse réellement à l'agent et lui verse une commission de son plein gré - seulement il s'agit de son propre agent, et non de qui représente le propriétaire.
S'il y a également un agent de la part du propriétaire, la transaction est effectuée par la médiation de deux agents immobiliers à la fois, qui divisent la commission en deux - ce sont les règles non écrites pour le travail des agents immobiliers à Moscou. Un locataire débrouillard peut utiliser ces règles à son avantage, d'autant plus que les agents immobiliers utilisent souvent les mêmes services en ligne gratuits que les locataires réguliers. Une personne qui souhaite économiser de l'argent peut demander à un ami de passer un appel, puis, avec le futur locataire, aller voir l'appartement sous le couvert d'un agent immobilier privé. Dans ce cas, à la conclusion de la transaction, l'ami du locataire prendra calmement la moitié de la commission - puis rendra simplement cet argent au locataire.
Cette méthode n'est pas une tromperie: dans le classificateur panrusse des professions, il n'y a pas d '«agent immobilier» spécialisé, ce qui signifie que n'importe qui peut s'appeler agent immobilier. "La notion d'"agent immobilier" sur le marché est plutôt floue", confirme Ksenia Kazakova, avocate chez Orient Partners. - Les représentants d'entreprises bien connues avec un nom, et les employés de petites entreprises, et les entrepreneurs individuels, et seulement les individus qui ne sont pas enregistrés en tant qu'entrepreneurs individuels agissent en tant qu'agents immobiliers. Dans une telle situation, il est assez difficile de vérifier si la personne qui est venue avec le locataire est un « vrai agent immobilier ». Cependant, cela fonctionne également dans le sens inverse: l'agent immobilier représentant les intérêts du propriétaire, en règle générale, ne dispose pas non plus de pièces justificatives.
Méthode numéro 2 : attendre le départ de l'agent immobilier
Photo: Vadim Nekrasov / Regard russe
La deuxième méthode est populaire à la fois sur le marché locatif et dans le segment de l'achat et de la vente d'appartements à grandes villes Russie. Une personne intéressée par la transaction s'engage avec l'agent immobilier à visiter l'appartement en présence du propriétaire, mais lors de la visite, sous aucun prétexte, refuse la transaction. Après cela, le locataire potentiel dit au revoir et part - mais pas pour longtemps. Lors de la visite, le candidat locataire apprendra l'adresse exacte logements et mémorise le nom du propriétaire (cette information n'est généralement pas indiquée dans les annonces).
Si le locataire a aimé l'appartement, quelques heures après l'avoir vu, vous pouvez y retourner - et trouver le propriétaire à l'intérieur sans agent immobilier. "J'ai vraiment aimé votre appartement, mais je ne veux pas payer de commission à un étranger. Concluons un accord avec vous sans intermédiaires », déclare un tel locataire au propriétaire de la maison. Si le locataire n'est toujours pas trouvé, une telle stratégie se termine avec succès pour toutes les parties: le locataire reçoit un logement sans commission et le propriétaire reçoit un locataire persistant qui est prêt à payer immédiatement l'argent et à emménager dans l'appartement. Il n'est tout simplement pas rentable pour le propriétaire de refuser une telle offre : des jours d'indisponibilité supplémentaires entraîneront un manque à gagner.
"Une personne devra faire un choix : soit je ne suis pas en conflit, je laisse tout tel quel et je surpaye l'agent immobilier, soit j'entre dans un conflit ouvert et j'essaie d'économiser de l'argent", a déclaré la psychologue et gestalt-thérapeute Yulia Smelyanets. Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients. Je dois me demander si l'argent que je ne veux pas dépenser vaut les conséquences possibles (cela pourrait être un conflit, une tension dans l'accord ou une éventuelle attitude négative du propriétaire).
Méthode numéro 3 : négocier ouvertement avec le propriétaire
Photo : Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
La troisième voie est la plus rapide et la plus difficile de toutes. Lors de la visite d'un appartement avec un agent, vous devez contacter ouvertement le propriétaire de l'appartement avec une proposition de conclusion d'un accord sans intermédiaire. Pour ce faire, un locataire potentiel doit rapidement et correctement convaincre le propriétaire que louer sans agent immobilier est le meilleur choix pour le propriétaire. Il est préférable d'ignorer l'agent immobilier à ce moment afin qu'il ne puisse pas intervenir dans la conversation. La difficulté est que les négociations devront être menées en présence de la partie adverse, donc cette méthode demandera du sang-froid et la capacité de garder une attitude amicale même en situation de conflit.
"Si le propriétaire passe par un agent immobilier et que le locataire veut évincer l'agent immobilier juste devant lui, la réaction de tous les participants est imprévisible", a déclaré la psychologue Yevgenia Bulyubash. - Je pense que l'agent immobilier résistera, car son métier lui-même nécessite certaines caractéristiques personnelles - persévérance, agressivité, rapidité. De plus, il s'attend à recevoir une rémunération. Il s'agit d'une équation à deux inconnues : on ne sait pas comment le propriétaire réagira au processus et s'il voudra travailler directement.
« Dans tout conflit, la stabilité est donnée par sa propre position claire. Si la position est formulée et constamment rappelée à ce sujet, cela donne la tranquillité d'esprit », a ajouté Bulyubash. - Cela aidera à ne pas prendre les paroles de l'adversaire à vos frais - ceci est assuré par le respect de soi. La capacité de remarquer diverses techniques de manipulation par rapport à soi et aux autres est utile, ainsi que la capacité de faire des choix sans tomber dans l'affect - c'est-à-dire la rage sauvage ou la peur. De toute évidence, ce conflit n'est pas pour tout le monde. Parfois, cela ne vaut pas la peine d'aller à la dure et de se battre avec un agent immobilier, en gaspillant votre force et votre énergie. Vous pouvez toujours choisir une option plus simple et conclure un contrat sans exploit. C'est aussi un choix."
"La majeure partie de l'attention dans le conflit présumé peut être concentrée sur le fait que le propriétaire ou l'agent immobilier pourrait penser quelque chose de mal à notre sujet si nous risquons d'être plus audacieux. C'est ce qui empêche souvent les gens de clarifier les relations », a souligné Yulia Smelyanets. — Il est important de comprendre que les personnes engagées dans des transactions immobilières, par définition, ont les nerfs solides, sinon elles ne pourraient pas rester dans un marché plein d'incertitude, de risque et d'imprévisibilité. Les agents immobiliers sont des personnes avec certaines caractéristiques personnelles. [Pour eux], vous n'êtes qu'un autre client de leur palmarès, il est peu probable qu'on se souvienne de vous dans deux jours. Peut-être que si vous gardez cela à l'esprit, il sera plus facile de défendre les exigences sur lesquelles vous souhaitez vous-même louer une propriété.
Qu'en pensent les avocats
Photo : Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
"Aucune de ces méthodes ne viole la loi russe", déclare Ksenia Kazakova d'Orient Partners. - En effet, le versement d'une commission à l'agent immobilier du propriétaire par le locataire est un service imposé. À proprement parler, une commission à un agent immobilier est un paiement pour ses services de recherche de locataires fournis aux propriétaires. L'interdiction d'imposer des services est établie à l'art. 16 de la loi "Sur la protection des droits des consommateurs". La partie 2 de cet article prévoit ce qui suit : « Il est interdit de conditionner l'achat de certains biens (travaux, services) à l'achat obligatoire d'autres biens (travaux, services). Les dommages causés au consommateur par suite de la violation de son droit au libre choix des biens (travaux, services) seront intégralement remboursés par le vendeur (exécuteur testamentaire).
Toutefois, si le bailleur est individuel, alors sa relation avec le locataire n'est pas régie par la loi sur la protection des droits des consommateurs, a ajouté l'avocat. "La question de la possibilité d'appliquer cette loi aux actions d'un propriétaire louant un appartement reste ouverte", a précisé Kazakova. - Il n'y a pas de réponse univoque à la question de savoir si l'agent immobilier fait l'objet de l'imposition de services conformément à l'art. 16 de la loi "Sur la protection des droits des consommateurs".
"Il est impossible de qualifier de légales les actions d'un agent immobilier qui offre ses services au locataire d'un appartement et assure que la location d'un appartement est impossible sans le consentement de l'agent immobilier et sans payer une commission à l'agent immobilier", a déclaré Maria Ponamoreva, avocat senior au cabinet d'avocats A2. - Il arrive que dans le contrat qu'il est proposé de conclure, ni le nom de l'agent immobilier ni le nom de sa société ne soient mentionnés, mais seuls le propriétaire de l'appartement et le locataire apparaissent. Ce qui précède indique que vous avez un courtier privé ou une agence immobilière devant vous, où les services ne sont pas officiellement effectués selon États financiers". Dans ce cas, l'agent immobilier peut être intimidé par une plainte au service des impôts - il est peu probable que les travailleurs «gris» veuillent remplacer leur employeur. En cas de succès, l'agent peut quitter l'appartement lui-même.
Il arrive que lors de la discussion de la transaction, l'agent immobilier informe le propriétaire qu'il n'a pas le droit de louer un appartement sans la participation d'un agent. "On peut répondre qu'il n'y a pas de normes obligatoires de la loi interdisant la location d'un appartement avec ou sans commission", a déclaré Ponamoreva. Si l'agent immobilier commence à faire appel à des accords verbaux avec le propriétaire, le locataire potentiel peut demander à l'agent de montrer le contrat avec le propriétaire.
« Si l'agent immobilier a fourni au propriétaire des lieux un service sous forme de recherche de locataire, alors ces relations devront être consignées dans la convention de service, qui indiquera clairement les conditions dans lesquelles l'agent immobilier ou l'agence fournit le service de recherche d'un locataire. locataire de l'objet. Le montant de la rémunération y est également indiqué », a déclaré le chef du département des projets pour immobilier commercial cabinet d'avocats Heads Consulting Olesya Shilova. Sans un tel accord, le propriétaire peut légalement expulser l'agent immobilier de l'appartement et conclure un accord sans intermédiaire.
Si les arguments juridiques ne vous aident pas, le locataire peut se tourner vers le bon sens du propriétaire de l'appartement. Par exemple, un locataire peut proposer d'augmenter les frais mensuels de 1 à 2 000 roubles. en cas de refus par l'agent immobilier. Dans ce cas, les revenus du propriétaire augmenteront (de 12 à 24 000 roubles lors de la conclusion d'un contrat annuel) et la transaction deviendra immédiatement plus attrayante. Il est important que l'augmentation proposée s'avère toujours plus rentable qu'un paiement forfaitaire à l'agent immobilier - il suffit de calculer à l'avance de combien vous pouvez augmenter le taux.
Je fournis des services immobiliers privés à Moscou et dans la banlieue de Moscou. Dans ces limites, je peux assurer une présence personnelle aux réunions et vernissages, une connaissance professionnelle du marché et de ses acteurs. Pour les propriétés éloignées, je recommande de contacter les agents immobiliers locaux.
Services non immobiliers!
- La transaction peut nécessiter des services tiers que l'agent immobilier commande et paie avec des fonds supplémentaires du client :
- procurations notariales, consentements et déclarations, traductions et apostille;
- transmission longue distance de documents;
- fonctions de Rosreestr, services de BTI et organismes de conception ;
- conseils juridiques, services d'enregistrement et autres.
Vérifiez le prix pour votre situation spécifique!
Vous trouverez ci-dessous les prix des transactions "régulières" afin que vous puissiez vous faire une idée du niveau des prix. Pour clarifier le prix dans des circonstances spécifiques, veuillez me contacter par n'importe quel moyen pratique- Contacts .
Le coût des services de l'agent immobilier lors de la vente d'un appartement
Service complet clé en main. Une avance pour le service est versée lorsqu'un acheteur est trouvé à partir des fonds de l'acheteur. Durée du service - en accord avec le client.
2,0 % du coût, mais
au moins 100 mille roubles.
Service réduit pour les vendeurs lorsque l'acheteur est déjà présent et que le prix est déterminé par les parties. Inclus : consultations sur tous les aspects de la transaction, participation aux négociations avec paiement anticipé, préparation des documents pour la transaction (en l'absence du client lors de la fourniture d'une procuration notariée), la transaction, la soumission des documents et plus loin jusqu'au transfert de l'appartement en vertu de la loi.
50 mille roubles
Le prix des services de l'agent immobilier lors de l'achat d'un appartement
Service complet clé en main. Réalisation de la transaction de l'indication d'intention à la réception des clés de l'appartement acheté. Contrairement à l'accompagnement, le service comprend une garantie financière pour le paiement anticipé.
2,0 % du coût, mais
au moins 120 mille roubles.
Un service réduit offert aux acheteurs lorsqu'ils trouvent le bien par eux-mêmes : participation aux négociations et aux acomptes, préparation des documents pour la transaction, vérification de l'appartement et du vendeur (y compris les antécédents financiers et de crédit), conduite de la transaction et plus loin jusqu'à la acceptation de l'appartement selon l'acte.
La vérification d'objet est service additionnel. Si un appartement bien connu est acheté "à des proches", le contrôle de l'objet se fera dans le cadre de "pour enregistrement", qui ne nécessitera pas de paiement supplémentaire.
50 mille roubles
+30 mille chèque
Alternative - deux transactions ou plus par commande
Alternative clé en main. Une transaction alternative est une vente et un achat ponctuels d'une autre propriété. Comprend deux services : "objet -> argent" Et "argent -> objet"à partir de réduction additionnelle. Dans certains cas, il s'agit d'une forme obligatoire de la transaction.
1,5% du montant
ventes et achats, mais
au moins 200 mille roubles.
Autres services immobiliers
Coût des services de location pour le propriétaire
Recherche de locataire sur ordre du propriétaire du logement.
De « gratuit » à 50 %
redevance mensuelle
Sélection de biens immobiliers pour la location d'un appartement pour un locataire
Recherchez un objet approprié à louer à Moscou et dans la région de Moscou.
Consultation gratuite
ou jusqu'à 50% (paiement anticipé requis)
Enregistrement du réaménagement, apporter des modifications aux registres
Réaliser le réaménagement avec le projet, modifier la zone, préparer le plan technique RTC, apporter des modifications à l'inscription cadastrale
La question de la location d'appartements à Moscou a toujours été très pertinente. Beaucoup aimeraient louer un appartement à court et à long terme. long terme. Il existe de nombreux stratagèmes frauduleux dans ce domaine, donc la location d'un appartement par vous-même est associée à de nombreux risques, et les services immobiliers pour la location d'appartements sont si demandés.
Je sais avec certitude que le processus d'accumulation peut prendre des années et que vous devez toujours vivre quelque part. Par conséquent, les personnes, afin de recevoir des services de haute qualité pour la location d'un appartement, recherchent un agent immobilier.
Quelles tâches un agent immobilier résout-il ?
La location d'appartements par l'intermédiaire d'un agent immobilier est un segment assez compliqué du marché immobilier. De nombreuses questions y sont associées. Le principal problème réside dans les critères de sélection d'un appartement. Il est nécessaire de prendre en compte la superficie, l'état et l'emplacement de l'appartement, son éloignement du lieu de travail du locataire, la disponibilité des infrastructures et transport public. Il est nécessaire de trouver l'équilibre optimal entre ces composants. Un professionnel vous aidera à louer ou à louer un appartement à Moscou en peu de temps, tandis que vos coûts seront minimes.
Si l'appartement est loué par l'intermédiaire d'un agent immobilier, le plus souvent le propriétaire ne lui paie rien : toutes les dépenses sont à la charge du locataire. Le montant de la commission est de l'ordre de 40 à 100% du loyer mensuel du logement.
Les propriétaires ont leurs propres tâches : la plupart veulent louer un appartement pendant une longue période et en obtenir le paiement maximum. Les locataires sont souvent intéressés par des locations à court terme au meilleur prix. Louer un appartement pour longtemps prix élevé peut-être que beaucoup dépend de :
- quartier;
- état de l'appartement et de la maison;
- disponibilité d'infrastructures de qualité;
- distance du métro;
- durée de location d'un appartement.
Avantages de travailler avec un agent immobilier privé
De nombreuses agences proposent de louer ou de louer un appartement à Moscou, mais les gens recherchent un agent immobilier privé, car les avantages de travailler avec lui sont indéniables.
Il m'est avantageux de fournir des services de qualité à un client qui souhaite louer un appartement dans la capitale, à un prix raisonnable. Cela devient la clé de bonnes relations commerciales à long terme, qui se transforment ensuite en amitiés. Très souvent mes clients après des transactions réussies me recommandent à leurs amis !
Cette pratique nous est venue d'autres pays où il y a un avocat de la famille, un dentiste, un médecin et un spécialiste de l'immobilier. Alors pourquoi ne pas faire appel à un agent privé à Moscou, spécialisé dans l'achat, la vente, la location de logements ? Il traite son travail avec soin et responsabilité, car c'est son entreprise, dans laquelle son nom et sa réputation sont en jeu.
Si vous cherchez un agent immobilier pour louer votre appartement, contactez-moi pour ce service sera bon choix. Vous n'avez rien à payer - ma commission est payée par le locataire !
Vous pouvez découvrir les résultats des clients qui ont loué des appartements avec mon aide sur la page
